수익형 부동산의 거래량 및 거래금액 역시 30%에 가까운 조정장세를 보이고 있다. 이번 부동산 사이클 안에서 수익형 부동산의 투자심리와 수요는 무엇이었으며, 앞으로 투자 관점은 어떻게 잡아가야 할지 말해 보겠다.
수익형 부동산이란
수익형 부동산은 차익형 부동산의 반대 성격을 갖고 있는 상품을 뜻하지만 간혹 수익형 부동산이 차익비중도 큰 상품이 될때까 있다. 초기 투자자들이 가장 많이 하는 실수가 투자금이 적게 든다는 이유로 부동산 상승기가 오면 차익을 기대하며 수익형 부동산을 매입한다. 그럼 되려 묻곤 한다. 수익형 부동산을 투자한 이유와 원하는 수익률과 엑시트 계획은 어떻게 세웠는지 말이다. 대부분 대답을 잘하지 못한다. 우선 수익형 부동산에는 크게 오피스텔, 상가, 지신산업센터가 있다. 2가지 상품은 결국 임대수익을 위한 상품이라는 점에서 같지만, 조금씩 성격이 다르다. 오피스텔은 사무용 성격을 갖기도 하지만 업무지구 인근에 주거지 성격으로 공급되며, 임대수익과 매가의 차익을 같이 기대하는 상품으로 볼 수 있다. 주거지 성격에 가장 가까운 상품인 것이다. 상가는 간단하게 수익률을 계산해 보면 될 것 같지만 상권이 살아 숨 쉬는 대한민국 먹자골목의 상가 경우 100명의 손님이 10명의 손님으로 줄며 공실까지 가는 경우를 볼 수 있다. 결국 공실의 우려가 없는 항아리 상권의 상가로 접근하여 수익률 장사를 할 것인지, 상권의 발달을 예상하는 투자를 통해 임대료의 상승을 도모하거나, 권리금 거래를 통한 수익을 낼 것인지 따져봐야 한다. 지식산업센터는 그야말로 공실만 안 나면 효자가 되는 대표적인 수익형 상품이다 하지만 공실발생에 대한 리스크가 가장 크기도 하다.
오피스텔 투자관점
오피스텔은 앞서말한 것과 같이 주거지의 대체 상품의 성격이 강하다고 하겠다. 그만큼 주거지의 대체 가능 여부에 따라 그 가치가 정해지는 것이다. 오피스텔이 주거지로 선택을 받기에는 취득세가 4.6%인 장벽이 존재한다 즉 실 거주목적 매수자가 아파트가 아닌 오피스텔을 취득할 것인가의 질문은 No, Never.라고 답하고 싶다. 오피스텔을 매수하여 실거주하는 사람은 특이 경우 제외 본 적이 없다. 그럼 어떤 걸 고려하여 투자해야 할까? 수익형 상품에 수익률 고려를 간과 할 수는 없다 대한민국은 전세제도가 있기에 오피스텔을 전세로 임차를 두면 차익을 노리겠다는 뜻이 된다 즉 가격상승에 배팅한다는 것이다. 이는 차라리 아파트 갭투자 함이 바람직할 것이다 오피스텔은 아파트와 다르게 높은 레버리지 비율을 활용할 수 있다. 즉 높은 대출비율과 월세 보증금 까지 더해 초기 투자비용을 줄이고 월세를 받아 이자지출을 상쇄하여 월 소득 올리는 구조가 가장 바람직한 것이다. 특히 아파트 대체재가 되기 위해서는 상품의 선별이 필수이다. 아파트와 같이 넓은 전용면적과 3 Room 및 화장실 2개의 조건을 만족하면 좋다, 또한 주변에 대단지 아파트가 혼재하여 같은 생활권을 공유하는 것이 가장 바람직하다.
상가취득
상가월세가 잘나오는 상권의 물건을 취득하였는데 상권이 이동하여 뒷골목은 매일 만석으로 손님이 줄을 서지만 상권을 외면받았다는 이유로 매일 티브이만 보다가 퇴근해야 한다면, 세입자 즉 자영업자들이 높은 월세를 유지할 수 있을 것인가 고민해 봐야 한다. 항상 매수할 때는 저렴하게 해야 이러한 일이 생겨도 본절은 하고 엑시트 할 수 있다고 생각한다. 저렴한 가격만큼 좋은 호재는 없는 것이다. 상가는 월세가 천차만별이다. 교통이 좋고 대로변이며 버스정류장이 앞에 있어도 사람이 머무는 곳이 아니라면 아무도 들어서질 않는다. 요즘은 배달 전문이 많아져서 공실은 낮아졌지만 배달 전문점인 만큼 작은 상가는 그나마 임차인이 구해지지만 넓은 상가는 월세를 내려줄 수도 없다 가장 큰 이유는 임대차 보호법이 10년이기 때문이다. 하지만 임차인은 장사가 안되면 언제든 나갈 수가 있다. 심지어 권리금 받아서 나가겠다고 월세를 밀리며 보증금을 다 상쇄해 버리면 서로 감정 상할 일 밖에 없는 것. 오피스텔은 주거지 성격이기에 월세 밀릴 가능성이 낮지만 상가는 경기 민감 상품이므로 임차인이 문 닫고 연락이 안 되는 일도 다반사이다. 그런 의미로 보증금을 계약만료기간까지 계산하여 계약하기도 한다. 임대인도 보호받아야 할 것 아닌가. 그렇다면 상가는 경매로 접근함이 가장 모범답안이다. 저가낙찰 및 임차인 명도 그리고 시설권리에 대해 원시취득까지 이만한 치트키는 없다.
결론
수익형 부동산이 갑자기 부의 축척 수단이 된 이유는 유동성과 주거용 상품에 대한 규제가 만든 시장 외곡현상이었다 모두가 수익형에 차익을 기대하고 몰려갔기 때문이다. 그 무서움을 지금이라도 알아야 한다.
