대한민국 부동산 가격이 유례없는 빠른 속도와 큰 가격으로 조정을 맞이 하였다. 방향을 언제라도 돌리기 위해서는 작은 심리가 살아있어야 한다. 그 심리는 결국 금리, 전세수요, 공급물량에 달려있는 것이다.
금리의 방향성
앞으로 금리의 방향은 솔직히 FED도 모르고 있다. 최근 발표 된 전문을 요약 하면 이렇다. "1월 CPI 지수는 우리의 예상범위 안에 있었다 인플레이션 감소가 시작된 것은 맞지만 빠르게 시장이 반응하면 추가 금리인상을 할수도 있다. 하지만 경기 침체를 고려하여 추가 인프레이션을 관리영역으로 포함하여 금리인상을 안할수도 있다" 도통 무슨말을 하고 싶은건지 이해하려 하지 말자. 그냥 이럴수도 있고 저럴수도 있다 결국 나도 모르겠다 라고 하는 것이니까. 하지만 명확한 것은 금리인상의 방향전환을 고려 or 유지를 고려해야 할 시기라고 말하고 있는 것은 분명하다. 그거면 됬다. 방향이 나온것이니. 이전글에서 COFIX 금리에 관해 다뤘다. 이미 시중금리는 하락을 시작했다. 기준금리가 올라도 시중금리가 내려가고 있다는 것은 심리가 돌아 서기 충분하다는 이야기 이기도 하다. 이를 선반영 하듯 1월 2월 두달간 주식시장은 환호하며 큰 반등을 하였다. 어제 발표한 CPI 지수도 예상치를 상회하였으나, 암호화폐시장은 10% 상승을 하였다. 정신을 차려보면 우리는 이상한 세상에 살고있다. 모두가 매달 CPI 발표를 기다리고 있으니 말이다.
전세수요
전세계 부동산 시장에서 대한민국에만 존재하는 전세제도, 전세는 대한민국 부동산에서 가장 좋은 레버리지 상품이다. 10억 가치의 상품을 구매하는데 전세가 8억이 들어있으면 2억으로 10억 상품을 구매하는 모양이니, 이자한푼 없이 5배의 레버리지를 사용 하는 것이다. 하지만 전세를 활용한 갭투자는 전세가격이 유지 된다는 대전제가 필요하다. 전세가격이 폭락을 하면 전세를 활용해야 하는 부동산 구조인 대한민국 시장은 가격하락을 버틸수가 없다 이것은 불변의 사실이다. 따라서 이번 역전세난의 원인을 따져봐야 한다. 전세가격이 하락하는 이유는 2가지가 있다, 첫째 수요감소를 만들어낸 금리인상 즉, 전세대출 금리가 높아 월세가 더 이득인 구조가 된 것이며, 둘째, 임대차 3법의 등장으로 인해 전세 갱신기간이 4년으로 된 줄 착각해 버린 임대인이 2년후 전세가의 하락으로 대응 불가가 되어 버린 것이다. 즉 임대차 시장이 꼬여 버린것이다. 꼬여버린 임대차 시장을 리셋하는 방법은 모두가 같은 가격에서 다시 시작하는 것이다. 전세가가 바닥을 찍으면 그때부터는 우상향이 장기적으로 이어질 수 밖에 없고 그때부터는 다시 갭투자가 성행 하며 매가가 상승 할 수 밖에 없는 것이다. 지금 임대차 3법으로 인한 수급이 꼬인것은 2020년 시행부터 이니 2022년~2023년 사이는 꼬여버린 수급이 다시 풀어지는 시기이다. 2024년부터는 임대차 시장은 한목소리를 내고 있을 가능성이 매우 높다
공급물량
공급물량 이야기는 수요와 공급사이의 관계 이야기 외엔 별 다를것이 없다. 2022년 서울 공급량은 peak out 하였다. 2023년 부터 강남권에 공급량이 집중 되는 것은 사실이나, 과거 서울 공급물량과 비교하면 극소수의 공급량이다. 부동산 경기가 좋으면 공급물량이 넘쳐도 가격은 상승으로 가지만, 부동산 불황기에는 적은 공급물량 마저 부동산 시장에 확연한 조정을 유발한다. 앞서 설명한 것과 같이 전세가격이 매매가격을 지지해 주고 있는 대한민국 부동산 특성상 일시적으로 집중되는 강남권의 공급물량은 강남의 전세가격을 순간 하락시켜 버린다. 그 결과 강남권 전세가격 하락은 서울 전역의 전세가격을 하락시킨다 경험상 일시적인 전세가 조정은 다음 분기까지 기다려야 회복이 된다. 즉 입주기간이 평균 2달이고 입주 3개월 전에 전세물건이 시장에 과다공급이 되며, 입주이후에 잔여물량들이 소화되기 까지 필요한 시간이 약 2달이기 때문이다. 그렇게 물량 소화 후 추가적인 물량공급이 없다면 기존 시장가를 회복하는 모습을 보여 준다. 수도권 전세가격 역시 서울의 전세가격 변동에 영향을 받고 그 반대로 수도권 특히 동남부 공급물량이 증가하면 서울에 시차를 두고 영향을 주는 경향이 있다. 올해 서울에 입주예정 물량은 38,000 가구 이다. 공급물량에 관해서는 다음에 별도로 이야기 해 보겠다.
결론
금리, 수요, 공급물량 중 2가지만 방향이 바뀌어도 전세가격은 상승으로 방향을 전환할 것이다. 자본주의 사회에서 지속 관찰하며 시장에 남아있어야 할 이유이다. 금리는 방향을 바꾸었고, 임대차 3법으로 인한 전세가격 리오픈은 올해 말로 충분 하다.
