철산동 재건축으로 이슈 되고 있는 광명시 부동산에 대해 이야기해 보고자 한다 광명뉴타운과 철산동 재건축으로 이루어진 광명동의 입지는 현재의 가치가 아닌 미래의 가치의 관점으로 접근해야 할 필요가 있다.
광명시 입지 및 분위기
광명시의 부동산 입지는 간단하게, 수도권과 서울 사이의 value를 갖고 있다고 평가할 수 있다. 하지만 단순 서울아래 경기권 상위 입지라고 치부하기에는 광명시 아파트 가격은 웬만한 서울 신축아파트 가격보다 높은 것이 사실이다. 광명시는 크게 3 지역으로 구성된다. 첫째, 철산역을 중심으로 형성된 주거지 둘째, 광명사거리역을 중심으로 형성된 광명뉴타운 셋째, 광명 KTX역을 중심으로 형성된 일직동의 택지이다. 이 3곳의 입지적 성격은 매우 다르다고 할 수 있기에 부동산 관점에서 지역별 투자수요가 엄격하게 다른 것이 사실이다. 철산역을 중심으로 형성된 주거지는 계획된 택지로 공급되었던 주거타운인 만큼 아파트단지, 학원가, 상권이 고르게 형성되어 주거 만족도가 매우 높은 반면에 광명사거리역을 중심으로 형성된 광명뉴타운은 노후된 슬럼가로 구성되어 대규모 개발이 예정되어 있고 진행 중인 곳으로 현재 수많은 아파트들이 건축 중인 곳이다. 따라서 모든 개발이 끝나기 전까지는 슬럼가와 신축 아파트가 혼재하는 기괴한 모습을 보일 것이며 이러한 곳에서 부동산 투자가 활발히 이루어지기도 한다. 실제로 철산역 쪽은 서울 아파트 가격 등락에 따라 가격이 변동하지만, 광명사거리역 쪽은 일시적인 투자수요로 인하여 가격의 등락폭이 매우 컸다. 반면에 광명 KTX역 쪽은 어떠했을까? 광명 KTX역의 일직동은 광명시 중 부동산 가격이 가장 먼저 오르기 시작했고 가장 비싼 곳이기도 하다. 이는 마치 경기도 동부권의 인덕원과 유사한 모습을 보여주고 있다. 이 두 지역의 공통점은 큰 부동산 호재를 갖고 있는 곳이기도 하다
철산동 재건축
최근에 철산주공 8,9단지가 재건축 한 철산자이 더해리티지가 일반분양에 나서며 2022년 12월 부동산에 issue를 불러왔다. 철산은 수도권 거주자들에게는 소위 서울 주거지와 같은 희소성이 있는 지역으로 항상 관심을 받는 곳이다. 철산동을 하안동과 소하동으로 이어지는 대규모 택지지구 이며 이미 30 연한의 노후도를 충족하여 재건축이 하나씩 진행되고 있는 곳이다. 현재 대장 아파트로 꼽히는 철산주공 13단지, 12단지 역시 재건축 진행을 위해 구역지정 요건을 갖추어 가고 있다. 상대적으로 중층인 이들과 달리 저층으로 이루어졌던 주공아파트들이 먼저 재건축을 통해 신축 아파트로 변모하고 있는 것이다. 철산동은 광명시 안에서 학군이 가장 좋은 곳이며 철산의 중학생 학업성취도는 경기도 내 중상위권에 위치하고 있다. 학원가는 주로 철산 주공 13단지와 12단지 앞에 밀집해 있어 7호선 인접과 함께 가장 선호되는 주거지로 꼽히고 있다. 일반분양을 시작한 철산자이 해리티지는 34평 타입의 일반분양을 100% 마감하였으며 24평 타입은 50% 정도의 미계약 잔여물량이 무순위 추첨으로 나올 예정이다. 기존 택지로 공급된 철산동, 하안동, 소하동 아파트들은 주로 소형 평수로 공급되어, 34평 이상의 주거지의 희소성이 높은 곳이기도 하다. 이는 가격에 반영되어 34평은 13억의 가격에 거래가 되었지만, 24평은 10억에 정체되어 있는 만큼 향후 신축으로 공급될 물량 역시 34평의 인기가 높을 것이다. 철산동에 진행 중인 재건축으로 철산주공 10, 11단지 또한 GS건설에서 계약하여 착공을 앞두고 있다. 이곳은 상대적으로 철산역 생활권에서 멀어 지금과 같은 부동산 침체기에 일반분양을 하기엔 리스크가 있다. 하지만 8,9단지 재건축과 인접해 있는 만큼 함께 하나의 타운을 형성하여 1억 내외의 가격 gap을 유지할 것이다.
광명뉴타운 재개발 호재
광명뉴타운은 광명사거리역을 중심으로 대규모의 뉴타운을 형성 하고 있다. 광명사거역 북쪽으로 1~5 구역이 재개발 진행 중이며, 남쪽으로는 7~12 구역이 재개발을 진행하고 있다. 북쪽은 대부분 착공하여 건축행위가 시작되어 매우 분주한 모습니다. 남쪽대비 북쪽이 진행속도가 빠르기 때문에 향후 철산동 재건축과 함께 대규모 신축 주거단지를 형성할 것이다. 과연 철산동의 좋은 인프라를 광명뉴타운 북쪽지역이 공유를 하여 확장된 도시역할을 할 수 있을까? 그러기 위해서는 광명동초등학교를 중심으로 광명 5 구역과 철산주공 사이의 언덕을 극복해야 한다. 생각보다 급격한 경사의 언덕이 두 지역의 교류를 막고 있으며 두 지역이 신축 과정을 통해 어떻게 리뉴얼이 될지에 답이 있을 것이다. 반면에 광명 5 구역 언덕을 따라 내려오면 넓은 평지의 광명 4 구역이 나타난다. 반듯한 평지의 주거지로써 광명초등학교를 인접하고 있어 아이 키우기에도 인기가 있을 것이다. 4 구역의 단점이라고 하면 7호선 광명사거리역과 광명 4 구역 사이에 자리하고 있는 광명시장이 되겠다. 요즘의 trendy 한 상권이 아닌 노후된 전통 상권으로 주변이 매우 어수선하다. 그럼에도 불구하고 북쪽지역에 투자지역을 꼽으라 하면 광명 4 구역이 선호되는 것은 당연한 이치 일 것이다. 광명사거리역 남쪽은 11 구역과 12 구역이 대장지역으로 둘 다 관리처분 단계 이후로 이주를 진행 중에 있다. 이 두 구역의 진행속도에 따라 광명뉴타운의 성숙기가 올 것이다.
결론
광명시는 서울의 동대문구의 신축아파트와 가격을 나란히 해 왔다. 그만큼 이미 경기도 생활권이 아닌 서울 내 대규모 업무지구 중 하나인 가산디지털단지를 옆에 둔 가치 높은 주거지로 인정받고 있는 것이다. 재건축과 재개발이 다발적으로 진행되고 있는 상황에 의해 공급이 몰려 가격에 일시적인 조정이 온다면 이는 투자 기회로 보는 것이 맞다 생각한다
