안양 덕현지구 재개발 사업장 자리에 일반분양 결과는 처참했다 고분양가 논란은 부동산 사이클에 따른 착시가 아닌 배짱 고분양가로, 부동산 시세가 훤한 부동산 투자자들 눈에는 발표된 분양가를 보자마자 폭망을 예상할 수 있을 정도였다 이제는 할인분양을 한다고 하니 분석해 보자
덕현지구 평촌 센텀퍼스트 입지
덕현지구는 안양시 도시개발계획에서부터 비롯되었다. 과거 호계동 992-1번지 일원에 공청회를 열고 안양시 2030 재개발 추진구역으로 지정된 후 10년이라는 시간 만에 일반분양까지 오게 된 것이다. 이 정도 개발속도는 준수하다고 판단될 수 있으나. 막판에 썩 좋은 상황이 전개되지 못했다. 조합원들은 고분양가를 원하였으나 HUG에서는 승인이 나지 않았고 이를 극복하고자 조합들은 후분양을 진행하게 된다. 그들이 원하는 일반분양가는 처음부터 무리수였고, 후분양을 결정함과 동시에 주택경기가 하락하며 미분양은 이미 예상된 곳이었다. 덕현지구는 참 이쁜 곳이다 위치를 놓고 보면 안양 주거권역에 신축아파트가 군집하여 공급되는 곳이기도 하고, 길게 보면 인덕원선도 예정되어 역세권도 바라볼 수 있는 곳이었기 때문이다. 하지만 언제까지 가격 또한 메리트가 있을 때의 이야기이다. 2018년 안양에 투자를 원하던 필자의 눈에 덕현지구는 매우 이쁜 곳이 맞았으나 수원 안양권의 부동산에 거품이 끼기 시작하는 시점에 재개발 입주권 가격마저 하늘높이 치솟아 내려올 줄 몰랐다. 안양은 특히 상승기에 가격도 빠르게 반영되는 곳이고, 극초기 빌라들 마저 일주일 만에 5천만 원이 치솟는 곳이기도 하다. 인덕원, 평촌, 금정 쪽 빌라이야기를 시작하면 끝도 없고 다음에 나눠 다뤄보도록 하겠다.
할인분양
2020년 조합원 입주권 총매가 9억이었다 2021년 조합원 입주권 가격은 인근의 아이파크 시세까지 치솟아버렸다 무려 12억, 물론 그 가격을 주고 사는 이가 없는 게 정상이지만 비정상적인 시장이었기에 누군가는 한동안 돌아오지 못할 가격에 고점 거래를 했을 것이다. 덕현지구는 입지대비 저렴한 가격이 만났을 때 투자자 입장에서 이쁜 상품이었던 곳이지, 실거주자들에게 선호되는 입지는 절대 아니다. 평촌생활권이 분명히 아님에도 아파트 네이밍에 평촌을 붙인 점은 마치 신정동 아파트들이 네이밍 앞에 목동을 붙이는 것과 동일하다. 입지의 부족함을 이름으로 감추려고 하고자 함인데, 요즘 스마트해진 투자자들이 이름만 보고 투자를 하겠는가? 심지어 경기도 안양 호계동권역에 주변에 지하철 하나 없는 이곳에 후분양을 시전하고 그것도 모자라 10억이 넘는 분양가로 34평을 분양하고자 했음은 욕을 한번 먹고 가야 마땅하다. "너희 선 넘었어" 그렇게 인기 있던 덕현지구가 분양했음에도 필자조차 일반분양을 시작했는지도 모르고 있다가. 할인분양을 시전 했다는 소식에 다시 들여다보기 시작한다. 조합들 입장에서는 많이 양보를 하였다 10% 할인하여 9억 중반의 가격까지 내려왔고, 발코니 확장 및 에어컨 설치를 무상 제공하겠다고 한다. 34평 기준 발코니 확장 평균 700만 원에 에어컨 4대 600만 원가정시 1300만 원을 더 차감해 보면 8억 초반에 분양을 하는 것이다. 이렇게 까지 꼼꼼히 계산을 해봐야 비로소 많이 나쁘지 않은데?라고 생각이 든다. 그렇다 아직 뭔가 부족하다
주변시세
할인도 불구하고 부족한 이유를 설명해 보겠다 늘 주변시세에서 답을 찾아야 하며, 그보다 상급지들의 흐름을 봐야 한다. 내 물건보다 하급지 물건의 움직임을 보는 경우는 내물건보다 하급자의 대장가격을 찾아보는 경우 외에는 허수의 data 일 경우가 많다. 주의하자. 그럼 상급지인 금정 힐스테이트로 가보자 이곳은 당시 GTX가 대한민국 부동산 호재의 시작이자 끝이던 시절 거품을 만들어낸 대표적인 곳이다. 그 가격으로 그지역에 실거주 가치가 아닌 투자 가치가 완벽히 반영된 대표적인 곳이다. 금정 힐스테이트에 14억 주고 살 것인가 서울 장위뉴타운에 12억 주고 살 것인가? 감이 안 오면 14억으로 광명 철산 혹은 북한산 더샾, 동대문 크레시티등을 살 수 있었다. 이래도 금정을 사야한다고 한다면 위 지역들을 한번도 안가봤다는 이야기와 같다. 순간 아둔한 투자자들이 본인 판단없이 몰려가서 거품이 생긴 가격은 거래량 한두건으로 고점을 만들고 모두 녹아버린다. 금정힐스테이트는 지금 14억4천만원 거래 이후 11억에 도 거래가 안되고 있다 이곳의 적정가는 현재 10억으로 본다. 그럼 주변 비슷한 아파트는 어디가 있는가? 어반퍼스트와 평촌더샵아이파크가 있다. 두곳모두 현재 8억에나 에 거래가 붙을것이다. 9억은 아직 안급한 호가일뿐 9억이면 서울 역세권 구축을 충분히 살수 있다. 평촌어바인퍼스트 8억에 거래가 많이 동반되어야 비로소 평촌 센텀퍼스트 초기 분양가까지 바라볼 수 있어질 것이다.
결론
최초 정신 나간 분양가는 보란 듯이 시장의 외면을 받았고 요즘 미분양 후 무순위 청약에서 완판 되고 있는 철산 24평 7.5억, 장위 24평 8.5억, 중화동 24평 7.5억이라고 하면 호계동 24평 7.2억은 아직도 밀리는 게 사실이다. 심지어 서울에 전부 지하철역을 끼고 있는데 호계동은 버스만이 당신을 회사로 이끌 것이다 냉정하게 판단하자
