지난달, 금천구 부동산 임장을 다녀왔다 신안선과 함께 금천구는 서울 내 상급지로 가는 이미지를 만들 수 있을까? 금천구의 입지 분석을 시흥대로 동쪽과 서쪽으로 나눠 이야기해보고자 한다
금천구 입지
금천구의 입지는 안양에서 서울로 진입하는 석수역과의 분기점에서 부터 시작되는 서울 그리고 광명시에서 서울로 진입하는 경계에 위치하고 있다. 지형적으로 동부 서부 라인으로 이동할 수 있는 도로가 부족하며, 시흥대로를 따라서 북부와 남부 간의 이동을 중심으로 서울과 안양의 왕래를 이끌던 지역이었다. 사실 안양에서 서울로 진입을 하다가 금천구를 지나도 아직 서울인지 경기권인지 알아차리기 힘들 정도로 경계가 모호하다. 반면에 북부에서 남부로만 도로가 형성되어 있다 보니 대부분의 도로에서 병목현상이 발생하여 상시 도로정체가 발생하는 곳이기도 하다. 그렇게 경기도 같던 서울인 금천구가 독산동을 중심으로 개발이 되며 변모하기 시작했다. 금천구의 부동산 가치가 변모하는 중심에는 대표적으로 독산동 롯데캐슬 아파트가 있다. 금천구청역에 내려 독산동 롯데캐슬 아파트를 둘러보면 세상이 변해버린 기분을 느낄 수 있다. 어떻게 낙후된 이곳 금천구 넓은 부지에 신축아파트 공급이 가능했을까? 그 비결은 지금도 현재 진행 중이기에 시흥대로를 따라 북부에서 남부로 내려가며 설명해 보겠다
시흥대로 동쪽
금천구 부동산을 임장 가 보면 자연스럽게 시흥대로를 따라 걷게 된다. 이동할수 있는 길이 시흥대로뿐이기도 하지만 시흥대로를 중심으로 동부와 서부가 너무나도 다르게 개발되고 있기 때문이다. 하지만 두 지역 개발의 중심에는 시흥대로가 있다는 건 분명한 사실이다. 시흥대로는 과거부터 경기와 서울의 왕래를 도왔고 관문역할을 하고 있기 때문에 왕복 8차선 도로임에도 불구하고 차량이 속도를 낼 수가 없다 이 문제를 해결하고자 나타난 것이 신안산선이다. 따라서 금천구의 개발은 신안산선 공사를 통해 신설될 3개의 역사를 따라 진행될 것이다. 시흥대로를 중심으로 동쪽으로 이동할수록 경사가 급격해진다. 그 이유는 금천구가 동쪽으로 관악구를 마주 하고 있기 때문이다. 관악구의 관악산은 지금의 관악구를 만들었듯 그 영향은 금천구 동쪽에도 지대하다고 할 수 있다. 따라서 시흥대로 동쪽은 자연스럽게 관악구와 비슷한 성격으로 부동산이 형성되었다. 즉 1인가구가 많고 낡은 빌라촌이 주로 형성되어 있기에 난개발로 진행되고 있다. 이를 방지하고자 정부에서는 넓은 면적을 모아타운과 공공 재개발 지역으로 지정하여 개발가능성을 촉진하고 있으나. 앞서 블로그 한 것과 같이 공공재개발과 신속통합 재개발 같은 공공성격의 개발은 장기적으로 보면 정치적 목적의 개발 제한의 수단으로 작용한다 자본주의 사회에서 정부가 사유재산을 컨트롤하는 순간 모든 개발은 멈춰 버린다. 이러하듯 시흥대로 동쪽에는 과거 해제되어 버린 시흥뉴타운 구역을 중심으로 가로정비주택 사업과 모아타운 사업만이 진행되고 있다
시흥대로 서쪽
반면에 시흥대로 서쪽은 동쪽보다 형편이 좋다. 독산동 롯데캐슬 부지는 과거 군부지 였다. 군부지에 있던 부대가 타 지역으로 이전을 하며 롯데건설이 부지를 사들이고 롯데타운을 건설하기 위해 공을 들인 곳이다. 그 결과, 금천구청 리뉴얼과 함께 도시가 정비되고 신축아파트가 대규모로 공급되며 외지인들이 이주해와 거주하게 되었다 즉, 외부자금이 독산동에 유입되며 도시의 수준이 한번 업그레이드된 것이다. 결국 독산동 아파트 가격은 34평 기준 15억까지 거래되었고 이를 지켜보던 독산동과 시흥동의 오래된 아파트들이 재건축을 힘차게 진행 중이다. 우리도 그들처럼 개발을 통해 이익을 취하고자 노력하고 있는 것이다 이것이 바로 부의 선순환이 아닌가. 실제로 시흥대로 서쪽에서 롯데캐슬 아파트를 따라 내려가면 수많은 현수막을 볼 수 있다. 재건축 진행 중을 알리는 현수막 들이다. 대표적으로 무지개 아파트가 있다. 사실 무지개 아파트는 독자적으로 재건축을 할 수 있는 사업성을 갖추지 못했지만, 사업지 앞에 넓은 토지를 소유한 무지개 연립을 끌어들여 사업성을 확보하게 되었다. 하지만 문제는 여기서 끝나지 않았다. 조합의 욕심으로 건축설계 과정에서 소형평형의 아파트를 너무 많이 설계하여 조합원조차도 24평 조차 받을 수 없는 이슈를 낳았다. 물론 일반분양 물량들도 모두 15평 이하가 될 것이다.
결론
서울 부동산에 노도강(노원, 도봉, 강북)으로 대표되는 단어가 있다면 금관구(금천, 관악, 구로) 라고 하는 단어도 있다 그만큼 주거지로써 매력이 낮아 투자수요가 적은 지역들이다. 하지만 금천구가 보여준 신축아파트의 거래 가격은 앞으로 금천구가 가야 할 개발 방향에 대하여 정답을 말해 주고 있는 것이다.
