분양권 시장이 호 성적을 거두며 부동산 시황에 다시 사람들의 관심이 쏠리고 있다, 시장이 단기 급등과 급락을 반복하면 앞에 기록된 우상향 차트는 마치 횡보한 것처럼 착시효과를 가져온다. 지금의 위치를 잠실 분위기로 비춰 보고 변곡점을 예상해 보자
부동산 시황
현재 부동산 시황을 정의하라고 하면 혹자는 진짜 하락은 이제 시작이다. 혹자는 진짜 반등이 시작 되었다. 라며 서로 큰 목소리를 내고 있다. 그만큼 혼조세를 보이고 있으며 바닥이 잡힌듯한 보합세도 지역에 따라서는 강하게 나타나고 있다. 숫자로 놓고 fact만 이야기해보겠다 2021년 말 대한민국의 부동산은 고점을 기록하고 최고가대비 약 35~40% 정도 가격 조정이 되었다 이후 최고가 대비 20% 정도 가격조정 수준으로 회귀하고 있다. 물론 지역별 차별화 장세가 분명하지만 지금의 혼조세 역시 한쪽으로 정해지면 차별화 장세도 결국 한 방향으로 흘러가게 되어 있다. 쉽게 말해 지금의 흐름이 유지되면 대부분의 부동산 가격은 전고점 대비 20% 가격으로 회복 될 것이다. 최근의 가격 조격 조정을 과대낙폭이었다고 하면 지금은 기술적 반등구간 일 것이고, 변곡점이 왔다고 이야기 하려면 어떠한 하락 원인이 개선 되었는지 이야기 해 보자. 부동산 가격 하락의 대표적인 원인이라고 할수 있는 급격한 금리인상 이야기를 해 보겠다. 금리인상 속도가 시장에서 대응이 불가능 할 정도로 빨랐다고 하지만, 결국 목표하는 금리가 높았다고 하면 차라리 빠른 조정속도가 더 긍정적이지 않았을까? 생각을 해보자. 가야할길도 먼데 타고가는 이동수단이 느리면 시장의 관심은 0로 수렴해 버릴 수 있다 그 결과, 시장에 다시 심리를 돌이키기 까지는 각고의 노력과 부양책이 필요 하다. 경기 침체가 인플레이션 보다 두려운 이유인 것이다. 침체된 시장을 살리기 위한 비용은 인플레이션을 잡기위한 비용보다 더 큰비용을 지불해야만 하는걸 우리는 과거를 통해 알고있다. 그렇게 자산시장의 조정이 끝나고 반등이 반복되며, 부자들은 상승장에서 다시 부를 축척하고 위기관리 능력으로 유동성을 확보하여 하락장에는 다시 저렴한 가격에 자산을 매입하는 단순함의 반복 속에 더 높은 단계로 올라갔다. 금리인상의 목표점이 높은데 속도도 느렸다고 하면, 가격조정은 덜 했겠지만 반등의 시기는 훨씬 늦게 찾아왔을 것이다. 원래 가격조정보다 시간조정이 더 버티기 힘든 것을 이제는 알아야 한다.
잠실 분위기
대한민국 부동산 시황의 시작은 잠실에서 시작된다고 해도 과언이 아니다. 그중 잠실 엘스 아파트를 손 꼽을 수 있다. 부유층 기준의 상징점에 있는 아파트가 엘스 아파트이다 보니 아파트 구매력이 가장 높은 중산층들의 수요가 가장 강한 곳이다. 부동산 가격은 처음에는 다주택자들이 트리거를 당기지만, 중간엔 갈아타기 수요의 1 주택자가 그리고 마지막에는 무주택자들이 추격매수를 하며 거품이 생기기 시작한다. 안타깝게도 그들은 벨류에이션 없이 시장의 상승에 두려움을 느끼고 매수버튼을 누르기 때문이다. 부동산에서 가장 큰 호재는 저렴한 가격이다. 주변에 상권이 좋아지고, 도로가 생기고, 지하철이 들어오고, 한다 해도 비싸면 경계해야 한다. 반대로 가격이 싸다고 판단할수 있기 위해서는 비교 대상 군이 되는 상급지 물건을 놓고 벨류에이션을 해 보자. 부동산은 비교의 학문이다. 최소한 잠실 엘스 아파트 가격의 움직임만 알아도 우리는 그 아래 포지션에 있는 전국 모든 아파트들에 대한 벨류에이션이 가능하다. 최근 잠실 엘스의 움직임이 기존과 달라짐이 감지된다. 그렇다고 과거 상승장처럼 집도 보지 않고 계좌를 받아 송금을 해버리는 분위기는 아니다. 금리는 최고점을 찍고 내려오고 있고, 가격은 바닥을 찍고 단기 10%를 회복하였으며, 거래량 역시 가뭄 속에서 작은 하천이 흘러 들어오는 수준이다. 전월대비 숫자의 변화가 감지되었다고 감정을 지배당하면 안 된다. 전년대비 숫자비교를 해보자. 거래량이 정상화가 되려면 아직 최소 5배의 거래량이 더 필요하다. 확실한 변곡을 위해서는 잠실이 더 힘을 내줘야 하는 이유이다
변곡점
변곡점은 높은 확률로 잠실에서 온다고 했다. 그럼 앞으로 지켜봐야 할 이벤트는 무엇이 있을까? 두가지 정도만 이야기해 보겠다. 첫째 의미 있는 가격에서의 의미 있는 거래량이다. 잠실아파트 17억이라는 숫자는 매우 중요한 의미가 있다. 2016년부터 이어온 이번 상승장에서 가장 거래가 많이 되었던 가격 이기 때문이다. 가장 거래가 많았던 가격에는 그 아파트 소유주들의 평균 매입가가 형성된다. 따라서 해당 가격에 올수록 급매가 사라지고 매수심리가 증가한다. 많은 사람들이 공감할 수 있는 가격대라는 것이다. 대신 그 가격이 무너지면 공포심리가 생겨 투매가 나오기 좋은 가격이 된다. 2016년 12억이던 가격이 5년 만에 26억이 되었다 그리고 1년 만에 18억이 된다. 단순 산술적으로 1년에 3억씩 오르고 1년 만에 6억이 빠졌다. 1년 만에 2년간의 상승분을 모두 반납했으니 혹자는 공포에 투매동참을 했고 누군가는 기회로 삼아 상급지로 올라탔다. 그리고 10%가 회복된 가격에 의미 있는 거래량이 발생 한다면 시장심리 변곡점으로 충분하다. 둘째, 전세가격의 반등이다. 최근 폭락한 전세가의 원인은 급격한 금리인상의 원인도 맞지만 임대차 3 법이 만들어낸 2년이라는 시간 동안 가격의 외곡이다. 처음 임대차 3 법이 실행되자 임대인들은 보증금 4년 계약에 5% 상승 제약이라는 입력 오류에 보상심리가 발동하여 한번에 4년 치 상승분으로 전세입자를 받겠다고 선언해 버렸다. 너도나도 잘못된 입력을 해 버리니 임차인은 그만큼 더 은행에서 저금리 대출을 받아 임대인에게 전달했다. 하지만 임대차 3 법의 현실은 4년 치 선반영이 보장되는 구조가 아니었다. 2년 치 상승분만 계산한 임대인과 4년 치 상승분을 계산한 임대인간 줄다리기가 발생되었고 그 과정에서 금리라는 변수가 4년 치 상승분을 계산한 임대인에게 칼이 되어 돌아왔다.
결론
금리는 하향, 가격 및 심리는 보합 속에서 전세가의 향방이 남았는데 그 낙폭이 매주 줄어들고 있다. 그럼 바닥에 다 와 간다는 전제로 곧 상향이라고 예상을 해 본다면 최소한 보합이상의 방향으로 흘러가지 않을까?
