관악구는 서울 내 가장 세대 밀집도가 높고 20, 30대의 인구비율이 가장 높은 지역구이다. 오늘은 그 이유가 무엇이며 관악구 부동산을 바라보는 투자 관점은 주거지, 오피스, 상가 중 어떤 상품이 가장 수익률이 좋은 상품일지 고민해 보고자 한다
관악구 입지적 특징
관악구의 입지적 특징을 논하기 전에 관악구라는 명칭부터 보고 시작해 보자. 이미 눈치챘을지 모르지만 관악구는 관악산을 50%나 지역구 내에 품고 있는 서울내 자치구이다. 따라서 관악구의 절반은 산이라는 이야기이며, 관악산은 관악구의 남쪽을 모두 차지하고 있다. 그럼 북쪽으로 바라봐 보자. 관악구의 북쪽은 동작구로 막혀 있으며, 관악구와 동작구 사이 역시 국사봉과 까치산으로 경계가 나눠져 있다. 서쪽으로 금천구로 이어지며, 동쪽으로는 강남권 핵심지인 서초구와 인접하고 있지만 진입로는 오직 남부순환로 하나로 그 길을 따라 강남 진입을 시도 시 심각한 교통난이 발생하는 것을 누구나 한 번쯤은 겪어봤을 것이다. 정리하면, 남과 북이 산악지대라 동서 간의 남부순환로만이 유일한 길목인데 왕복 10차선이 무색할 만큼 교통체증이 심하며 사실상 이동수단은 2호선을 통한 동, 서 간의 이동이 유일한 도시이기도 하다. 이러한 관악구는 서울의 중심지라는 위치에서 부동산적으로 어떻게 변모해 왔으며 누가 주로 거주를 하게 되었는지 알아볼 필요가 있으며 관악구의 지하철 2호선 대표 정차역인 신림역, 봉천역, 서울대입구역은 유동인구가 항상 상위권에 rank 되는 이유가 있는 것이다
일자리 접근성
앞서 말한 것과 같이 관악구는 남북 간의 이동은 물리적으로 불가능하다. 그럼 관악구 내에서 모든 이동은 횡으로 일어난다. 그 모든 횡이동의 축이 바로 지하철 2호선인 것이다. 관악구내 유일한 평지이자 유일한 교통수단이 되는 길이 있는 곳이기 때문이다. 이렇게 제한된 입지는 상권의 발달을 가져왔고 그 상권은 20,30대 needs에 맞는 상권으로 trendy 하게 변모하고 있다. 관악구는 지하철 2호선 이용 시 강남 업무지구로의 접근성이 매우 뛰어나며 구로디지털단지 업무지구로 접근이 매우 쉽다. 따라서 사회 초년생들이 서울에 취업하여 자취하며 1인 세대 가구를 꾸리고자 하는 needs가 매우 강한 곳이다. 왜 동작구도 있고 금천구도 있지 않냐 묻는 이도 있겠지만 지도 속에 답이 있다. 그들은 사회초년생 이기 때문에 주거비용으로 많은 지출을 하고자 하지 않는다. 그러기 때문에 관악구의 2호선 라인 근처는 소형 빌라와 오피스텔들로 빠르게 바뀌었고, 부동산 관점으로 아파트와 같은 상품의 가격상승 기대감보다는 주거 임대수익과 상가 임대수익이 매력적인 곳이다. 강남과 구로디지털단지를 모두 30분 안에 접근할 수 있으며 주거비용을 상대적으로 저렴하게 이용할 수 있는 점은 관악구만이 갖고 있는 특징이라고 할 수 있다
상권
앞선 이유들로 인하여, 관악구의 상권은 서울 내 3대 상권이 되어 버렸다. 흔히 서울 3대 상권을 마포, 강남, 관악 이라고 한다. 이 곳들의 공통점은 지하철에 환승 및 승하차 인구가 매우 많으며, 상권의 주 수요층인 20, 30대의 소비자가 즐겨 찾는 곳이다. 이러한 상권에 공급되는 서비스는 타 상권에 비해 더 trendy 하게 움직인다. 서울내 1인세대 구성비율이 가장 높으며 세대구성원의 평균연령이 가장 낮은 곳이 관악구인 것이다. 관악구의 상권은 신림역에서부터 시작하여, 봉천역, 서울대 입구역까지 길게 이어진다. 신림역과 서울대입구역의 상권은 철저하게 20대의 1인가구를 겨냥한 상권으로 발달하였으며 봉천역은 관악구내 유일무이한 아파트 주거타운을 겨냥한 상권으로 발달하여 이들 간에 상권의 성격은 확연히 다르다. 신림역은 수많은 모텔촌과 함께 밤문화 상권이 강하며, 봉천역은 전통시장과 함께 생활서비스 제공을 위한 상권이다. 서울대입구 쪽은 대학교 문화와 함께 20대를 위한 trendy shop들이 sns에 열광하는 그들을 위해 양질의 서비스 공급 경쟁하고 있다.
결론
관악구는 차익형 부동산에 대한 투자기대 심리보다는 소형 주거상품과 상가 임대를 통한 수익을 목적으로 하는 부동산 투자자들의 관심이 많은 곳이다. 따라서 양질의 아파트 상품은 매우 부족하며, 상권과 주거지역의 양립은 주거지의 가치를 훼손시키기에 아파트 같은 주거 상품은 인기가 없는 곳이기도 하다. 서비스업을 시작해 보고자 하는 분들에게는 단연 관악구 상권 공부를 추천해 드린다.
