인덕원 내손라구역 재개발 사업장이 드디어 일반분양 모집공고에 나선다. 퍼스비엘 이름으로 재탄생하며, 이곳은 지난 상승장의 마지막 불꽃을 장식했던 인덕원의 대표적인 재개발 사업장으로 예상분양가와 입지를 알아보기로 하자
내손라구역 입지
내손라구역은 의왕시의 주요 재개발지역인 내손동, 오전동, 고천동, 부곡 재개발 사업장중 인덕원과 가장 인접해 있는 곳으로 입지는 인덕원 재개발사업장중 가장 매력 있는 곳임에는 분명하다. 인덕원은 마치 광명역과 같은 성격을 갖고 있는데 그 이유는 두 곳 다 논밭과 오랜 가옥들로 이루어져 있던 볼품없던 곳에 대형 호재를 받고 드라마틱한 가치 성장을 한 곳이기 때문이다 경기 동남권라인은 예전 분당 포스팅 때부터 매우 탄탄한 시세를 형성하고 있는 곳이라고 했었다. 인덕원만 두고 보면 과천택지와 안양사이에 위치하여 그 아래로는 수원 그리고 동쪽으로는 판교를 접하고 있다 이들의 공통점은 모두 일자리가 탄탄하고 강남의 위성도시로 주거지 기능 또한 톡톡히 하고 있는 곳들이다. 물론 판교를 가기 위해서는 청계산을 뚫고 가야 하는 물리적 단절감이 존재하지만, 인덕원역의 호재는 모든것을 비웃기라도 하듯 뛰어넘어버린다. 월곶판교선을 통해 판교를 한걸음에 접근할 수 있게 되고 GTX-C노선까지 예정되어 있어 인덕원은 향후 트리플역세권을 앞두고 있는 곳이다. 광명역을 바라보자 광명역 앞 택지 아파트들의 가격이 부동산 상승기 초입부터 미친 듯이 상승하였다. 지금도 광명역 앞은 아파트 단지 몇 개와 학교 하나 그리고 이케아 아웃렛 같은 상업지뿐이지만 이곳이 서울 아파트 보다 먼저 가격 상승이 왔던 이유는 지하철 호재가 매우 풍부했기 때문이다. 광명역은 1호 선중에서도 지선라인이라 배차간격이 40분 정도 된다. KTX 타러 광명역 여유롭게 가다가 기차를 놓치기 일쑤이다. 이렇듯 교통이 매우 불편한 곳이다. 하지만 현재 공사 중인 신안산선으로 여의도까지 30분 안에 도달이 가능하며, 월판선 호재도 갖고 있다. 이제 인덕원역과 광명역을 단순 비교를 해보면, 살기 더 좋은 곳은 광명일 수도 있다. 인덕원은 4호선이 존재하기는 하지만 신축아파트가 역사 근처에는 전무하며 인덕원 역사 앞은 경기도 그 어느 곳의 모습과 다를 것이 없지만, 광명역 앞은 전부 신축 아파트로 이루어져 넓은 녹지와 쇼핑시설이 풍부하기 때문이다.
주변시세
내손라구역은 이러한 인덕원역에 공급되는 귀한 신축 아파트임에는 분명하다. 분양대행사에서도 인덕원퍼스비엘이라고 네이밍 했듯이 인덕원의 첫 신축 공급블럭 이라는 의미로 워딩을 하고 있다. 2021년 6월 대한민국에 역사적인 아파트 가격 실거래가 신고가 등록이 된다. 인덕원푸르지오엘센트로 34평 아파트가 16억 3천만 원에 거래된다. 그리고 부동산 커뮤니티에서는 난리가 난다. 조작이다, 42평을 실수로 신고한 것 아니냐 등등 온갖 루머가 난무했었다. 그렇게 16억 3천만 원이라는 실거래는 딱 1건으로 종료되었고 그 이후 수많은 실거래가들이 9억대에 찍히고 있다. 냉정한 이야기지만 9억 도 비싸다. 인덕원보다 당연 상급지인 평촌신축 아파트가 9억에 거래되고 있으니 인덕원이 9억이 될 수가 없다 과거 금정역힐스테이트 역시 단한건의 14억에 거래되었고 지금은 10억을 호가하고 있다 금정역을 이곳의 대장으로 가치를 주고 그 아래 입지들을 벨류에이션 해 봐야 한다. 그럼 지하철역 없는 평촌 아파트와 인덕원 아파트들은 9억 도 비싼 것이 냉정하게 맞다. 지금 9억이면 서울에 노량진 뉴타운도 살 수 있다. 물론 초기투자금 9억이라 비교가 불가하다고 한다면, 홍제센트럴아이파크를 9억대에 구매 가능하다. 홍제역세권과 인덕원 비역세권 아파트를 같은 가격에 산다고 하면 10명 중 10명은 홍제를 택하는 것이 매우 정상적인 일이기 때문에 인덕원의 거품은 아직도 꺼지고 있는 중이다. 그럼 내손라구역은 현 분위기에 8억대가 적정가격이다.
분양정보
내손라구역의 입지와 주변시세에 대한 이해가 어느정도 되었으면 올해 4월 중 일반분양을 앞두고 있는 분양정보로 돌아가 보자. 의왕 내손라구역은 의왕시에서 2030 도시정비개발계획으로 선정하여 재개발사업이 진행된 곳 중 하나이다. 내손동 661번지 일원이며 롯데건설, 대우건설, GS건설이 컨소시엄으로 시공자로 참여한다. 경기도 아파트들의 특징인 용적률을 거의 최대로 승인받아 299% 용적률을 자랑하며, 지상 최고 34층까지 건축설계를 완료하였다. 이곳의 조합원은 약 1400명이었으나, 총 2180 가구로 재 탄생한다. 사업성이 좋다는 뜻이다. 이곳의 투자바람은 2020년에 불어왔다. 당시 입주권에 프리미엄 가격이 5000만 원이던 이곳에 억 단위로 프리미엄이 오르며 손바뀜이 일어난다. 인덕원역 근처의 호재영향을 받기에 조합원 물건의 감평가 격도 다들 저렴했었고 프리미엄도 저렴하여 투자금이 생각보다 적게 들어갔기 때문이다 그도 그럴만했던 것이, 내손동은 매우 슬럼가였던 곳을 재개발하였기에 현지인들에게는 투자로 관심이 없던 곳이었기 때문이다. 광명시 철산에서 그러했듯이 이곳도 대부분 소형평수로 일반분양 공급되며, 34평은 26호 물량이 전부이다. 물론 분양가가 관건이겠으나 얼마 전 호계사거리에 분양 한 평촌 센텀퍼스트가 10억에 분양가를 내놓았다가 시장의 역풍을 맞고 할인분양을 돌입했음에도 미분양으로 남아있는 걸 감안하면 내손라구역의 분양가는 24평 기준 7억 34평 기준 8억으로 예상해 본다. 아무리 인덕원 개발호재가 좋아도 지하철이용이 불가하며 평촌학원가 이용이 가능한 것처럼 껴맞춘 네이밍과 달리 도보로 절대 이용이 불가능한 입지라는 점을 머릿속에 넣고 접근하자. 부동산의 가장 큰 원칙은 저렴하게 사야 한다는 것이다.
결론
향후 이곳의 공급은 계속된다 평촌, 인덕원, 안양, 호계 돌아가며 신축아파트 2000세대씩 계속 들어설것이다. 한마디로 전세가 상승은 기대하지 말라는 것이며, 지하철이용도 어려운 곳을 신축아파트만 보고 들어가려면 저렴한 분양가 인지는 확인할 필요가 있다.
