얼마 전 성남시 분당 빌라단지들에 대한 토지 종상향 발표가 있었다 이로 인해 염원하던 개발사업성이 증가하였으며 1기 신도시 특별법과 함께 분당 부동산 분위기를 알아보고자 한다
빌라단지 종상향
분당구 정자동 정자역 바로아래 까치마을은 건영빌라와 함께 노른자 입지로 재건축을 기대한 투자수요가 매우 많은 곳이다. 이곳에 종환원 공약을 지켜주셔서 감사합니다 라는 플래카드가 부착되었다. 무슨 일이 있었길래 종상향이 아닌 종환원이라고 표현하는 것인지 과거 이야기부터 해보자. 분당에는 계획도시임에도 불구하고 몇몇 빌라밀집 단지들이 있다 그렇다고 우리가 생각하는 난개발 지역에 우후죽순 빌라촌이 아닌 저층 아파트 형태의 대형 고급빌라들이 타운을 형성하고 있다. 아파트만 떄려박으면 강남에서 넘어오신 분들이 싫어하실까 봐 취향껏 선택하시라고 한 국토부의 배려였던 것이다. 과거 이러한 빌라단지들은 종구분이 없이 일반주거지였으나 이를 세분화하는 과정에서 빌라단지들은 일괄 1종, 아파트 단지들은 일괄 2종으로 지정해 버린다. 위치만 두고 보면 상업지나 준주거지역도 충분히 가능한 곳들임에도 빌라라는 이유로 1종 주거지역으로 지정해 버렸지만 그간 주민들의 반발이 심하지는 않았다. 하지만 95년식의 빌라들이 곧 재건축연한을 앞두고 이야기가 많이 달라질 수밖에 없는 것이다. 재건축 사업성을 위해서는 종상향이 필수였고 이는 결국 과거의 원래 토지대로 돌려놓으라는 취지에서 종환원이라고 표현된 것이다. 사실 1기 신도시 특별법에 대해 반발이 거세질 수밖에 없던 빌라구역들의 민원에 대응하여 빠르게 종환원을 시켜줌으로써 빌라촌도 재건축을 용이하게끔 사업성을 확보해 줌이 목적인 것이다.
재건축 사업성
그럼 단순하게 재건축을 할 수 있는 사업성이 어떻게 달라지는지 알아볼 필요가 있다. 2023년 1차 공동 도시계획 건축 위원회에서 분당빌라단지 종환원 등 2030 성남시 도시관리계획 재정비 안이 심의를 통과하였다. 이말이 결국 무엇이냐면, 성남시가 이젠 노후화해가니 도시개발을 통해 재건축을 할 수 있도록 우리가 사업성도 보완해 주고 직접 지역도 언급해 줄게라고 하는 것이다. 따라서 이렇게 종상향 발표가 적용되는 구역들에 대한 디테일한 정보도 같이 공개되었다. 도시정비법에 의거 기존 4층이상 건축행위가 제한되던 1종 주거지역에서 고층까지 건축이 가능하며 용적률 210%까지 활용한 재건축이 가능해진 것이다. 공공성격을 보완하여 쉬프트 물량 증가 및 기부채납을 통해 250%까지도 용적률을 끌어올릴 수 있으리라 판단된다. 한마디로 분당은 열외 없이 모두 재건축 가능성의 길을 열어준 셈이다. 분당 재건축은 서현동 > 정자동 > 수내동 순서로 사업성이 준수하다. 하지만 이번 빌라단지 종상향 수혜지 중, 대부분 빌라지역들의 사업성이 충분해져 버린 결과, 구미동 빌라단지가 최고 핵심지역으로 주목받고 있다. 물론 시간은 매우 오래 걸릴 곳들이니 당장 큰돈을 들고 투자하기보다는 실거주가 가능하다면 노후를 보내다가 증여를 해주는 방법이 가장 현실적이지 않을까 싶다
분위기
예년과 같이 도시개발계획이 발표 되거나 토지 종상향 발표가 나면 일대 부동산들에 손님이 가득했었다. 하지만 가장 노른자인 까치마을건영빌라와 하얀 마을그랜드빌 단지에도 임장 혹은 집을 보러 온 사람은 없었다. 시장심리가 바닥인 셈을 증명한다. 또한 서울평균 아파트들 가격이 최고점대비 35% 조정이 된 시기에 분당 아파트는 고점대비 20% 이내 조정만 된 점이 서울 부동산 분위기와 사뭇 다른 점도 사실이다. 종환원이라고는 하지만 기존 4층 빌라가 210% 사업성으로 재건축가능해지면서 사업성만 놓고 보면 분당 내 최고의 사업성을 확보한 지역들이 된 것이다. 아직 연한도 25년 차 인 점, 고금리로 인한 재건축에 따른 추가 분담금에 대한 리스크, 조정이 미미했던 이 유인 탓에 높은 매매가격 등등 시장의 투자수요는 아직 겨울인 것이다. 현재 이러한 빌라단지에 투자금이 대략 8억 정도가 필요하다. 8억이라는 돈을 재건축연한도 오지 않은 빌라에 투자해 두기에는 서울에 투자가능한 요지의 부동산이 너무 많기 때문이기도 하다 현재 분위기는 서울에 저가매수 하기 너무 좋은 시기이다 보니 지방은 물론 수도권에서도 투자금이 크면 좀처럼 수요가 붙지를 않고 있다. 분양권 > 기축 > 재개발, 재건축 순서로 시장의 반등이 진행될 것이기 때문에 시장의 반등신호가 좀 더 명확 해 져야 할 것이다.
결론
분당은 탄생과정에서부터 소음이 많았던 것처럼 개발시기가 되니 다시 정치성 공약과 과거의 치부가 드러나고 있다. 그만큼 변화가 필요해 진 시기가 온 만큼 기회가 보이는 시기이기도 하다
