작년 가을 부동산 임장 중 팀원들과 함께 아현 1 구역을 오르던 어느 날 찍은 사진이다. 부동산 임장 스터디라는 이름으로 함께한 시간이 어느덧 2년이 되었다. 초기에 포기하시는 분도 계셨지만 대부분 지금까지 오랜 시간 함께 하고 계신다. 역시 꾸준히 공부하고 추적하고 시장을 이탈하지 않아야 성공하는 것 같다.
부동산 임장 스터디 입지분석 방법
주변을 보면 부동산 스터디에 관심 있으신 분들이 많으셨다. 이번 부동산 상승기에 많은 사람들이 직접 시장에 참여도 해보고 강의도 듣고 자신만의 투자일지도 작성해 보고 하시는 분도 계셨지만, 많은 분들이 무엇 부터 시작해야 할지 몰라 대부분 책으로만 공부를 하고 계셨다. 물론 처음의 나처럼 말이다. 나는 2016년 겨울 처음 부동산에 관심을 갖기 시작했다. 이유야 여러 가지가 있었지만, 무엇보다 가족을 위해 내 집 마련이라는 목표가 생긴 시기였다. 처음이었기에 마구잡이로 인터넷 블로거들의 글을 읽고 이메일도 보내보고 다짜고짜 질문하고 서점 가서 부동산 관련 서적 코너에 가서 베스트셀러라고 하는 책도 사서 읽어도 보고 했다. 책에는 좋은 아파트가 좋고 좋은 입지가 좋고 전부 그럴듯한 말들 뿐 내 집을 선택하는데 도움이 전혀 되지 않았다. 돌이켜 보니 가장 중요한 건 부동산 시장이 계속 상승하리라는 믿음 아래 내가 현실적으로 장만할 수 있는 집을 고르는 것이었다. 입지분석을 처음부터 할 수 있는 사람은 결코 없다. 많이 보고 스스로 느낀 범주 안에서 의사결정을 할 수 있는 것이다. 결국 부동산 투자의 대전제는 많이 보고 느끼는 것이었고, 각자가 의사결정을 하는 행위를 입지분석이라고 생각한다 그럼 각자 의사결정을 위한 기준이 다를 텐데, 내가 원하는 기준보다는 대중이 원하는 기준과 유사한 선택을 하는 것이 정답에 가깝다. 그중 가장 대중적인 2가지를 이야기해보자
학군
가장 대중적이면서 대한민국 부동산 기준의 전부가 될 수 있는 것이 학군이다. 학군이 좋은 부동산은 매매가격도 비싼데 전세가격도 비싸다. 매매가격에는 미래가치가 포함되어 있다고 하고 전세가격은 현재가치를 나타낸다고 한다. 그럼 학군이 좋은 부동산의 전세가격이 비싸다는 것은 현재 가치만 놓고 봐도 가치가 있다는 것이고 이러한 곳에 신축 아파트와 같은 양질의 주거지가 공급된다면, 모두가 선호하는 타운이 되는 것이다. 부동산에서 학군은 크게 2가지 의미로 이야기할 수 있다. 첫째는 학원가가 많아 주변 학생들의 특목고 진학률이 높다는 의미이며, 둘째는 조금 다른 이야기로 아파트 근처에 학교가 많아서 안심하고 자녀가 통학할 수 있다는 의미도 갖는다. 사실 후자의 의미는 과거에 크게 고려되지 않았지만 지금의 부동산에서는 충분한 가격의 차이를 보이는 부동산의 학군이라는 의미의 기준이 되었다. 그 이유에는 사회의 변화와 관련이 있다. 과거 남편의 수입 만으로도 생활이 충분했던 시기 아내의 역할로 아이들에 대한 충분한 육아가 가능했지만 현대사회에서는 맞벌이가 아니고서야 서울에서 내 집마련이 거의 불가능하다. 그렇다 보니 대기업 맞벌이 부부가 사회생활을 하며 집을 마련하고 자녀를 키우기 위해서는 이러한 학교와 관련된 인프라가 매우 선호되기 시작했다. 상대적으로 학원가에만 의존하던 학군이 초등학교 중학교가 가까운 주거지가 선호되면서 자연스럽게 이러한 여건을 갖춘 주거지의 학군이 자연스럽게 좋아지고 있다.
교통
입지 선택에 있어 두 번째로 대중적인 기준이 교통의 편의성이다. 교통의 편의성은 결국 앞서 언급한 학군에 대한 이야기와 별개의 것이 아니다. 학군의 의미가 학원가 이용의 편의성에서 초등학교 중학교가 가까운 주거지로 인식이 많이 바뀌어 가고 있다고 하면 그러한 주거지의 가장 강하나 수요층은 대기업을 다니는 맞벌이 부부가 될 것이다. 그렇다면 답이 나온 것이다. 직장까지의 출근 퇴근이 1시간 안에 이루어지길 원하며 맞벌이 부부인 만큼 지하철로부터 아파트까지의 거리가 매우 중요해진 것이다 이러한 현상은 서울과 지방만 비교해 봐도 알 수가 있다. 서울은 철저하게 지하철역으로부터 거리에 따라 가격이 결정되는데 반해 지방은 지하철역이 가까워도 오히려 가격이 더 저렴하기도 하고 비선호 주거지가 되기도 한다. 지방은 상대적으로 작장으로의 출근, 퇴근 시 지하철에 대한 의존도가 낮기 때문이다. 지방은 대규모 오피스 지역도 드물뿐더러 주차가 쉬워 어디든 차로 이동을 한다. 대표적으로 전라도 광주가 그러하다. 다시 서울이야기로 돌아와서, 부동산 가격이 지하철역까지의 거리에 대한 의존도가 높다 보니 선호하는 지하철 노선과 비선호 지하철 노선이 나뉘기도 한다. 대표적으로 2,5,7,9호선을 서울 내 주요 업무지구를 가기 위한 지하철 노선이라고 한다. 모르겠으면 서클형 순환 지하철인 2호선 경로 내의 부동산을 사라는 말이 있듯이 2호선은 환승 이용객이 가장 많은 노선이다.
결론
책으로 하는 부동산 공부는 1권이면 충분하다. 작가만 다를 뿐 결국 다 같은 이야기를 하고 있다. 알고 싶은 지역이 있으면 걸어 다녀 보는 것이 가장 좋다. 낮에 가보는 것과 밤에 가보는 것이 또 다르고 또 다른 지역을 가보면 땅의 온도는 또 틀리다 많이 보고 누구나 원하는 기준 안에서 입지분석을 해보자
