강서구 부동산의 입지는 화곡동을 중심으로 한 공공재개발과 환성형 택지지구 마곡지구로 나눠진다. 과거 강서구의 중심이던 화곡동의 현재 모습과 과거 논밭이던 마곡지구의 현재모습을 비교해 보려 한다
강서구 입지분석
강서구의 부동산 입지는 신도시와 구도심의 양극화로 정의 할수 있다. 과거부터 5호선 화곡역을 중심으로 도심기능을 담당해 오던 강서구는 9호선의 개통과 함께 입지의 대변화가 발생한 곳이다. 아이러니하게도 강동구 내에서 서울의 중심과 멀어질수록 부동산 가격이 비싸지고 있다. 그 이유의 중심에는 9호선이 있으며, 9호선이 갖고 있는 부동산 입지 개선 영향력을 단편적으로 보여주고 있는 곳이 강서구 이기도 하다. 마곡지구가 택지로 지정되기 전, 강서구는 한강변의 가양동과 강서구청 근처의 도심역할을 하던 화곡동으로 양분화되어 있었다. 가양동은 대부분 아파트로 이루어져 있으며 서울공항이 인접해 있어 고도제한으로 개발압력이 낮다. 반면 등촌동도 가양동과 비슷하였나 마곡택지개발이 후 많은 것이 달라졌다 마곡지구는 3가지의 키워드로 개발되었다. 첫째 자급자족도시 즉 일자리가 동반되어 기업이 입주하고 그들에게 양질의 주거지를 공급한다는 계획이었다 둘째, 9호선을 김포공항까지 연장하며 결과적으로 시골촌이던 발산동, 방화동의 서울까지의 접근성이 완벽하게 개선되었다. 셋째, 녹지조성을 통해 서울시민들에게 휴식을 제공하고 자연스럽게 강서구에 외부인이 유입되며 지역경제를 활발하게 개선시키고자 하였다. 모든 계획은 지금 완벽하게 실현되었으며, 그 결과, 가장 시골이던 마곡에서 일자리, 휴식, 주거, 상권 등 모든 도심의 기능이 이루어지고 있는 것이다. 덕분에 마곡에 인접해 있던 둔촌동 아파트 가격도 많이 올른 점을 눈여겨볼 필요가 있겠다.
공공 재개발
과거 도심이던 화곡동의 주민들은 불만이 날로 높아져 가고 있다. 언제부터인가 모든 개발압력이 마곡 쪽으로 몰려들며, 상대적으로 소외감을 느끼게 되었고, 새로운 주거지가 생기며 자산이 상승하는 것을 옆에서 지켜만 봐야 했다. 하지만 화곡동의 과거에는 비밀이 하나 있었다. 정부에서 추진했던 재개발 사업들을 화곡동 주민들이 결사반대를 외치며 반대했던 것이다 그 결과, 화곡독의 슬럼가는 신축빌라들이 우후죽순 들어서며 난개발이 되었고 지금은 손을 쓸수 없는 개발불가 한 지경까지 가버렸다. 오세훈 서울시장이 취임 후 주거정책의 일환이 이러한 곳에 대한 개발 이였다. 난개발로 인해 도심의 기능이 망가져버린 주거지에 대해 사업성을 정책적으로 지원 해 주고 그 반면에 개발차익은 얻지 못하게 하고자 했다. 간단하게 말하면, 개발은 시켜주되 돈은 벌생각 하지 마라는 이야기 이다. 어찌보면 자본주의 사회에 반하는 특별법이지만, 화곡동 처럼 개발 가능성이 0%인곳들은 환호하기 충분했다. 그후 미친듯이 공공 재개발 추진을 하고자 하는 [지역들이 나타났다. 개발은 해 주되 본인의 집을 팔고 나갈수도 없게 했는데도 말이다. 나는 처음부터 말이 안되는 짓이라고 생각했다. 개발이 되기 위해서는 돈이 유입되고 부동산 소유주들이 금전적으로 여유가 있는 사람들로 바뀌어야 사업이 진행 되는게 이치인데, 이 모든것이 반하는 행위였기 때문이다. 그결과 2년이 넘는 기간동안 공공재개발 구역들 안에서 아무 일도 일어나지 않았다. 특별법은 이젠 어떻게 될 것인가?
마곡지구
화곡동의 잃어버린 도심의 영광을 가져온 곳이 마곡지구이다. 강서구의 희망이며 빛이자 복덩이이다. 마곡지구를 이해하려면 국토균형개발계획 관점에서 바라봐야 한다. 그럼 마곡지구는 국토개발 관점에서 어느 지역과 균형을 맞춘 걸까? 필자가 보기엔 시기와 위치와 개발호재를 고려 시 판교택지지구와 균형을 맞추기 위함이었다고 보인다. 판교는 지금 무늬만 경기도인 강남 부동산의 위엄을 가져갔고, 마곡지구는 서울 서부권의 왕자로 재 탄생 하였다. 그럼 판교와 무엇이 비슷한지 자세히 비교해 보자. 크게 2가지가 동일하다. 첫째, 교통개선을 위한 개발이 동반되었다. 마곡은 서울 황금노선인 9호선을 얻었고 판교는 신분당선과 GTX A까지 얻었다. 또한 마곡의 장점은 공항이 가까워 출장이 잦은 제조업들이 자리를 잡기에 물리적 위치가 좋았다. 물론 그로 인해 아파트들이 고도제한으로 10층이하로만 지어져야만 했다. 둘째, 대기업들의 입주이다. 판교에는 IT 기업들이 대거 자리 잡았고 마곡은 LG전자 중앙연구소를 비롯 대거 이전을 해오며, 강서구의 평균근로소득을 두 배가량 증가 시켜 버렸다. 그 결과, 마곡의 오피스 임대료의 상승, 서비스업의 가격의 상승이 뒤따르며 개발초기의 저렴한 임대료는 찾아볼 수가 없어졌다. 이는 판교도 마찬가지이다.
결론
공공재개발로 반전을 도모하고 있는 화곡동은 마곡지구에게 빼앗긴 과거의 영광을 다시 찾아올 수 있을까? 강서구는 누가 이겨도 신날 뿐이다
