서울남부의 경기도권의 생활권은 대표적으로 안양이 있다. 서울 사람들에게 안양은 친근 해도 의왕 군포는 다소 낯설거나 어디에 있는 곳인지 명확하게 모르는 분들이 많다. 하지만 안양 사람들에게는 다 같은 생활권이기에 밀첩 한 부동산 계급이 형성된다.
안양권 입지분석
안양시는 서울 중심인 영등포구를 따라 시흥대로를 타고 금천구를 벗어나 내려가다 보면 석수역이 나타난다. 석수역부터가 사실상 안양의 시작지점이라고 보면 편하다. 그렇다면 석수역이 안양 안에서 서울과 가장 가깝기 때문에 선호지역이기도 하고, 가장 비싸냐고 묻는다면 또 그건 아니다. 안양 내 1기 신도시인 평촌이 가장 비싸며 1기신도시 답게 모두 낡아 인프라만 존재 함에도 학원가와 강한 상권으로 높은 실거주 만족도 지역으로 대표되기도 한다. 그인근의 신축아파트가 가장 고가로 거래되기도 하였다. 안양은 평촌생활권으로 응집된 동안구과 안양역, 명학역 생활권으로 이루어진 만안구로 나뉜다. 동안구는 신도심이 된 곳으로 슬럼화된 만안구의 대체 주거지로 1기신도시인 평촌이 들어서며 많은 인구가 유입되었다. 동안구는 남쪽의 의왕시와 그 생활권을 공유하며 도시가 확장되었다고 보면 된다. 만안구는 1호선이 안양시를 동서 지역으로 나눠버리고 둘 간 교류를 단절시키며 더욱 낙후되어 버렸다. 그 남쪽으로 자리 잡은 군포시 역시 만안구의 확장 도시이며, 함께 낡아버린 지역이다. 지역구에서는 이 두 곳의 낙후도를 고려하여 주거기능 회복을 위해 재개발 지역과 같은 개발구역을 주기적으로 지정 및 관리 중이며, 그만큼 투자수요가 항시 대기 하는 곳이다.
입주물량
사실 안양은 이번 2016년에 시작된 상승기의 초입부터 상승을 시작한 지역 중 한 곳이다. 예를 들어, 수원생활권은 2019년 하반기에 와서 상승을 시작했지만, 그전에는 전혀 가격변동이 없었던 것과 비교하면 안양은 가격이 많이 오른 지역 중 하나 인 셈이다. 안양의 초기 투자자들은 안양 내 주민들이 많았다. 당시 낮은 gap으로 전세를 끼고 3천만 원에 아파트 한 채씩 매수가 가능하던 시절 이었으며, 이번 상승장 내 재개발 재건축사업이 막바지에 와있던 지역이 많았었다, 이는 투자수요를 안양으로 끌어들이기 충분했다. 신축 구축 개발지역 고루 올라버리며, 전국의 투자자들의 관심을 받은 안양은 그 개발과정이 막바지에 와있다. 그 결과, 2021년부터 시작된 공급물량들은 15년 만에 최고의 수준에 도달해 있다 안양생활권의 입주물량은 2021년 최고를 기록하고 2022년, 2023년 잠시 소강상태를 맞이하지만 2024년과 2025년에 다시 대폭 늘어난다. 이는 안양 군포 과천 의왕시 입주물량과 함께 보면 무려 24000 가구의 입주가 이어지는 것이다. 24000 가구는 총 22만 세대의 안양의 10%를 초과하는 물량이다. 10집 중 1집이 새로 전세가 들어올 수 있는 숫자이므로 한동안 안양생활권의 전세는 약세일 수밖에 없는 것이다. 갭투자는 절대 금물이다.
전세가격
안양이 원래 전세가격도 저렴한 곳이다. 이유는 간단하다. 신규 전세수요 중 안양을 선택하는 수요는 안양의 학원가를 이용하며 아이를 키우기 위함 이거나, 서울과 수원을 양방향으로 오가기에 교통이 편한 입지를 활용하여 낮은 주거비용으로 직장까지의 출퇴근을 활용하기 위함이다. 서울과 같이 튼튼한 전세수요를 바탕으로 개발차익을 활용하는 곳들과의 성격이 다르다. 특히 만안구와 군포시는 저렴한 주거비용을 목적으로 임대차 물건을 구하러 온다. 이 지역들의 전세가격이 매우 낮은 이유는 서울이나 수원을 가기 위한 교통은 준수하지만 생활인프라가 매우 낮은 수준이라는 점, 대부분 오래 머물지 않고 경제소득이 상향되면 뒤도 보지 않고 떠나가는 도시이다. 이점이 동안구와 의왕시까지 영향을 미친다. 그렇다고 동안구의 형편도 좋지는 못하다. 동안구쪽은 인프라가 주는 만족도는 높지만 애매한 교통과 만안구 대비 상대적으로 신축이지만 그래도 함께 낡아버린 평촌도 더 이상 세월의 앞에서 건재하지 못하다. 결국 이러한 전세수요의 감소가 더욱 가속화되고 있고 도시는 더욱 낡아지고 있음에도 상대적으로 입지가 열 위 한 안양주변의 신축공급물량이 너무 많이 대기 중이다. 전세가격이 한동안 올라올 수가 없는 너무 뻔한 이유를 갖고 있다.
결론
투자 관점으로 이러한 안양생활권 안에서 답을 찾아야 한다면, 첫째, 신축아파트 둘째, 평촌인프라 인근, 샛째, 학원가 인접, 넷째 개발차익까지 기대할 수 있는 곳으로 철저하게 접근해 보자. 이러한 곳들은 다음 포스팅에서 자세히 이야기해보겠다.
