작년 11월 분양 예정이었던 마포 노른자 입지의 공덕 1 구역 일반분양이 건축비 증가에 따른 조합과 협상에 난항으로 지연되고 있다. 마포 마지막 퍼즐이 될 공덕 1 구역은 마포 유일한 평지지역이다.
마포자이힐스테이트 사업개요
공덕 1구역은 아현뉴타운이 아닌 공덕 주택 재건축 사업으로 조합원수 393명이 1036세대의 아파트로 신축되는 사업이다. 조합원 대비 2배 이상의 세대수를 구성하는 자체가 훌륭한 사업성을 의미하기도 하는 한편, 매수자 입장에서는 가벼운 물건은 없고 감평이 큰 다가구 형태의 물건들로 구성이 되었을 거라는 예상이 가능하다. 필자도 실거주 목적으로 대체주택 비과세를 위해 공덕 1 구역을 임장 가봤지만 빌라는 구경조차 할 수 없었고 임장을 돌아본 결과, 빨간 벽돌의 2~3층으로 이루어진 다가구 주택 또는 대저택들뿐인 걸 확인했었다. 가끔 나오는 빌라 물건은 조합 내에서 알음알음하여 지인 간 거래로 모두 소화되던 분위기가 2021년 말이었었다. 당시 프리미엄 10억에서 저렴하게 나와도 9.5억으로 나왔었지만 재건축 사업이다 보니 잔금 전 착공신고 들어가 버리면 청산이 되어 버리는 리스크가 혼재했었기에 쫄탱이인 나는 모험을 할 수 없었다. 무슨 말인지 이해하는 분들은 부동산 투자 중수 이상이실 거라 본다. 그러한 공덕 1 구역은 2006년 추진위 승인 이후 8년이라는 시간이 흘러 2014년에 조합설립이 되었다 하지만 그 이후 부동산 상승기를 맞이하며 관리처분 인가까지 불과 4년 만에 마무리해버린다. 조합원수가 적다 보니 한번 의사결정이 되면 속도에 가속도가 붙을 수밖에 없는 것이다. 이주도 수월하던 이 사업장에 무슨 일이 있는 것일까?
입지
공덕1구역의 입지는 뭐랄까, 아현뉴타운과는 사뭇 다른 곳이라고 할 수 있겠다. 마포의 재개발은 항상 아현뉴타운과 비교되곤 하는데 그 이유는 아현뉴타운이 이젠 완성형이기 때문일 것이다. 공덕 1 구역은 이러한 아현뉴타운과 마포대로를 마주하고 정확히 마포래미안푸르지오와 마주 보고 있다. 마포래미안푸르지오는 아현뉴타운의 시작과 끝인 곳이다. 마포의 이미지를 고가 아파트로 만들어 준 전설과 같은 아파트이며 항상 미디어 매체에 그 이름을 널리 알렸었다. 공덕 1 구역이 과연 마포래미안푸르지오를 뛰어넘을 수 있을 것인가. 그 정답은 현장에 있었다. 마래푸에서 전세를 살아봤던 필자는 상당한 만족을 하였지만 높은 언덕을 끼고 있는 단지생활을 적응하기에 쉽지 않았다. 하지만 공덕 1 구역은 분명 다르다 단지 전체가 평지로 이루어져 있고 마포만의 유전자를 모두 갖춘 곳이다. 마포의 부동산 키원드는 3가지가 있다, MZ상권, 여의도와 사대문 업무지구와 최적화된 교통의 입지, 고소득자 맞벌이 부부들의 주거지 즉 젊은 부부들이 모여사는 곳이다. 공덕 1 구역은 현재 4 역세권인 공덕역을 중심으로 대기업 사옥과 힙한 상권 그리고 주거지가 어우러진 곳이다 그리고 공덕역은 향후 신안산선까지 연결되어 서울에 유일한 5 역세권이 될 곳이다. 이 모든 키워드를 다 갖춘 곳으로 최근 분양한 마포 더클래시보다 상급지임에 분명하다.
분양가 분석
조합원 분양가가 34평 기준 7.5억으로 측정되어있었다 하지만, 러시아 전쟁이 야기한 원자재가격 급등은 고스란히 개발사업장의 건축비를 2 배가 까지 증가시켜 버렸다. 애초에 작년 11월 일반분양을 예정하였던 공덕 1 구역은 물가상순분에 대한 건축비 상향이라는 시공사의 요구사항에 부딪혀 다음단계로 나아가지 못하고 있는 상황이다. 그 와중에 마포 더클래시가 14억이라는 일반분양가로 준수한 성적으로 무순위시장에서 계약을 마무리 지으려고 함은 분명 마포자이힐스테이트에게 반가운 일이 아닐 수가 없다. 조합은 상승된 분양가를 일반분양가격에 전가하여 추가 사업비를 충당하는 구조이기에 시장의 침체 속에서의 반등 가능성을 활용해야만 한다 아현뉴타운의 대장인 마포래미안푸르지오가 19억에서 14억을 갔다가 16억에 안착하고 있는 현재의 모습이 올해 말까지 유지되어 준다면 서울 아파트 가격안정화에 마포가 허리역할을 든든히 해줄 것이라 믿고 있을 것이다 그렇다면 공덕 1 구역의 일반분양가는 15억 위에 형성되어도 정당계약 완판까지 무난할 것이다 마포는 한때 잠실과 2억gap으로 따라붙는 기염을 토했으며, 아현뉴타운의 모든 신축들이 20억 위에 거래되던 명실상부 부촌이란 말이다. 공덕 1 구역 조합원들은 위축될 이유가 전혀 없다.
결론
참고할 만한 사항으로 공덕1구역 조합원 물건의 최근 시세이다. 과거 34평 기준 총매가 18억이던 시세는 지금 14억까지 조정되어 매수자를 찾고 있다. 기축 아파트 대비 입주권의 시세가 상승룸이 좀 더 있어야 함을 고려하고 최근 분위기를 반영해 보면 34평 기준 분양가는 14억 위 언저리에 나올 것이라고 예상한다.
