길동 신동아 아파트를 재건축한 강동 헤리티지 자이가 2022년 12월 일반분양 모집공고를 내고 청약접수 결과를 발표했다. 침체된 분위기 속에서도 흥행 성적표를 받은 이유에 대해 이야기해보고자 한다
강동 헤리티지 자이 입지
강동 헤리티지 자이의 입지를 알아보기 전에 우리는 길동 신동아 아파트를 알아야 한다. 길동 신동아 아파트라는 이름에서 알수 있듯이 길동에 있던 신동아 아파트를 재건축하여 신축 아파트를 짓는 사업이 진행 중인 것이다. 길동을 아는 이들은 드물 것이라고 생각된다. 길동을 이해하기 전에 강동구를 알아보자. 강동구는 강남권인 송파구에서 경기 남부권으로 진입하기 위한 관문 역할을 하는 도시이다. 좀 더 쉽게 이해를 돕기 위해 5호선 이야기를 해보겠다. 지하철 5호선은 종로 업무지구에서 뻗어 나와 천호대교 아래로 한강 이남으로 연결된다. 그렇게 강동구의 중심인 강동역에서 2개의 방향으로 분기되기 시작한다. 북쪽 분기선은 고덕동을 지나 하남으로 연결되고, 남쪽 분기선은 화제의 둔촌주공을 지나 위례 인근까지 연결된다. 그럼 길동은 어디에 있을까? 강동역에서 북쪽으로 한정거장을 올라가면 길동이며 강동역에서 남쪽으로 한정거장만 내려가면 둔촌주공이다. 이젠 당신 머릿속에 길동의 입지가 빠르게 입력되었을 것이다. 그렇다고 둔 총동과 비슷한 입지 이겠네라고 결론 내려버리면 실수이다. 길동은 고덕동을 가기 이전에 있는 다소 정리가 되지 않은 평범한 동네의 느낌이 강하다. 평범함 동네임에도 불구하고 위로는 고덕동, 아래로는 둔촌동을 마주한 입지만으로도 어디 가서 두드려 맞고 다닐 입지는 아니라는 것이다
주변시세
길동의 입지에 대해 입력이 되었다면 주변시세를 확인 해 보자. 둔촌주공을 언급하기 이전에 길동 근처에 떠오르는 신축 아파트는 무엇이 있는지 고민해 보면 부동산에 관심이 있다면 쉽사리 래미안 솔베뉴를 떠올릴 수 있을 것이다. 래미안솔베뉴는 5호선을 바로 앞에 두고 준수한 학군과 인프라를 갖춘 곳이라고 하면 강동 헤리티지 자이는 5호선 역사까지 1km가 넘는 거리로 도보로는 지하철 역사로 접근할 수 없다. 참고로 래미안 솔베뉴 34평 아파트는 18억에 거래되었었다. 그럼 강동 헤리티지 자이는 18억을 결코 넘어설 수 없을 것으로 보고 접근을 하는 것이 맞다. 하지만 미래가치는 어떠할까 상기 사진에도 자세히 나와 있듯이 강동 헤리티지 자이 앞으로 9호선 역사가 새로 들어설 예정이다. 이는 도보권으로 5분 이내의 거리이다. 물론 9호선 연장 4단계 구간의 착공이 2023년 1월에 승인이 난 만큼 완공은 2028년을 예상하고 있기에 벌써 미래가치를 가져와 아파트 시세에 반영하기에는 무리가 있다. 이는 강동 헤리티지 자이 바로 위에 있는 이편한세상 아파트 가격만 봐도 알 수가 있듯이 34평 기준 13억에 거래되고 멈췄다. 하지만 가치의 상승은 충분히 예상가능 범위에 있다는 점을 알고 강동 헤리티지 자이 분양가를 평가해야 할 것이다 그럼 분양가를 알아보도록 하자
분양가 분석
일반분양으로 공고 한 분양가격을 보면 사실 재미가 없다. 다들 34평을 선호 하는데 길동 신동아 아파트가 재건축하는 과정에서 사업성 증대를 위하여 조합원들이 34평을 모두 가져갔고 24평만 일반분양으로 공급하기 때문이다. 어쩔 수 없이 24평의 분양가만 두고 가격의 적정성을 논해 보자. 모든 공급이 24평으로 되는 만큼 고층에도 물건이 많은 편이다. 최고 33층 까지도 가져갈 수 있기 때문에 분양가가 저렴하기만 하면 무난한 흥행이 예상된다. 24평 기준 분양가는 최고층 기준 7억7천만원 이였고, 발코니 확장비 800만 원에 에어컨 설치비용이 400만 원, 그 결과 대략 9억에 24평을 분양을 하는 셈이다. 앞서 언급했던 이편한세상 아파트는 9억에 호가가 나와 있는 만큼 강동 헤리티지 자이의 24평은 보수적으로 9억으로 견줘볼 수 있을 것이다. 그럼 신축 아파트를 제 값에 사는 셈이지만, 3년 후 입주를 고려 시, 계약금 20% 약 1억 5천만 원을 지불하고 미래가치 최소 13억에 배팅해 볼 수 있는 셈이다. 여기서 말하는 미래가치는 9호선 신규역사 준공을 기준으로 판단이 가능해 보인다. 청약을 기다리고 있는 분들에게는 최소한 손해 볼 분양가는 아닌 점이 메리트라면 메리트 이겠다. 하지만 주변 여건상 둔촌주공이 함께 분양을 하고 있는 상황은 강동 헤리티지 자이에게 득이 될 것이 없었다. 그럼에도 불구하고 결과적으로 분양 계약이 완료되어 잔여물량이 없는 건 소비자들도 이젠 스마트하다는 뜻으로 이해해야 한다.
결론
얼핏보면 지하철역도 멀고 주변 인프라도 부족하고 지도상위치도 애매해 보이고 그저 평범한 위치에 자이라는 아파트 브랜드로 분양이 되었지만 똑똑한 소비자들은 미래가치까지 염두하여 시장참여를 하고 있다.
