1월 COFIX 금리가 발표되었다. 신규취급액 기준 COFIX금리는 3.82%로 내려왔다 한동안 고금리에 적응 되어서 인지 6~7% 하던 신용대출 금리가 불과 2개월 전이였는데 위와 같은 숫자는 현재 비현실적인 기분마저 든다 상대적으로 2배 유동성이 생긴 것같다
부동산에 공급되는 유동성들
대부분의 자산이 유동성에 민감하게 반응 하지만 부동산에서 유동성 공급은 오랜 시간 동안 상승장을 만들어버리는 강력한 원동력이다. 유동성은 경기 부흥을 목적으로 시장에 공급되는데 그 대표적인 수단은 금리인하이다. 하지만 과거 팬데믹 시대에는 기존의 유동성 공급과 다른 점이 있었다. 양적완화라고 표현되는 금리인하는 레버리지를 필요로 하는 사람들에 한해 유동성을 공급하지만 팬데믹 시절 정부는 개인들의 주머니에 직접 현금을 넣어주었다. 이러한 유동성 공급은 시장에 파괴적인 기현상을 일으켰다. 모든 자산이 신고가를 기록한 것이다 모두가 승리에 취했고 팬데믹은 빠르게 축제장으로 바뀌었다 모두가 투자에 동참한 것은 아니기에 출발이 늦은 개인들은 같이 참여하지 못해 뒤쳐짐에 공포를 느끼고 그 공포에 먹혀 뒤늦게 거품과 함께 사라지게 되었다 코인, 주식, 부동산이 대표적인 투자자산이며, 코인과 주식에서 형성된 개인들의 자산은 대한민국 시장에서는 부동산에 최종 에셋파킹이 된다. 그 말은 결국 모든 유동성의 종착지는 부동산이기도 하다는 뜻이다. 배경 없이 태어나 누구도 쉽게 꿈꿔보지 못했던 빌딩매입을 고려해 보고, 중형 국산차도 생각 못했던 나 조차도 외제차 구매를 진지하게 고민하게 했으니 정상적인 시장이 아니었던 것이다.
금리인하
주택담보대출 금리 = COFIX 금리 + 가산금리 이다. COFIX 금리는 앞에서 말한 은행들의 대출조달금리 이며 여기에 개인의 신용을 고려해 가산금리가 더해지는 방식이다. 금리 공식에서 보았듯 COFIX는 대중들에게 공평하지만 개인별 가산금리에서 차이가 나는 것이다 쉽게 말하면, 부자의 레버리지 효율이 더 높을 것이다. 그래서 주식, 부동산 같은 재테크를 하여도 현금흐름이 중요한 이유가 결국 투자상품에 활용하기 위한 레버리지 효율이 현금흐름에 의해 극대화되기 때문이다. 1.25%에서 한동안 머물던 기준금리는 펜데믹 시대를 맞이하여 0.5%에서 장기간 머물며 미친 유동성을 시장에 주입했다. 그것도 단순 금리인하가 아닌 지원금과 보상금이라는 이름하에 개인들 주머니에 직접 넣어줬다 그 결과 자산 상승의 속도는 이성적으로 따라갈 수 없는 속도였고 한 번도 신용대출을 사용해 본 적 없는 개인들에게도 금리 3%는 한 달 목표수익이 최소 10%인 시기에 돈을 복사해 내는 수단으로 이용되었다. 지금 우리는 3.5% 기준금리 시대에 살고 있다. 속사정을 모르는, 아니 대출을 이용해 본 적이 없는 이들은 원래 금리가 3% 정도 했던 거 아냐?라고 할 수 있다. 하지만 0.5% 금리시대부터 즐겨오던 투자자들에게 단순 7배의 이자 부담이 증가한 것이다. 한 달 이자비용을 100만 원 지불하던 이들은 단순 기준금리만 고려해도 700만 원의 지출이 생긴 것이다.
3기 신도시 토지 보상금
금리인하가 이미 시작되었다. 기준금리는 더 오를 수 있을지언정 COFIX는 내려오고 있고 결국 시중금리가 내려오고 있는 것이다. 이렇게 가뭄에 비가 내리기 시작했다. 경기침체 우려의 무서움을 IMF 경험으로 그 어느 나라보다 잘 알고 있는 대한민국은 미리 대응을 하고 있다. 정부에서는 은행에 시중금리를 조절할 것을 요구하고 있고, 부동산 규제를 완화하는 과정에서 대출제한을 없애고 있다. LTV 즉 주택 담보인정비율은 어느새 70~80%까지 증가했다. 물론 담보가치가 줄어들어 과거 같은 효과가 바로 나타날 수 없다. 하지만 이 또한 유동성 공급이며, 3기 신도시 진행을 위한 토지보상금이 빠르게 진행되고 있다 약 23조 원이 올 한 해 보상이 완료될 예정이다. 부동산으로 번 돈은 거의 부동산으로 유입된다. 23억에 가까운 돈이 다시 공급된다는 의미이다. 내가 돈이 없다고 남들도 돈이 없으랴? 대세 하락으로 자산이 녹았다 해도 시장엔 아직 큰돈이 유입 대기 중이다. 인구가 줄고 고성장은 막을 내렸고 글로벌 악재로 기업들 실적악화로 부도가 날 것이며 일본처럼 장기침체로 갈 것이니 지금이라도 자산을 처분하라고 한다. 하다못해 아무런 가치 없는 암호화폐시장에도 저가 매수대기자가 바글바글 한데 말이다. 모든 게 끝났다고 생각하는 사람이 한 명씩 늘어갈 때마다 나는 오늘도 경쟁자 하나를 이겼다
결론
비쌀때 사고 쌀 때는 팔아버리는 어제의 내가 되지 말자. 다 잘할 수 없어도 잘할 수 있는 하나는 있어야 최소한 당장 내일 뒤로 가지 않는 시대이다. 우리는 하나라도 해야 본전인 미친 속도의 시대를 살아가고 있다
