이번 글에서는 서울 한강이남 지역의 마지막 노른자 땅이며 대규모 뉴타운인 노량진 뉴타운의 입지분석과 함께 구역별 현황과 개발호재에 대해 알아보고자 한다. 노량진 뉴타운의 장점은 한강변, 강남지역, 3대 업무지구로의 접근성이라고 할 수 있으며, 단 한 구역도 사업취소 없이 잘 진행 중인 완성형 뉴타운을 향해가고 있다는 것이다.
노량진 뉴타운 입지분석
노량진 뉴타운의 입지는 서울내 blue chip 입지로써, 재개발 사업이 완성된 곳이 단 한 곳도 없음에도 불구하고 항상 많은 투자자들의 관심을 받고 있는 곳이다. 노량진 뉴타운과 비슷한 서울 내 한강변 개발지역으로는 흑석뉴타운, 한남뉴타운, 성수전략지구 정도뿐이다. 이 구역들의 공통점은 한강변에 인접하여 구역 내 사업지에 따라 한강뷰가 나오는 희소성을 갖고 있다는 점이며, 한강뷰가 나오는 신축 아파트의 최저 가격은 34평 기준, 최소 20억 위에 형성된다는 것을 우리는 흑석뉴타운을 빗대어 예상할 수 있다. 그럼 노량진 뉴타운의 입지는 어느 수준에 위치하게 될 것인가? 필자의 의견으로, 노량진뉴타운의 가치는 흑석 뉴타운과 마포 재개발 지역보다 상위에 위치할 것이며, 서초구의 방배 재개발지역 가격보다 아래에 위치할 것으로 보고 있다. 2021년 기준 방배 재개발 지역의 34평 가격은 24억까지 상승하였으며, 마포의 34평 아파트는 20억까지 거래된 것으로 보아 노량진 뉴타운은 22억까지 평가되었다고 봐도 무방하다. 노량진 뉴타운을 설명할 수 있는 핵심 키워드는 "서울 중심입지", "3대 업무지구가 모두 지하철로 연결되는 곳", "한강이남의 강남권" 이라할 수 있겠다. 그동안 노량진 뉴타운의 진행 속도를 늦추고 있었던 가장 큰 이유가 공무원 고시촌으로 대표되는 노량진 고시촌이었다. 하지만 코로나도 인한 팬데믹이 발생하며 고시촌의 수요와 상권이 급격하게 줄어들었다. 급격하게 상승해 버린 물가는 청년들에게 더 이상 박봉인 공무원으로 취업을 희망하지 않게 가속화해 버렸다. 이점은 노량진 뉴타운 사업속도에 가속 요인으로 작용하고 있다.
구역별 현황
노량진 뉴타운은 1구역에서 8 구역까지 진행 중이며, 9~13 구역은 뉴타운 계획당시 존치구역으로 제외되었다. 초기 계획대로 1~8 구역 모두 반대 없이 재개발 사업이 잘 진행되고 있으며, 일부구역은 일반분양 시작을 가시권에 두고 있다. 구역 내 가장 속도가 빠른 구역은 노량진 2 구역, 6 구역이다. 두 곳 모두 높은 사업성으로 상대적으로 빠르게 사업이 진행되었다. 2021년부터 이주를 시작하여 현재 대부분의 주민들이 이주를 마친 상황이다. 빠르면 올해 말 일반분양 공고를 예정하고 있다. 그 뒤를 따라 8 구역과 4 구역이 빠르게 관리처분인가를 마치며 이주를 준비하고 있다. 목표는 올해 상반기로 하고 있지만 지금 상황으로는 쉽지 않아 보이며 이주 완료 까지는 향후 1년은 더 걸릴 것으로 보인다. 그다음으로 3 구역, 5 구역, 7 구역이 빠르게 관리처분인가를 준비 중이며 올해 안에 1 구역을 제외하고 모든 구역이 관리처분인가를 예상하고 있다. 재개발 사업의 마지막 단계인 관리처분인가까지 대부분의 구역이 수월하게 진행 중인 점 역시 시장의 관심을 받고 있는 이유이기도 하다. 구역 내 부지가 가장 넓고 이해관계가 가장 복잡한 1 구역도 최근에 사업시행인가 위해 구청에 서류 접수를 마친 상태이다. 1 구역은 노량진 뉴타운 내 가장 높은 가격을 자랑할 것으로 시장이 판단하고 있는 만큼 삼성물산과 같은 대형 건설사들이 입찰을 준비하고 있는 것으로 확인되었다.
개발호재
노량진에 뉴타운이 지정된 이유는 단순하다. 우수한 입지에 주거기능을 상실한 슬럼화가 넓게 진행되었기 때문이다. 노량진 뉴타운 내 골목길을 걸어본 이들은 놀라움을 금치 못한다. 자칫하면 차량 진입이 불가하고, 골목길은 막혀서 다시 돌아나가야 하기 때문이다. 그럼 노량진을 둘러싼 호재에는 무엇이 있을까? 첫째, 동작구청의 현대화를 진행 중으로 노량진 1 구역 앞에 자리하고 있던 구청이 장승배기 역사 쪽으로 이전을 한다. 그에 따라 기존 구청 부지는 개발되어 노량진 뉴타운 개발에 시너지를 줄 것이다. 무엇보다 노량진의 가장 큰 개발 호재는 도심형 복합리조트 개발 사업이다. 기존 노량진 수산물시장을 수협과 서울시가 공동 개발 중인 이사업은 거대한 외부자금이 유입될 예정이며 해당사업의 상징성이 큰 만큼 투자를 희망하는 기업들이 줄을 서서 기다리고 있다. 해당사업은 과거 오세훈 서울시장의 한강변 르네상스 개발로 올라간다. 한강 수변에 해상 택시와 케이블카를 연결하고 여의도와 노량진, 용산을 삼각형으로 연결하여 도심형 관광 리조트 사업을 계획하고 있었다. 이는 상당히 오래전부터 준비해온 사업으로 차근차근 다음 단계를 준비하고 있다. 해당 사업이 완료가 되면, 국내로 여행 온 외국관광인들의 대표 관광지가 될 것이고 52층 규모의 호텔과 워터파크 그리고 대형 쇼핑센터와 수산물 센터가 자리할 것이다. 사실상 도심에서 외국 관광객들을 상대로 통합 관광코스를 제공할 계획이다. 해당사업은 동작구내 막대한 수익을 안겨 줄 것이며 지역경제 발전에 크게 기여할 것이다.
결론
지금의 노량진은 더 이상 예전의 수산물시장, 고시촌 이미지가 아니다. 오히려 전국 투자자들이 즐겨찾기를 해두고 투자 진입을 기다리고 있는 명품 주거지 이미지가 되어버렸다. 아직 단 한 곳의 아파트도 완공되지 않았는데도 말이다. 완공되고 진입하면 늦는다. 기회는 보이는 만큼 각자 판단하고 잡아야 하지 않을까?
