최근 정부에서 부동산 정책으로 1기 신도시 특별법을 발표했다 이는 현 정권 취임시기에 강조하였던 1기 신도시 재건축 촉진정책과 동일하며, 이로 인해 분당구의 재건축 단지들이 가장 큰 특혜를 받을 것으로 보인다 분당구는 판교개발과 더불어 수많은 교통 호재로 지금의 부촌의 이미지를 더욱 견고히 할 것이다
분당구와 1기 신도시 특별법 도입배경 소개
1기 신도시 특별법의 전문만 놓고 이야기해 볼 필요가 있다. 정부의 부동산 정책은 아무래도 정치적인 목적이 다분하기 때문에 있는 그대로 읽고 해석해 볼 필요가 있다. 먼저 특별법의 대상은 특별법의 이름과 같이 1기 신도시로 대상을 한정하였으나, 도시재생법으로 관리되고 있는 기존 준공 30년이 도래한 재건축 추진 아파트 들과의 형평성 즉, 서울과 수도권의 형평성 등의 문제로 논란이 일었다. 이에 정부는 즉시 대상범위를 다음과 같이 변경한다. "택지조성 사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만 m 2 이상의 택지 등" 이는 1기 신도시에만 적용하려던 법령으로 인하여 벌어진 형평성 논란을 잠식시키기 위한 즉각적인 조치일 뿐으로 판단된다. 대한민국의 노후 주택들은 개발이 되기 위해서는 도시재생법, 빈집법 등에 따라 사업장마다 guide 안에서 정관을 수립하여 사업을 진행해 나간다. 그 과정에서 지자체와 국토부의 반복되는 수정을 요구받으며 주어진 사업성 내에서 다음단계로 진행하고 있기에 개발완료까지 적어도 10년 길게는 20년이 넘는 시간이 필요해 왔다. 하지만 이번 특별법은 이러한 예전 관행을 파괴해 버리는 말 그대로 특별법인 것이다. 특별법은 시행을 위한 기간이 정해 져 있으며(대부분 2년 단위) 2년 이후가 도래했을 때 특별법의 결과를 두고 폐지 혹은 개정을 하기에 함부로 미래를 예측하기도 어렵다. 대표적인 특별법이 서울에서 진행되었던 "신속통합 재개발 특별법" 이 있다. 결국 이 특별법 역시 처음엔 획기적이다라는 호응을 얻었지만 유명무실한 정책으로 2년간 아무런 소득 없이 모든 사업이 체류하고 있다. 이번 특별법은 어떻게 다를지 알아보자
바뀌는 점
이번 특별법은 크게 3가지가 바뀐다. 첫째, 기존의 재건축연한이 기존 30년에서 20년만 되어도 노후도를 만족한 것으로 간주하고 적용대상 택지에 한하여 재건축 사업 추진이 가능하다. 그렇게 가정하면, 1기 신도시뿐만 아니라 기존에 재건축 사업성이 낮아 추진이 되지 않던 지방의 택지까지 포함이 된다. 둘째, 추진체계가 간소화된다. 기존에 재건축 사업을 진행하려면, 안전진단 이후 구역지정 고시를 받고 시행사와 시공사를 선정하여 사업시행평가를 통화한 후 관리처분인가를 득하여야 착공 및 일반분양을 진행할 수 있었지만, 3단계로 간소화되어 기본방침, 기본계획, 특별정비구역 지정 순서로 모든 인허가가 단축이 된다 이 체계의 주최는 국토부 검토하에 각 지자체가 될 것이며 지차체 별 의지에 따라 사업속도가 차이 날 것이다. 지자체는 각 지역 주민의 의지를 고려하여 진행하게 될 것이지만 정치적으로 이용이 되어 지자체별 과열성 경쟁이 우려되기도 한다. 이는 사업추진에 있어 필수적인 이주대책이 수반되기 때문이다. 이주대책 없이 집을 허무는 것은 명확한 한계가 있기 때문에 쉽게 허가가 나지 않기 때문이다. 셋째, 토지 용도변경을 통해 사업성을 증대해 준다. 물론 사업성 증가에 따른 초과이익은 국가로 환수시키겠다는 의지 역시 보여주고 있다. 과한 사업성 증대는 또 다른 문제를 야기할 수 있다 혹자는 사업성이 좋으면 그만이지 않으냐고 하지만 2배 가까이 높아지는 용적률은 결국 기존 도시에 계획 된 인구수를 지원하던 인프라 및 도로 교통의 수용한계를 넘어서게 된다는 이야기 이다. 이는 분명히 사회문제를 야기 할 것이다
재건축 유망 아파트
그럼 1기 신도시 특별법의 최고 수혜를 받을 곳인 분당구의 재건축 유망 아파트를 확인해 보자. 분당구의 대표적인 주거지는 판교를 제외하고, 이매동, 서현동, 수내동, 정자동으로 대표된다. 분당은 이미 30 연한을 채운 노후된 아파트들이 낮은 용적률과 함께 전국 투자자들로 부터 재건축에 대한 관심을 한 몸에 받고 있다. 즉 전국 투자자들로 부터 재건축 유망단지로 꼽히고 있는 만큼 1기 신도시 특별법은 사실 분당 재건축 특별법으로 보아도 무방할 정도이다. 이매동에는 이매촌 6,7,8,9단지 그리고 아름 5,6,7단지가 재건축이 유망하며, 개인적으로는 낮은 용적률과 높은 평균대지지분을 갖고 있는 이매촌 6 청구 아파트를 one pick으로 꼽을수 있다. 그외 아파트 들도 충분히 좋지만 이매촌6청구 아파트가 사업성 관점에서 가장 뛰어나다고 생각된다. 서현동으로 가보자 서현동은 통합 재건축을 추진하고 있을 정도로 입지와 사업성 면에서 고루 뛰어나다. 삼성한신, 시범우성, 시범한양, 시범현대 아파트가 함께 통합으로 추진을 함이 가장 이상적으로 판단된다. 이들의 평균 용적률은 190%이며 평균 대지지분은 시범현대가 20평으로 가장 높아, 가장 인기있는 아파트라 할수 있겠다. 수내동은 이야기가 조금 달라진다. 분당구내 가장 입지가 좋기로 평가는 받고 있지만, 기존 아파트들의 용적률과 평균대지지분을 고려시 사업성이 상대적으로 떨어지기 때문이다. 또한 수내동의 아파트 구성이 상가와 혼재하고 있는 형태로 재건축 진행시 의사결정이 쉽지 않을 것으로 보인다. 하지만 이역시 1기 신도시 특별법이 발의되기 전의 이야기 인 만큼 이후의 행보를 지켜볼 필요가 있다. 정자동은 앞서 블로그에서 언급했던 상징적인 아파트인 파크뷰가 있는 곳이다. 파크뷰는 재건축을 진행하기에는 이미 높은 용적율을 사용하고 있는 만큼 사업성 고려 대상에서는 제외키로 한다. 그럼 정자동에는 상록라이프, 한솔청구1단지, 한솔한일3단지가 낮은 용적율과 높은 대지지부으로 재건축 유망주로 판단 된다.
결론
지금까지 1기 신도시 특별법의 도입 배경과 이로 인한 분당 재건축 대상 아파트의 행보를 예상해 보았다. 분당은 이전에 언급한 것과 같이 부촌의 명성과 상위권의 학군 그리고 판교의 높은 연봉의 직장을 고려 시 향후 강남을 대체할 명품 주거지로 나아갈 것이다. 이러한 확신에는 의심이 필요 없을 것이며, 부동산 경기 방향의 분기점이 분당이 될 수 있는 만큼 모니터링이 필요하다
