부동산 공부를 하는 사람이라면 누구나 영등포구를 공부해봤을 것이다. 부동산 공부의 교과서 같은 지역이기 때문이다, 오늘은 영등포의 입지와 개발호재를 같이 분석해 보고 영등포의 랜드마크인 여의도의 미래를 예측해 보고자 한다
영등포구 입지 분석
영등포구의 입지는 크게 두가지 성격을 갖고 있다. 첫째, 여의도 업무지구로부터 최단 거리의 주거지 역할을 하고 있으며 둘째, 안양과 부천과 같은 수도권 지역에서 서울로 진입하는 관문도시 역할을 하고 있다. 따라서 여의도는 영등포의 전부이기도 하고 영등포는 여의도의 배후지 역할을 수행하기 위해 존재하는 도시이기도 하다. 사실, 여의도가 영등포구 내에 포함된다는 사실을 모르는 분들도 많다. 영등포역을 기준으로 북쪽은 한강을 접하고 여의도가 위치하고 있으며, 동쪽은 신길동 그리고 남쪽으로는 대림동, 서쪽으로는 당산과 문래동이 자리하고 있다. 개요에서 언급했든이 영등포구는 부동산 공부의 교과서 같은 이유가 여기에 있다. 영등포역을 중심으로 동서남북에 부동산들의 성격이 모두 다르기 때문이며, 각 지역들이 각각의 호재를 갖고 부동산 투자 수요가 증가하고 있기 때문이다. 신길동은 뉴타운 사업을 통해 슬럼가 지역에서 신규 주거타운으로 재 탄생 하였다. 현재 외부인 1만 세대가 유입되어 새로운 도시를 만들어 가고 있기에 부동산 가치가 드라마틱하게 상승하였다. 당산과 문래동은 처음부터 여의도 업무지구의 주거기능을 담당해 오던 지역 들이다. 업무지구의 주거기능을 담당하기 위한 필수 조건은 당연히 지하철을 이용한 교통 접근성이라고 볼 수 있다. 이들 당산 문래 지역은 2호선, 5호선, 9호선이 여의도는 물론 서울 내 주요 업무지역을 연결해 주기 때문에 영등포 집값의 기준점 역할을 해오던 지역이다. 그럼 각 지역들은 어떤 개발호재를 이유로 투자자들의 관심을 끌고 있는지 알아보자.
개발호재
영등포구를 생활권역으로 나눠서 개발호재를 정리해 보겠다. 첫째, 신길동 생활권이다 신길동은 뉴타운 개발이 성숙기에 접어 들며, 1만 세대가 신규 입주 한 도시에 맞춰 상권 시설이 추가로 개발되고 있으며, 여의도로 접근성을 도와줄 신안산선과 신림선 철도개발 호재를 갖고 있다. 두 개의 신규 지하철이 한 지역을 지나가는 일은 흔치 않은 일인 만큼 뉴타운 사업이 마무리되어가는 시점에도 투자수요가 신길동으로 계속 유입되는 이유 이기도 하다 둘째, 당산 문래 생활권이다. 이들은 오랜 시간 여의도 업무지구의 주거기능을 해온 만큼 아파트들이 노후되었다. 처음부터 준공업지역 또는 준주거지역의 토지 위에 아파트 고밀도로 지어진 지역으로 재건축이 어려운 만큼 리모델링 진행이 활발하게 되고 있다. 문래동일대에 국화아파트는 재건축이 충분히 가능한 사업성을 갖고 있지만 그 속도가 매우 느려 기대수익이 낮은 것이 현실이며, 당산동의 효성과 현대 아파트들은 리모델링을 추진하여 신축아파트로 변모를 꾀하고 있다. 영등포구의 중심인 영등포역 일대는 구도심으로 슬럼화가 되어 버렸고 이에 국토부에서 공공 재개발 구역으로 지정하여 개발 진행을 위한 첫발을 내딛고 있다. 무엇보다 가장 큰 이벤트는 여의도 개발 마스터플랜으로, 서울시의 주도하에 글로벌 금융도시 기능을 수행할 수 있도록 개발을 계획하고 있다. 그럼 여의도의 미래의 모습은 무엇일지 생각해 보자
여의도
여의도는 한국증권거래소, 산업은행, 대기업 증권사 본점이 입점되어 있는 명실상부한 대한민국 금융업의 중심지 이다 여의도는 다른 업무지역과 달리 대부분 정장을 입고 일을 하며 아침 일찍부터 분주한 문화를 갖고 있다. 대한민국에 고층빌딩은 대부분 여의도에 모여 있으며, 이러한 고층 오피스들은 금융회사 근로자들로 가득 차 있다. 이렇게 빌딩숲으로 이루어진 업무지구는 40년이 지난 아파트들과 혼재해 있다. 여의도는 한강에 모래를 부어 섬을 만들고, 시범아파트를 필두로 아파트를 짓기 시작했다. 여의도 아파트들은 매우 튼튼하게 지어져서 40년의 세월이 지난 지금도 외벽이 멀쩡하다. 하지만 시간에 장사 없다고, 내부 배관과 골조들은 노후화되어 안전상의 문제가 이야기되고 있는 만큼 서울시에서도 여의도를 통합 재건축 사업으로 추진하고자 master plan을 발표하였다. 이 master plan에는 개발할 수 있는 용적률을 상향해 주고 고도제한을 풀어 초 고층 아파트를 설계하며, 한강변 이어지는 설계를 통해 서울의 상징적인 개발을 하고자 한다. 하지만 국가가 사유재산을 통제하며 원하는 설계방향으로 가지 않을 경우 개발에 따른 초과이익을 환수하겠다는 취지로 인해 논란이 일고 있다 이는 마치 강남의 은마아파트와 잠실주공 5단지와 크게 다르지 않다. 이미 상업지인 서울, 공작 아파트와 3종주거지로 대표되는 미성아파트 등 서로 이해관계가 다르기 때문에 서울시의 master plan은 그저 개발을 제한하기 위한 빛 좋은 개살구 같은 수단이다. 역사적으로 개발에는 투기세력이 따라붙는다 여의도 같은 잠룡지역은 더욱 그러하다. 이러한 투기세력이 두려워 개발을 제한하고 있는 행위에 따른 결과는 추후 누가 책임을 질 것인가.
결론
여의도가 부동산 투자 관점으로 훌륭한건 누구나 알고 있다 하지만 누가나 투자할 수 없는 곳이 여의도 이기도 하다. 그렇다면 여의도의 후광효과를 받을 영등포구 내에서 다른 투자처를 찾아보는 것도 현명한 의사 결정일 것이다.
