오늘 부동산 이야기를 해 볼 지역은 탈 경기도 지역인 분당구이다 오늘의 분당구는 어떻게 지금의 위용을 갖추었을까? 대장동 사건으로도 화제인 이곳, 분당구 탄생의 배경과 학군 그리고 판교라는 일자리에 대해 간단히 알아보기로 한다
분당의 탄생
여러분은 1기 신도시를 알고 있을 것이다. 급격하게 대한민국의 수도 서울이 팽창해 가며 강남권 지역의 급격한 과밀현상이 심화되던 당시, 정부는 서울의 인구밀도를 경기권으로 배분, 이전을 해야 할 국책과제에 당면하게 된다. 이에 1기 신도시지역들을 발표하며 전국 국민들의 관심 속에 활발한 인구이동을 유도하게 되었다. 최근에 정부에서 3기 신도시를 발표했기 때문에 대부분의 사람들이 신도시라는 이름에 익숙하겠지만 우리가 1기 신도시에 높은 관심을 가져야 할 분명한 이유는 따로 존재한다. 1기 신도시를 나열해 보면 안산, 중동, 분당, 일산, 평촌, 산본이 있다. 여기서 우리는 지도를 고배율로 보며 바둑을 두듯 부동산 개발 계획이 있었던 정부의 속내를 읽을 수 있다. 1기 신도시의 동부권과 서부권을 나눠 보자. 동부는 일산 중동 안산 산본으로 모여지며 서부는 평촌 분당으로 모여진다. 상대적으로 동부에 다양한 지역이 1기 신도시로 지정되었음에도 불구하고 서부는 평촌과 분당으로 구성된다. 하지만 분당의 면적이 매우 넓다. 분당의 면적은 서울의 강남구와 서초구를 합친 면적과 비슷하며 입지 자체도 강남과 수원 사이에 관문도시 역할을 하고 있다. 그럼 우리는 동부권의 신도시들에 대하여 관심을 가질 필요가 있다. 강남과 분당사이에 추가로 지정된 신도시를 나열해 보자. 미사, 위례, 판교, 과천, 수서가 있다. 그리고 분당과 수원 사이에 추가로 지정된 신도시로는 광교, 망포, 동탄 등이 있다. 결국 우리는 여기서 답을 찾을 수 있다. 경부라인 즉 서울과 부산을 잇는 경부고속도로를 따라 제조, 반도체, 유통등 산업이 서로 유기적으로 형성되었고 그 분포를 따라 신도시, 즉 주거타운을 발표한 것이다. 그 결과 대한민국에서 수요가 가장 탄탄한 주거벨트가 형성되었으며, 모든 시작은 분당에서 비롯된 것이다. 분당에는 탄생 과정에서부터 noise가 많은 도시였다. 도시개발의 목표가 강남권의 높은 인구밀도를 분배하고자 했기에 강남권의 부자들과 정치계의 유명인사들이 적극적으로 투자목적으로 분당에 진입을 하고자 했다. 분당의 대표적인 사진 한 장으로 가져온 첫 사진이 바로 그 욕구를 대표하는 아파트 단지이다. 정자동의 파크뷰 아파트는 20년 차 주상복합 아파트이지만 사진과 같이 20년 전에 지어진 아파트 보기 힘들 만큼 고급화로 설계되었으며 대부분 모든 평수가 50평대로 구성되어 부자들을 위한 아파트로 설계되었다. 파크뷰 자리는 또한 어떠한가, 애초에 아파트를 지을 수 있는 토지가 아니었다. 해당부지는 상업용지였으며 이 땅을 보유하고 있던 포스코는 개발비용에 따른 수익이 안 나온다는 계산하에 사업을 포기하고 해당부지를 손절하고 나왔다. 그 이후 해당부지는 정계와 대기업의 돈과 권력을 등에 업고 용도변경이 되며 무영건축이라는 하급 건설사에 의해 빠르게 주상복합으로 개발이 된다. 또한 정계에 특혜성 선분양이라는 noise를 낳으며 그들만의 잔치가 되어 버린다 마치 지금의 대장동처럼 말이다. 분당의 가치가 이렇게 높다는 반증일까?
학군
분당구의 학군은 가히 수도권내 top level이며, 서울 학군지의 특목고 진학률도 뛰어넘는 수준이다. 당연히 중학교 학업성취도 평가가 마지막으로 수행된 2016년까지도 분당의 특목고 진학률은 전국에서 1등이었다. 분당의 학군이 좋은 건 대한민국 국민이라면 이미 모두가 알고 있다. 하지만 지금도 과연 그러할까? 대한민국에서 학군의 형성은 부모의 재력이 근원이 되며 재력가들이 타운을 형성하여 모여 살며 유명 학원의 분점들이 돈을 들고 오며 형성되는 것이다. 앞서 설명한 것과 같이 분당의 탄생배경이 강남 재력가들의 주거지 이전이 목표였기에 처음부터 학군이 자리를 잡아버린 특이한 case이기도 하다. 그래서 여타 학군지의 학원가와 다른 모습을 보여준다. 대한민국 3대 학원가 대치, 목동, 중계 그리고 수도권의 후곡, 평촌까지 포함하여도 분당의 학원가 모습은 이들과 전혀 다른 모습을 보여준다. 분당의 학원가는 약속이라도 한 것처럼 고르게 분포한다. 학원들은 주로 지하철 역사 앞에 형성되어 있지만 아파트 단지 안에도 학원가가 고루 자리하고 있다. 이는 장점이기도 하지만 학원과 학원이 응집됨에서 오는 시너지 관점에서 보면 단점이기도 하다. 상기 나열한 대한민국 학원가라는 곳을 가보면 모든 학생들이 한 곳에 모여 치열하게 학원에서 하루를 보낸다 이는 서로에게 긍정효과가 있는 것이다. 분당의 학원가는 굳이 중심 학원가를 갈 이유가 없이 집에서 가까운 학원을 가도 무방하다. 이는 학원들의 품질에 득이 될 것이 없다. 결국 분당의 학군은 변모하였다. 애초에 중학교 학군이 매우 탄탄하고 고등학교 학군은 상대적으로 아쉬웠던 점과 도시연령의 고령화에 따른 학령기 인구수 감소가 가져온 중학교 졸업생 수의 빠른 감소는 수준 높은 학원가 이용이 필요한 학생들의 수요를 강남 대치동으로 빠르게 이동시키고 있다. 분당의 고등학생들은 더 이상 분당의 학원을 이용하지 않는다. 매일 늦은 저녁까지 부모들이 대치동으로 자녀들을 라이딩하고 있는 이유이기도 하다.
일자리
분당안에 판교동이 있다는 사실을 알고 있는가? 의아하게도 분당은 분당 판교는 판교로 알고 있는 사람들이 많다. 그만큼 판교라는 곳과 분당이라는 곳의 성격이 매우 달라서일까? 두 곳의 도시분위기는 매우 상이하다. 30년 차로 낡아버린 분당의 아파트들과 상가들, 반면에 현대식 빌딩숲에 둘러싸여 글로벌 IT성장과 더불어 직장인 최고연봉자들의 집합체가 되어버린 판교는 그 낮과 밤이 너무 다르다. 판교 테크노벨리 입주기업만으로도 KOSPI 시총 248조를 차지하고 있으며 이는 판교와 주변의 엄청난 물가상승을 동반했고 판교의 서비스 물가는 대한민국 최고 수준을 기록하고 있다. 이러한 테크노 밸리는 앞으로 제2테크노밸리, 제3테크노밸리로 확장 중이다. 이미 분당구는 직장과 주거지 결합 그 자체로 자급자족 도시가 되었으며 30년 차 아파트들이 재건축되는 순간 강남에 못지않은 슈퍼도시로 변모해 버릴지도 모른다. 그게 불가능한 것도 아닌 이유는 GTX-A 노선이 강남 삼성역으로 연결될 것이며 분당과 강남 사이의 link는 더욱 단단해진다는 것이다.
결론
성남시는 3개의 구로 이루어져 있다(분당구, 수정구, 중원구) 분당구는 재건축, 중원구는 구성남시의 재개발 관점으로 바라보아야 한다. 성남시는 결국 강남과 수원사이의 바둑알의 포석 같은 도시이다 분당을 키우고 비로서 강남과 수원사이의 신규 신도시를 발표하며 대한민국 산업기반과 주거벨트를 만들어 가고자 했으니 말이다 분당구의 가치는 쇠락이 없겠다
