강북최대 면적의 뉴타운 사업지인 장위뉴타운 임장을 다녀왔다. 입지를 분석해 보고 구역별 현황비교를 해보려고 한다. 과거 해제된 구역들의 움직임은 어떤지 같이 확인해볼 필요가 있다
장위뉴타운 입지
성북구 최 동북 측에 자리한 장위동 위에는 꿈의 숲이 있다. 혹시 드림랜드를 아는 분들이 계실까? 드림랜드를 안다는 건 최소 40세 이상이신 분들일 것이다. 도심형 놀이동산 이었던 드림랜드는 지금의 꿈의 숲자리에서 운영되었다. 어렸을 때 아버지를 따라 종종 다녔던 기억이 아직도 이유는 입구부터 엄청난 언덕이던 놀이동산이었기 때문일 것이다. 지금도 꿈의 숲 가는 길은 고지대이다. 장위뉴타운 주변을 바라보자. 광운대에서 그리 멀지 않지만 GTX가 개통되면 접근성이 중요할 것이다 버스로만 접근이 가능하다. 감점 대상이다. 그럼 주변 지하철 인프라를 보자. 6호선이 장위뉴타운 아래를 완전히 붙어서 지나간다. 하지만 서울에 이 정도 역세권은 많고 하필 6호선이다. 정말 갈곳 없이 환승만을 위한 지하철. 감점 대상이다. 임장을 가보면 장위뉴타운 북쪽으로 동북선 지하철 공사가 한창이다. 가만히 노선도를 들여다보자. 물론 경전철이라는 규모는 일반 지하철과 비교가 되지 않지만 노선도 하나만큼은 동북선의 압승이다. 내가 장위뉴타운에 투자를 한다면 동북선 쪽으로 가겠다 아마도 장위 13 구역 아니면 대명아파트에 투자를 하겠지? 2018년부터 이 두 곳을 사고 싶어서 자주 임장 가곤 했다. 특히 13 구역에 빌라
구역별 현황
구역이 너무 많아서 할 말이 너무 많을 것 같은 장위뉴타운. 그 안에는 구역마다 사연도 많고 할 말도 많고 해제 구역도 많고. 장위뉴타운은 면적도 매우 넓어서 생활권도 나누어진다. 우선 8 구역 9 구역을 중심으로 위쪽은 꿈의 숲 생활권이고 아래쪽으로는 돌곶이 생활권이다. 꿈의 숲 생활권은 녹지가 많고 조용하고 주거지 성격이 강한 반면에 돌곶이 생활권은 어수선한 상권과 혼재되어 있다. 그래도 4 구역 장위 자이가 다 지어지고 나면 개선은 될 듯하다. 그리고 8 구역 기준 동쪽과 서쪽으로 생활권이 나뉜다. 8 구역 동쪽은 신축아파트 군집지역으로 뉴타운 생활권이지만 서쪽으로는 대부분 해제구역 생활권으로 주변 환경이 너무나도 상이 한 곳이다. 이해를 돕기 위해 대문에 사진을 가져왔으니 꼭 참고하기 바란다. 그럼 구역별로 빠르게 정리해 보겠다. 1 구역은 2019년 입주를 마치고 12억까지 실거래를 찍은 현재까지 대장 아파트이다. 하지만 당연히 입지가 바뀌고 있는 중으로 상대적으로 가격이 위아래 지역들에게 밀리는 애매한 입지이다. 가장 오래된 아파트인 하늘채는 2 구역이 준공된 곳으로 2017년 입주를 마쳤다. 지하철역에서 가장 멀고 가장 오래된 곳이지만 가장 비싼 곳이다. 3 구역은 대명 거다 쳐다보지도 말자. 4 구역은 최근 일반분양을 마치고 무순위 청약에서 완판을 시켰다. 이제 곧 새로운 장위 대장 탄생의 서막을 올린 것이다. 5 구역은 1 구역 친구. 6 구역은 4 구역 친구. 7 구역은 하늘채 친구. 10 구역 가장유명한 구역이며 유명한 이유가 너무 부정적인 이유로 유명하다. 사랑제일교회와의 전쟁은 아직도 진행 중이다. 종교시설을 비하하고 싶지는 않지만, 좀 너무 하긴 했다.
해제구역
나머지 구역은 모두 해제되었기에 따로 적어 보겠다. 앞서 말했듯이 장위 뉴타운의 한가운데 있는 8, 9구역 기준 서쪽은 모두 해제되었다. 그럼 8, 9 구역을 먼저 이야기해 보겠다. 임장 가본 결론은 8 구역이 9 구역보다 좋더라. 입지는 비슷하니 논외로 하고 사업성이 좀 더 좋더라. 해제된 곳에서 사업성을 왜 말하냐 하면, 두 구역 모두 공공 재개발로 추진을 하며 동의률도 비슷한 수준이기 때문이다. 공공 재개발 내에 주택을 구매 시 권리산정일에 따라 실거주를 해야만 하므로 상가물건이 유망한 투자물건이 될 것이다. 심지어 매우 저렴한 올 근생 건물을 소개받고 가슴이 두근두근 거리기도 했다. 아마도 그 건물은 팔렸겠지? 상세 매물에 대해서는 다음에 자세하게 적어 보겠다. 가장 알짜 입지로 평가받는 11 구역은 해제 이후 민간 재개발로 추진하고 있다가도 신통기획으로 추진하다가도 가로주택정비사업으로 추진하는 이상한 지역. 즉, 이권이 다른 추진세력이 많다는 이야기로 쳐다보지도 말자. 12 구역은 공공재개발로 8,9 구역과 친구. 하지만 입지가 매우 좋은 곳으로 투자자들은 눈여겨볼 필요가 있다. 13 구역은 한마디로 춘추전국시대. 국가가 너무 많아서 통일을 하려면 하나의 강한 통념이 필요한 곳이다. 기대하지 말자. 14 구역 15 구역은 민간 재개발로 재추친중으로 상대적으로 필요 투자금도 저렴하다 그 말은 반대로 입지가 별로라는 반증. 그래도 해제된 구역 중 속도는 가장 빠를 것으로 예상된다.
결론
장위뉴타운은 동서남북 생활권이 매우 다르다. 임장 가면 볼 것도 많고 넓기도 넓어서 더워지기 전에 가보는 게 어떨까 싶다. 실거주는 4 구역 10 구역으로 보고 투자는 12 구역 혹은 매우 잘 선별해서 13 구역 진입을 추천해 본다.
