이번 부동산 관련글에서는 마포 더클래시의 입지, 주변시세, 분양가를 말해보고자 한다 서울의 핵심지가 되어버린 마포에 오랜만에 신축 아파트 공급이 진행되어 시장의 기대가 크다. 아현 2 구역을 재건축한 사업장으로 후분양을 한 만큼 시장의 큰 관심이 쏠리고 있다
마포 더클래시 입지
마포 더클래시는 아현2구역 재건축 사업을 통해 탄생한 신축 아파트이며 마포의 부동산 가치를 한 단계 상승시켜 준 마포래미안푸르지오 아파트의 바로 위에 공급되는 신축 아파트이다.
마포래미안 아파트가 2014년에 준공된 점을 비교해 보면 상대적으로 새 아파트가 주변에 공급되는 것이다. 마포래미안푸르지오는 아현뉴타운의 가장 비싼 아파트의 가격을 자랑하고 있으며 고소득자들이 모여 살며 자연스럽게 부촌의 이미지를 만들었다.
마포 더클래시는 마포래미안푸르지오와 인접하여 자연스레 부촌을 형성할 것이며 마포래미안푸르지오 좌측에 입주한 마포프레스티지 자이 아파트와도 큰 주거타운을 형성하고 있다.
과거 슬럼가 이미지로 주거지로써 매력이 없던 부동산이 대규모 개발과 신축아파트 공급을 통해 부촌으로 탄생하게 된 가장 대표적인 예시 이기도 하다.
그 배경에는 온 사방이 대기업이 인접해 있는 일자리 인접의 입지 강점이 크게 작용하였다. 여의도의 대규모 일자리와 종로구의 대규모 일자리로 대표되는 이 두 곳에는 모두 고소득을 대표하는 대기업과 금융업 종사자들이 모여 있고 이중 간에 자리한 대규모 신축 아파트 주거 타운은 그들에게 충분히 매력적인 주거지를 제공하고 있다.
또한 도로 및 지하철 이용이 용이하여 일자리까지 소요시간은 모두 30분 이내이다. 주변에 기업이 많다 보니 상권 또한 발달하여 직장인들과 젊은이들이 함께 찾는 상권이 발달하였다.
마포상권이 전 연령대를 소화할 수 있는 비결에는 주변에 대기업도 많지만 대학교가 많이 자리하고 있어 젊은이들의 소비유입이 매우 용이하다 이러한 모든 점들이 마포 입지의 특징이며 매력으로 작용하고 있다
주변시세
마포 더클래시 주변에 가장 대표적인 아파트로는 마포래미안푸르지오와 마포프레스티지자이가 있다. 이 두 아파트 모두 마포에서 가장 비싼 아파트들 이며 마포 더클래시가 입주 후에는 서로 같은 가격을 형성할 것이다.
2022년 마포래미안푸르지오는 34평 기준 19억까지 거래되었고 마포프레스티지자이는 20억이 넘는 가격에 거래가 되었다. 실거래 가격이 차이 난 이유는 마포프레스티지 자이가 좀 더 신축 아파트 인 점과 커뮤니티센터가 매우 고급화로 설계된 이유가 있다.
하지만 장기적인 관점으로 봤을 때 마포래미안푸르지오의 입지가 미세하게 우월 한 점 그리고 대흥동의 학원가 이용이 조금 더 가까운 점, 마포대로에 인접하여 여의도 업무지구로의 왕래가 보다 수월한 점으로 보면, 두 아파트의 시세는 비슷한 수준으로 갈 것이라고 생각된다.
마포 더클래시 가격은 결국 마포래미안푸르지오 가격과 동일하게 형성될 것이라고 보인다 하지만 최근 급격한 인플레이션을 해결하기 위한 급격한 금리인상에 의해 글로벌 경기가 하락하고 있다.
이는 한국 부동산 가격의 급격한 조정을 야기하고 있으며 마포 역시 아파트 가격이 급락하였다. 현재 마포래미안푸르지오의 가격은 34평 기준 16억에 거래되고 있다 약 3~4억의 가격조정이 되었기 때문에 우리는 마포 더클래시 일반분양가격을 좀 더 보수적으로, 정확하게 분석해 볼 필요가 있다.
현재 가치 대비 지금의 분양가격은 과연 얼마나 기대수익을 갖고 있는 것일까?
분양가
부동산 시장에서 입지가 좋은 지역의 아파트 분양가는 국민들의 관심이 쏠릴수 밖에 없다. 물론 경기가 좋을 때는 높다고 생각되는 가격도 시장의 분위기에 힘입어 성공적인 분양으로 끝나기도 하고, 경기가 좋지 않을 때는 저렴하다고 생각되는 가격도 침체된 시장의 분위기에 의해 미분양되어 차가운 시장의 온도를 체감해야만 한다.
마포 더클래시의 분양 시기가 좋지 못했다. 분양시장에 분양방법은 2가지가 있다 아파트 착공 이전에 분양을 하는 선분양 제도와 아파트 착공 이후 완공이 다 되어갈 때쯤 분양하는 후분양이 있다.
일반적으로 후분양을 하면 좀 더 높은 분양가로 분양이 가능하기 때문에 사업성이 올라가 조합원들에게 더욱 성공적인 사업의 결과가 나오곤 하지만, 마포 더클래시가 분양을 하는 과정에 부동산 경기가 급격하게 식어 버렸다.
분양가는 24평 기준 10억, 34평 기준 14억으로 공고되었으며 이는 비 강남권에서 분양된 분양가중 가장 높은 수준이었다. 하지만 분양당시 주변시세가 34평 기준 18억이었기 때문에 무난하게 청약은 1순위에서 완료되었고 정당계약 과정에서 분위기 침체로 인하여 계약완료까지 이어지지 못하였다. 현재 정당 계약률은 50% 수준으로 전해지고 있으며,
이는 후순위 청약물량으로 계약완료가 필요 한 시점이다.
결론
오랜만에 마포에 마포다운 좋은입지에 좋은 신축 아파트가 공급되었지만 시기가 좋지 못했다. 비 강남권의 최고 분양가임에도 분양가 자체의 가치는 시장가 대비 마진이 2억 정도 있다고 판단된다. 개인적으로 무주택자는 여유자금이 있다면 무순위 청약을 신청하여 내 집마련을 하기 좋은 기회라고 결론짓겠다.
