둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크 포레온 잔여물량이 드디어 전국 청약신청으로 진행된다. 상기사진과 같은 일정으로 진행되기에 기회를 자기 것으로 만들어 보시기 바라며 입지와 분위기 이야기를 해보겠다
둔촌주공 입지
필자가 둔촌주공을 처음 봤던건 중학교 사생대회로 올림픽공원을 갔던 날이었다. 그리고 그다음은 아마도 예비군 훈련 참가를 위하여 올림픽공원 앞에서 새벽 6시에 집결하여 군부대로 들어가는 버스를 탔던 기억도 있다. 중학생 때나 대학생 때나 둔촌주공은 선망의 아파트였으며, 그때나 지금이나 전국 국민들에게 재건축 이후 기대가 큰 아파트였었다. 이모님께서 둔촌주공을 20년 전에 사두셨고 그간 조합원으로서 맘고생도 많이 하셨다. 워낙 대단지인 만큼 사업진행과정에서 잡음도 많았고 일반분양까지 어렵게 왔는데 부동산 경기가 무너지며 조합원 추가분담금도 예상과 달리 2억이 증가해 버렸다. 그리고 마치 조합원들이 공익을 위해 일반분양가를 저렴하게 희생해야 한다는 말도 안 되는 프레임까지 더해지곤 했다. 둔촌주공은 하남에서 서울로 진입하는 경계에 있기도 하며 잠실의 올림픽공원과 맞닿은 시작점이기도 하며 9호선과 5호선을 모두 끼고 학교들을 품고 있는 유일한 단일 12000세대의 주거타운이다. 대부분 잠실인 줄 알고 계실지 모르겠으나 주소지는 강동구임을 확인하도록 하자. 남서향으로 올림픽공원을 영구조망으로 소유하게 되며 학군과 상권과 공원 모든 걸 갖췄다. 한마디로 준 잠실이며 탈 강동구이며, 전국 국민들의 워너비 아파트로 태어난다. 많은 사람들이 헬리오시티와 많이 비교를 한다. 입지만 두고 본다면, 아니, 올림픽공원을 지도에서 지우고 생각해 본다면 단연 헬리오시티 입지가 상급지임에 분명하지만 올림픽공원이라는 서울 최대규모의 강남권 공원의 힘은 상상을 초월한다. 올림픽공원은 단순 공원이 아니다 대한민국 기업들의 부와 마케팅의 자금이 투입되는 곳이며 유명 연예인들의 콘서트 장이며 국가경쟁력을 갖춘 행사장이다.
전국청약 정보
일반청약은 이미 작년부터 시작하여 24평과 34평은 모두 계약완료 되었고 29제곱 2 가구, 39 제곱 638 가구, 49제곱 259 가구 만이 전국 청약시장으로 나왔다. 부동산 경기의 향방 역시 드라마틱했다. 하락기에 완연하게 접어들었던 시점에 둔촌주공이 일반분양을 하며 대한민국 국민들의 관심사이자 희망사항이던 이 사업지에 대한 시선은 망한 사업장이라는 타이틀로 변해 버렸다. 상가 조합원들 지분 쪼개기로 얼룩져버린 조합의 내홍을 이용해 언론은 이를 마치 곧 조합이 파산 할 것이라며 논평을 하였고 시공사에서는 실제로 유치권 행사를 하며 몇 달간 사업이 중단되었고 그 와중에 HUG에서는 일반분양가를 조합의 희망가 보다 낮게 산정해서 통보해 버렸다. 그렇게 나와버린 분양가는 34평 기준 13억이었다. 이런 말도 안 되는 저렴한 가격으로 모집공고문이 나갔지만 부동산 경기 침체 속에서 정당계약까지 가기가 쉽지 않았다. 이 대규모 사업장에 투입된 PF대금이 어마어마했기에 미분양이 나면 대한민국 건설경기의 붕괴는 물론 PF로 인한 금융사 연쇄부도도 우려해야 했었다. 국토부 마저 대출규제를 급히 풀며 12억 초과분에 대해서도 중도금대출이 적용되게끔 실시간으로 둔촌주공의 일반분양 분위기를 모니터링했던 만큼 결국 지금의 결과는 흥행성공이다. 사실 전국 청약으로 나온 소형평형도 전부 계약 완료 될 것이 분명하다. 소형은 또 소형만의 수요가 있기 때문이다. 29 제곱은 2 가구뿐이기에 이미 끝났다고 보고 39 제곱과 49제곱의 평형 중 실거주까지 그리고 투자수익도 생각한다면 49제곱을 가져가면 될 것이고 따라서 49가 인기가 제일 많을 것이지만 물량도 상대적으로 적으니 이도 이미 계약이 끝났다고 봐도 무방하다. 39 제곱은 내가 어떻게든 둔촌주공에 깃발한번 꼽아 보겠다 싶으면 신청을 해보자 타입도 애매하고 물량도 가장 많으니 39 제곱이 가장 가능성이 높을 것이다.
분위기 확인
분위기는 이미 24평과 34평이 정당계약이 끝나버렸다는 점에서 최소한 바닥신호는 나왔다고 시장은 인식 하고 있다. 물론 더한 바닥도 있을수 있겠지만 그 이야기는 둔촌주공에는 사실 해당되지 않는다. 앞서 말한 것과 같이 헬리오시티와 둔촌주공 벨류에이션을 비교들 하시는데 입지는 헬리오 승리라고 할지라도 둔촌주공 환경이 생활만족도는 더 높기 때문에 가격차이는 없을 것이라고 본다. 그럼 헬리오시티의 분위기 변화에 대해 이야기해 보자. 작년 최고점 23억까지 거래되었던 헬리오시티는 올해 1월 16억이라는 가격에 거래가 되기 시작했다 단순 계산으로 7억이 하락했으며 실제로 16억대에 적지 않은 물건이 거래되었다. 이때 둔촌주공의 일반청약 정당 계약률은 비공개로 진행되었으며, 낮은 계약률이 소문이 날까 쉬쉬하는 분위기였다 많은 사람들이 부동산은 끝났고 5년 전 들리던 인구 절벽 이야기와 일본 부동산 이야기가 들리기 시작했다. 매번 하락기의 단골 메뉴들이다. 언론은 연일 부동산 가격이 거품과 함께 더 하락해야 한다고 떠들어 대던 시절이 불과 2달 전이였는데 지금 헬리오시티는 20억에 계약되었다는 이야기가 들려오고 있다. 7억의 하락 그리고 다시 4억의 상승 이러한 변동성이 불과 2개월 만에 벌어진 일이다. 하락이 빨랐던 만큼 회복도 빠르다. 물론 전세가격의 반등이 아직 가시적이지 않기에 과거와 같은 상승을 기대해서는 안 되겠지만 시장은 적정가격에 대한 질문을 반복하며 스스로 그 답을 찾아가고 있다. 그렇다면 지금의 분위기로 둔촌주공 34평의 가격은 보수적으로 18억 위에 형성이 된다. 다시 한번 말하면 둔촌주공 분양가는 13억이었고 미분양이 날 거라고 온 국민이 걱정했던 곳이다.
결론
모두가 관심을 갖고 지켜본 둔촌주공 12000세대 사업장이기에 일반 분양가는 정말 저렴했고 지금 전국 청약으로 나온 물건들은 모두 계약이 끝날것이라는 걸 우리는 이미 알고 있는 것 아닐까
