부동산 하락기에 항상 뉴스 단골메뉴가 되는 송도 부동산 가격, 이제는 반값 아파트의 대명사가 되어버렸다. 송도 부동산 입지와 공구별 특징을 확인해 보고 현재 가격조정에 대한 분위기를 둘러볼 필요가 있다.
송도 부동산 입지
송도의 입지를 논하기 전 인천이야기를 잠시 해 보자. 서울 강서구를 기준 경인고속도로를 타고 서부로 계속 진출하면 부천이 나오고 부평이 나오고 인천 서구까지 도달하게 된다. 더 가면 영종도가 나올 것이다. 그럼 송도는 영종도 보다 아래 있는 곳이다. 송도를 가려면 좀 복잡해진다. 광명으로 내려가서 가던지 부천에서, 부평에서 내려가서 가던지 그러다 보면 또 시흥도 지나가야 한다. 진입할 수 있는 도로가 월곶 JC가 가장 가까운데 이곳은 안산 시흥 인천이 모두 만나는 곳으로 병목현상이 매우 심한 곳이다. 결론은 송도는 서울에서 접근성이 매우 안 좋다. 한번 다녀오면 송도 너무 좋아요 남발하지만, 서울에 돌아오고 나면 송도를 다시 찾고 싶지 않아 지는 물리적인 거리감과 교통이 장벽을 세워버린다. 사실상 섬 아닌 섬과 같은 도시이며, 탈 인천을 외치며 자생도시이자 국제도시이자 교육의 도시이자 바이오산업의 메카를 외치고 있다. 오이도 회센터에 앉아 있으면 부두 건너편으로 보이는 화려한 도시가 송도이며, 시흥과 영종도 사이의 섬이 하나 있는 셈이다. 인천의 도심은 부평구이고 미추홀구가 아무리 재개발로 개발이 되었지언정 인천의 하급지임은 변하지 않는다 송도는 벗어나면 미추홀구와 생활권을 공유해야 한다. 그래서인지 송도에 살게 되면 송도 밖을 벗어나기도 힘들지만 그 안에서 모든 것이 해결되는 훌륭한 도시이기도 하다.
공구별 특징
송도는 바다를 매워 만든 간척지 이기 때문에 공사구역의 줄임말로 공구라는 표현을 사용한다, 공구 앞에 붙는 숫자는 땅이 매워진 순서와도 같다. 1~11공구까지 특징을 알아보겠다. 1공구, 그 유명한 체드윅 국제학교가 있는 곳으로 유명인사들의 자녀, 연예인 자녀들과 등교하고 싶다면 실거주를 추천한다. 학비는 1년에 약 1억이 필요하다. 또한 포스코자사고가 있어 포항공대입학을 위한 특별 커리큘럼으로 수업을 진행하는 곳이다 송도 내 가장 큰 학원가가 1공구 내 위치하고 있으며, 상가의 2/3가 학원으로 들어서 있는 정도로 나름 준수한 학원가가 형성되어 있다. 또한 센트럴파크 주변으로 상권이 형성되어 외지에서 온 관광객들의 필수 코스로 주말에 활발한 상권을 구경할 수 있다. 2공구는 1공구의 확장 버전이며, 1공구 대비 아파트가 먼저 준공되어 가장 오래된 아파트들이 타운을 형성하고 있다. 모든 생활권을 1공구와 공유하고 있다고 보면 쉽다. 3공구는 송도 내 가장 비싼 아파트가 있는 곳이다 사실 1 구역이 가장 선호되는 구역이지만 3 구역에 GTX역사 호재로 인해 34평 기준 아파트 가격이 무려 14.7억을 기록한 대단한 곳이다. 하지만 8.8억까지 거래되며 40% 폭락이라는 불명예를 안은 곳이기도 하다. 현재 호가는 10억에 형성되어 있다. 응?? 송도 반값아파트라더니 어떻게 된 거냐고 묻는 분은 기사만 보고 그런가 보다 한 것이다. 이곳에는 영재과학고도 있고 특목고 진학률이 높은 예송중학교가 있기도 하다. 또한 이곳에는 G5 블록이 일반분양을 앞두고 있다. 송도의 마지막 노른자이기도 하고 입지가 매우 호화롭다 녹지와 수변과 상권과 학군까지 송도장점을 모두 취한 곳이기에 시장의 관심을 분명히 반응할 것이다. 이 부분은 따로 포스팅해 보겠다.
가격 분위기
송도 아파트들의 가격은 평균 고점대비 40% 이상의 조정을 겪고 있다. 단기 40% 가격조정은 정말 이례적이기도 하며, 송도에 한한 현상이기도 하다. 송도에는 유독 투자자들이 많다. 그 이유는 사실 송도의 탄생 배경에서 부터 찾을 수 있다. 바다를 매워 간천지에 국제도시를 계획 함이 초기 콘셉트 이였다. 많은 개발호재들이 취소가 되어 지금의 송도까지 왔으나. 아직도 기본 설계에는 곳곳에 충분한 공원과 오션뷰가 나오는 아파트와 국제 학교와 제약바이오 회사들이 평균 소득을 높여 주며 도시의 품질이 상향된 곳이다. 송도 현대아웃렛은 전국에서 5위안에 드는 매출이 높은 곳이라는 점은 현지인들의 소비력을 증명해 주는 점이기도 하다. 6공구와 8공구를 기준으로 최근에 9억 이상의 분양가로 분양을 하며 송도 분양가 10억 시대를 열었지만 마지막 축제가 되어버린 지금 이편한세상은 5억대 마리나베이는 6억대에 거래가 가능하다. 사실 1달 전까지만 해도 분위기가 더 암울했지만 너무 싸다 심리가 발동해 현재 가격은 최저가 대비 10% 이상 상승해 있으며 호가는 좀 더 회복된 모습이다 하지만 긍정적으로 볼 수 없는 부분이 송도에는 매년 평균 4천 세대의 물량이 입주를 앞두고 있다. 전세가가 오를 수 없는 시기인 만큼 매가의 상승을 기대하기 어려운 것이다. 이러한 입주는 향후 3년 이상 지속 될 것이며 실거주를 목적으로 송도로 유입되는 분들에게는 기회의 도시가 될 수도 있다고 본다
결론
뉴스기사의 악의성 기사일지 모르겠지만 반값아파트설이 나오기 충분한 가격조정을 겪은 곳이다. 불과 1달 전과 분위기가 또 사뭇 달라진 건은 명백한 사실이며 급하게 처분을 위해 저가에 거래를 희망하는 물건은 대부분 사라져 보이질 않는다. 그래도 송도에 투자 혹은 실거주를 원한다면 아직 급매는 있을 거라고 생각한다. 실거주가 탄탄한 1,3공구는 확실하게 반등을 성공하였지만 투자자들이 많이 들어간 6,8공구는 저가 거래가 아직 진행 중이다. 긍정적인 부분은 거래량이 많이 찍히고 있다는 점일 것이다.
