신길 뉴타운의 구역별 진행상황과 현재시세, 그리고 교통 호재를 말해보려고 한다.최근 준공한 신림선과 한창 공사중인 신안산선의 진행상황을 알아보고 향후 이로인한 입지적 가치 변모가 가능한지 소개해 보겠다.
신길 뉴타운 구역별 진행상황
신길 뉴타운은 16개 구역으로 이루어져 있으며, 2005년에 서울시에서 발표한 3차 뉴타운 후보지로 선정 된 곳이다. 신길동이라는 네이밍이 전달하는 이미지가 사실 썩 좋지만은 않은게 사실이다. 정답은 모르겠지만, 반 중국 정서가 팽배한 대한민국에서 중국인(조선족)이라고 일컷는 언어가 언제부터인가 부동산에서는 단점으로 부각되고 있다. 사실 삼성왕국을 건설한 수원부터 안양까지 아우르는 경부라인에도 중국인 노동자가 매우 많은데도 불구하고 유독 신길동이 단하나의 단점으로 부각 되는것이 중국인 거주자가 많다는 주장은 신길뉴타운에 대한 관심도의 역설적인 표현인가 싶기도 하다. 하지만 물론 중국인과 함께 생활권을 공유 한다는 점이 대표적으로 단점이라고 느껴지는 곳은 죽국인을 가장 흔하게 목격할수 있는 음식점이 아닌 학교이다. 아이들이 학업을 하는 교실이하는 공간내 내국인보다 중국인이 더 많다면 이야기는 달라질 수 있다. 물론 신길동이 그러하다는 건 아니다 실제로 신길 뉴타운내 대표적인 대영초등학교와 대길초등학교 그리고 대방초등학교 내에는 중국인 가정의 자녀들이 전무하다. 하지만 신길동 내에서 중국인들을 마주치는건 흔한일이며, 사실 이건 신길동 아래 대림동과는 또 다른 이야기 이기도 하다. 대림동을 방문하면 거의 90%가 중국인 이므로 신길동의 유일한 리스크는 대림동과 가까운것이라고 해두고 넘어가자. 그럼 신길 뉴타운의 진행상황에 따라 신길동의 이미지는 어떻게 달라지고 있을까? 2016년 뉴타운 첫입주를 시작한 11구역 부터 가장 최근에 입주를 마친 3구역 까지 6년의 시간동아 약 1만세대가 입주했다. 1만세대 입주는 도시가 하나 다시 태어난것을 의미 한다 뉴타운은 일반 재개발과 달리 신도시급의 계발계획으로 움직인다. 대표적으로 도로가 다시 나며, 교통이 변모하고, 학군이 바뀌어 버리며, 상권이 리뉴얼 된다. 아직 10구역, 13구역이 남았다. 그 둘은 신길 뉴타운에 가장 좋은 자리의 랜드마크가 될 구역들이다. 아마도 이 두 사업장이 신길 뉴타운의 마지막 축포를 터트리지 않을까 예상 해 본다
현재시세 확인
신길뉴타운의 아파트 시세는 최고 거래가격이 34평 기준 17억5천만원으로, 7구역이 완공 된 래미안에스티움이 리딩하는 경향이 있다. 신길뉴타운 내에 상징적인 7호선을 아예 끼고 건축해 버린 래미안이다 보니 오랬동안 대장 아파트의 이미지가 만들어 져서 일수도 있다. 7구역은 신풍역과 보라매역을 모두 도보권으로 두고 위치하고 있으며, 신풍역과 보라매역은 모두 더블 역세권이 된 곳이다. 이정도만 말해도 신길뉴타운의 교통은 서울내 뉴타운 중에서 가히 비교군이 없다. 최근 부동산 침체로 인하여 34평이 11.8억까지도 거래되는 절망적인 분위기를 보여주고 있다. 물론 매도가 급한물건을 저렴한 가격에 처분한 것 일수도 있지만 하락기엔 이러한 매물의 거래가격이 실제 가치로 인식이 되는 것에는 이견이 없다. 약 30%가 조정된 가격이다. 7구역과 12구역 5구역이 비슷한 가격을 형성하며 갈것이고 현재 나와있는 매물들 역시 34평기준 모두 13억을 호가 하고 있다. 나머지 구역들은 초등학교와 지하철 역사로 부터의 거리가 멀어지는 만큼 1억 내외의 gap의 차이를 가지고 움직인다. 신길뉴타운이 여의도 업무지구의 배후지 인만큼 결국 보다 상급지인 마포 아파트 가격에 의지하는 경향이 있다. 정상적인 시장을 고려시 마포와 신길뉴타운의 아파트는 2억 차이를 두고 거래가 되고 있다. 현재 마포래미안푸르지오가 16억부터 시작이니 신길뉴타운도 14억까지 가격회복은 가시적이라고 판단 된다.
교통호재
신길뉴타운의 교통 호재는 앞에서도 이미 언급한 것과 같이 지하철 신설이 가장 big event 이다. 서울내 지하철 역사 신설은 부동산 value 측면에서 매우 큰 의미를 갖는다. 가치의 변화가 오는 가장큰 원동력이 지하철이기 때문이다. 신길뉴타운은 3차 뉴타운 지정당시 지하철 7호선만 존재 하였지만, 현재 신림선이 신규 운행중이며, 신안산선은 2024년 말 준공을 목표로 공사중에 있다. 신림선과 신안산선은 모두 여의도 업무지구를 향해 간다는 공통점이 있다. 즉, 여의도 업무지구에 특화된 주거지 라는 점에 모두가 동의를 하듯, 신길뉴타운에서 여의도 업무지구로 출, 퇴근을 하는 분들이 많이 계신다. 여의도 까지 자전거로 출,퇴근 하는 분들을 빈번이 볼수 있듯 물리적 거리는 가깝지만, 버스노선 외엔 여의도를 가는 지하철이 없었던 단점이 개선이 된다면 여의도 근무자 들에게 더욱 인기있는 주거지로 각광을 받을 것이다.
결론
신길뉴타운의 구역들은 16개구역중 50%가 완성 되었고 나머지 50% 구역들은 재개발 사업을 재 추진하고자 노력 하고 있다. 그만큼 땅의 가치가 높아져 재개발 사업성이 개선 되었고, 부동산 적으로 입지가 좋다는 의미이기도 하다. 지하철 신설이라는 교통호재와 더불어 마포 아파트와 가격 gap을 얼마나 줄여나갈 수 있을지 지켜보는 것이 point 이겠다
