어찌 보면 성북과 가장 잘 어울리는 사진일 수도, 성북구의 입지분석을 위해서는 길음 뉴타운과 장위 뉴타운을 알아야만 한다. 이 둘이 성북구의 큰 형님들 이기 때문이다
성북구 입지분석
성북구의 부동산 입지는 노원구와 서울 사대문 업무지구 사이에 위치하고 있다. 사실상 성북구의 서쪽은 정릉골(북악산)으로 둘러싸여 있어 사대문 업무지구로 가는 유일한 길은 보문동을 지나가는 길이 유일하다. 결국 노원구에서 서울 도심으로 진입하기 위해서는 성북구를 도로로 지나가거나 지하철로 거쳐 가야만 한다. 성북구의 동쪽은 광운대역이 위치하여 향후 GTX 이용이 용이할 것이며 미륭 미성, 삼호 아파트 재건축과 함께 장위 뉴타운이 나란히 자리 잡고 있어 부동산 개발 압력이 거센 곳이기도 하다. 장위 뉴타운은 현재 해제된 구역을 제외하고는 거의 완성단계로 2016년 북서울 꿈의 숲 쪽의 아파트들이 먼저 입주 함과 동시에 6호선 앞의 장위 4 구역이 최근에 일반분양을 하며 마무리 단계로 진입하였다. 성북구 자체만 보면 서울 내 선호되는 입지는 아니지만 성북구내 장위 뉴타운과 길음, 미아 뉴타운 들은 강북권에서 유일하게 고가의 금액에 아파트가 거래가 되고 있다. 성북구의 남쪽은 주거지의 성격이라기보다는 대학가가 모여 있기에 상권이 발달하여 주변 노후주택들은 자취방으로 활용이 되는 경향이 강해 개발이 어려운 곳이기도 하다. 그럼 성북구는 결국, 길음미아 뉴타운과 장위 뉴타운을 알고 가야 할 것이다.
길음 미아뉴타운
길음역과 미아역 사이의 길음 뉴타운은 모든구역이 입주가 된 완성형 뉴타운이며 미아사거리역 일대의 미아뉴타운인 미아 2 구역 3 구역 4 구역은 개발의 마지막 퍼즐을 맞출 예정이다. 간단하게 정리하면 미아사거리역을 중심으로 오른쪽은 공공재개발이 진행되고 있으며, 왼쪽은 민간 재개발, 재건축이 진행되고 있다. 미아사거리역 일대를 임장 가 본 결과, 미아 9-2 구역은 사업의 속도 및 입지가 우수한 편이었으나 성북구에 5억 이상의 초기 투가금이 드는 점은 투자자들로 하여금 다른 선택지를 찾게 하고 있다. 마찬가지로 미아 2 구역 일대의 재개발도 초기 투자금이 커서 감평가 격이 적은 물건들 외에는 투자자들이 찾지 않고 있다. 반면에 미아뉴타운은 완성형 뉴타운인만큼 확실히 주변정리가 잘된 깔끔한 주거지 모습을 보여주고 있다. 이곳의 대장 아파트인 래미안 센터피스는 2021년 34평 기준 16억에 거래되었으며, 이는 성북구에서 거래된 가장 고가의 가격이기도 하다. 누구도 성북구에서 이 정도 고가의 가격의 아파트가 탄생할 줄은 예상하지 못했을 것이다. 이러한 배경에는 사실 다른 비밀이 하나 있다. 래미안 센터피스 아파트는 영훈 국제 초, 중, 고등학교를 품고 있다. 백화점이 아무리 집 앞에 있다고 한들 성북구 지역의 백화점엔 명품관조차 없는 대형 마트 수준일 뿐이다. 하지만 국제학교가 주는 영향력은 다르다. 당연히 부잣집 자녀들만 다닐 수 있는 학교인 만큼 간혹 이 학교 앞의 아파트를 사버리는 수요가 있기 때문이다
당시 고가의 거래가 성사되었을 때 비슷한 가격에 거래량이 얼마나 동반될지 흥미롭게 지켜봤지만 결국 기대에 미치지 못하는 거래량으로 일시적인 가격 슈팅으로 기록되지 않을까 싶기도 하다. 그 이유는 간단하다. 그 가격을 주고 성북구에 거주할 이유가 없기 때문이다
장위 뉴타운
장위뉴타운은 앞서 블로그 글에 언급했듯이 장위 뉴타운 내 대장 아파트인 장위 4 구역, 장위 자이 레디언트가 일반분양을 실시했다. 물론 분양가가 주변시세를 상회하는 이유로 정당계약까지 못 가고 취소되는 물량이 많이 발생하였지만 무수 위 추첨에서 저층 일부 잔여물량을 제외하고 모두 계약되었다. 당시 무순위 추첨 현장에는 꽤나 많은 인파가 몰리기도 하였다. 하지만 분명한 건 분양가가 다소 높았던 점은 분명하다. 장위 뉴타운과 길음 뉴타운은 가까이 인접해 있음에도 불구하고 가격 차이가 상당히 존재한다. 길음 뉴타운의 아파트 가격이 약 3억 이상 더 비싸다. 이러한 가장 큰 이유는 길음 뉴타운의 교통이 상대적으로 편리하고 학군 및 상권, 생활 인프라가 더 우수하기 때문이다. 하지만 장위 뉴타운 북족으로 동북선이 개통하는 시점에는 장위 뉴타운의 단점 하나가 개선되는 만큼 부동산 가치가 더 상승할 수 있을 것으로 판단된다. 현재 장위 뉴타운은 6호선만 이용이 가능하며, 이 또한 장위 4 구역에서 가까울 뿐 기존의 다른 구역에서 이용하기에는 거리가 가깝지 못하다. 즉 교통의 불편함으로 현재가치가 저하되어 전세가격이 저렴하기도 하다. 이점이 장위 뉴타운의 가장 큰 단점으로 작용하고 있다. 하지만 강북 최대 규모의 뉴타운인만큼 대규모 주거벨트가 형성되어 성북구의 부동산 가격을 끌어가기엔 충분한 지역이기도 하다
결론
미아 길음뉴타운과 장위 뉴타운으로 대변되는 성북구의 부동산 입지에 대해 이야기해 보았다. 성북구의 비상은 이번에 분양한 장위 자이레디언트의 결과에 명운이 달린 만큼 성공적인 결과가 성북구 부동산의 미래를 긍정적으로 바라보게 한다
