당산동과 문래동은 오래전부터 영등포 대표 주거타운으로 기능을 해오고 있다. 낙후되어가고 있는 문래 당산 아파트들은 낙후되는 시간 속에서 신축아파트로 변모하기 위해 어떻게 움직이고 있는지 알아보자.
문래, 당산 입지
문래, 당산은 영등포구 내에서 부동산 가치가 가장 높은 곳이다. 과거부터 영등포의 대표적인 기능인 상업, 주거, 오피스 역할을 해오고 있는 곳이다. 인천에서 서울로 진입을 하며 가장 교통의 허브 역할을 하고 있는 당산동과 당산동의 오피스 배후 주거역할을 하고 있는 문래동은 서로 유기적으로 연결되어있다. 당산동이 상승하면 문래동이 바로 따라 상승하고, 문래동이 하락하면 당산동 역시 아파트 가격이 조정받는다. 이 두 지역의 가장 큰 공통점은 두 가지가 있기 때무이다. 첫째, 대부분의 토지가 준공업지역으로 이루어져 있다. 과거 영등포는 남부와 서부 수도권지역들로 부터의 유입과 물류 유통의 역할을 해왔다. 따라서 준공업지역으로 지정되어 제조업 기반의 기업들이 터를 잡기 좋은 위치였다. 그 기능은 남부로 쭉 이어져 볼 수 있듯이 구로디지털단지, 가산디지털단지로 확장된다. 이 모든 게 교통에 기반한 도시의 기능이었던 것이다. 수많은 오피스들이 혼재하고 그 기능을 잃은 일부 상업 공업지역들은 부분적으로 주거기능을 위한 오피스텔과 주상복합으로 변모하고 있는 모습이 현재진행형인 곳들인 것이다. 당산은 2호선, 9호선으로 대표되는 교통의 요지이다 또한 수도권 통합 버스들이 모두 연계되는 곳으로 출퇴근 시간마다 사람들이 바삐 움직이는 곳이다. 이러한 모습은 문래로 조금 내려오면서 주거기능의 더 강화한 모습을 보여주지만 전체적인 도시 분위기는 동일하다고 봐도 무방하다. 그렇다면 이들 중 주거대표 단지들을 알아보자
랜드마크 아파트
당산동의 대표 랜드마크 아파트는 삼성래미안4차 아파트이며, 문래동 대표 아파트는 문래자이 아파트로 볼 수 있다. 당산동에는 당산 4차 래미안을 넘볼 수 있는 부동산 위치가 존재할 수가 없다 황금 2호선 9호선을 단지 앞에 인접하고 있으며 당산동의 오피스 상권인프라를 모두 이용할 수 있는 노른자 자리에 위치했기 때문이다. 하지만 최근에 당산효성아파트 옆 부지에 있던 상아아파트를 재건축한 당산센트럴아이파크가 이일 대의 유일한 신축 브랜드 아파트로 공급되며, 영등포 아파트 중 가장 비싼 아파트로 자리매김하였다. 이유는 단순하다. 영등포 내 여의도를 제외한 최고 입지 당산동에서 래미안 4차 입지보다 살짝 밀리지만 유일한 신축 아파트이기 때문이다. 래미안 4차 아파트와 당산센트럴아이파크의 가장 큰 차이점은 커뮤니티가 있는 신축 설계 아파트임이 가장 크다 즉 상품성이 매우 차이나지만 입지는 크게 밀리지 않는 점인 것이다. 문래동으로 가보자. 문래동에는 문래자이와 문래힐스테이트 두 아파트가 랜드마크를 양분하고 있다. 아이를 키우는 부모 입장에서는 학교가 가까운 힐스테이트를 조금 더 선호할 것이지만. 상권과 생활편의를 제공하는 대형마트가 인접한 문래자이의 인기는 식을 줄 모른다. 당산과 마찬가지로 문래동 아파트들은 20년 차를 넘어 낙후되어 가고 있으며, 신축으로 변모할 수 있는 아파트들은 매우 제한적인 점이 단점으로 부각되고 있다. 그럼 신축으로 들어설 수 있는 아파트가 있다면 그 가치는 당연히 영등포 내 최고가의 아파트가 될 것이다.
신축으로 움직임
이러한 신축의 가치를 잘 아는 당산동과 문래동의 아파트 주민들은 2000년 초반에 준공된 아파트들의 한계를 극복하고 싶어 한다. 2000년대 초에 준공된 아파트들의 특징은 법정허용가능한 용적률을 최대로 활용하여 미래가치를 모두 가져와 설계를 한 점이 특징이다 쉽게 이야기하면 재건축을 할 수 있는 아파트가 없다는 것이고, 시간이 갈수록 입지의 가치가 최색해가고 있다는 것이다. 누구보다 이러한 단점을 잘알기에 주민들은 리모델링 혹은 재건축을 추진코자 한다. 재건축이 가능한 대표적인 아파트는 당산동에 유원 1차 2차 아파트, 문래동의 국화아파트 뿐이다. 재건축을 하기위한 미래가치를 가져올게 어느정도 남아 있기 때문이며, 가장 중요한 세대별 평균 대지지분이 15평을 상회하고 용적율이 200%수준으로 일반분양 물량이 어느정도 공급 가능하다는 점이 있겠다. 이마저 할수 없는 아파트들은 리모델링을 추진하고자 주민설명회와 동의서를 걷는 행위를 활발하게 하고 있다 특히 당산동 효성아파트, 현대아파트들이 그러하다. 부동산 활황의 시기에는 이러한 움직임들이 가격에 민감하게 반영되곤 한다. 예를 들어 리모델링을 추진한다고 현수막 하나만 단지 내 부착하고 소문만 나도 입지가 좋은 아파트들은 단숨에 1억 이상의 가격이 오르곤 한다 쉽게 말하면 이미 신축효과의 가격을 시장가로 제시해 버리는 것이다. 그 가격을 시장은 받아주기도 하지만, 지금과 같은 조정시간이 오면 미래가치를 선반영한 가격만큼 조정이 깊게 오는 것이다. 문래. 당산동의 구축 아파트들이 이러한 움직임이 있었던 것을 잘 아는 이들은 단지별 추진현황을 잘 살펴본 후 실거주 겸 주거지를 마련하면 좋은 기회가 될 것이다.
결론
입지의 가치는 불변이다 상품성을 앞세운 신축 아파트가 공급되어도 같이 낡아가는 시국에 진입하면 결국 입지의 가치가 상품의 가치를 추월해 버리고 시장도 그 가격을 인정하고 모두가 가격에 대해 공감을 형성하게 되는 것이다. 구축이 신축이 되고자 하는 욕망은 일단 입지가치가 높은 곳에서 더 활발하게 전개될 것이다.
