대한민국 재건축의 끝판왕 은마아파트 재건축 사업 관련, 서울시에서 정비계획 결정, 정비구역을 지정 고시를 하였다 사실 수식어가 필요 없이 은마아파트는 대한민국 부동산 이슈가 생길 때마다 뉴스 메인 화면으로 자료가 수집되는 대한민국 아파트의 상징 그 자체이다. 그럼 이젠 정부가 정해준 조합원 분양가를 확인해보자.
은마 아파트 재건축 정비계획 결정
2023년 2월 16일 은마아파트 재건축 사업이 서울시를 통해 구체적으로 고시되었다. 해당 고시 내용에서는 기존과 달리 매우 상세한 숫자들을 확인할 수 있다. 매번 서울시의 경관심의, 건축심의를 통해 부적합과 수정을 요구받아 재건축 추진 조합마저 위태롭다는 이야기를 듣곤 하였는데. 지형도면 고시까지 발표되었다는 점이 감회가 새롭다. 대한민국 부동산 투자자들의 마지막 희망 종착점이라고 해도 과언이 아닌 은마아파트는 상급지에 주거지를 마련하고 싶은 우리 모두가 선망하는 최고의 입지인 것이다 토지이용 계획을 보면 사업성의 추정 비례율은 100.47%로 사실 100%를 염두하고 산출됨을 알 수 있다 3종 주거지의 법적 상한 용적률인 300% 이하 이내에서 299%를 승인해 주며 100.47%의 비례율을 맞춘 내면에는 자세한 숫자를 확인해 보아야 한다. 예를 들면 지곤 조합원의 추정 감정가, 추정 분양가, 추정 추가 분담금, 그리고 임대비율이 있을 것이다. 최초 은마아파트는 정비계획 신청 시 250%의 용적률로 설계 및 신청되었으나, 299%로 상향되어 승인이 났다는 사실에서 공공 임대 성격이 많이 반영되었음을 예상할 수 있다 그럼 조합원들에게는 어떤 혜택이 돌아갔길래 수정요구 사항이 채택된 것일까? 먼저 조합원 분양가를 알아보자
조합원 분양가
32평과 34평으로 이루어진 은마아파트는 34평 기준 32억까지 거래가 되었다가 최근 부동산 경기 침체 시장에서 20억까지 가격이 조정되었다. 현재는 23억까지 단기 가격반등이 일어나며 서울시 부동산에 반등이 온 것 아니냐는 신호를 주고 있기도 하다. 그 부분은 좀 더 지켜볼 일이고, 최근 거래된 은마아파트의 가격을 먼저 이야기 한 이유는 서울시에서 은마아파트에 대한 구체적인 추정 감평가를 공지한 것. 놀랍게도 정부에서는 은마아파트 가치를 전국에 공지해 주었다. 32평은 19억의 가치가 추정되고, 34평은 22억의 가치가 있으므로 이를 기준으로 향후 재건축 사업을 실시하라고 공언을 한 것이다. 또한 이를 기준으로 사업성을 계산해 주었다. 즉 조합원들이 신축으로 분양받아갈 가격도 정해 주었는데, 조합원들에게 은마아파트 신축 34평 아파트를 23억 4천만 원이라는 가격의 가치가 있다고 공언 한 셈이다. 따라서 기존 34평 소유자는 추가분담금 1억 4천만 원만 지불하면 새 아파트로 바꾸어 가는 셈이다. 물론 재건축초과이익환수금에 대한 논의는 이루어지지 않아 추후 다시 고시될 것으로 예상된다. 이 안에는 강남 아파트의 향후 평당 일반분양가 내용도 포함하고 있다. 조합원 분양가를 일반분양가의 90%로 산정하였다고 공고하였으므로 일반분양 가격은 34평 기준 최소 26억이 되는 것이다. 이젠 좀 분위기 파악이 되는가?
지형도면
지형도면을 보기 앞서 강남대치동 급의 신축아파트의 일반 분양가는 앞으로 26억이라고 국민들에게 고시해 준 점에 대해 서울시와 국토부에게 무한 감사를 표 한다. 앞에서는 아파트 가격을 바로 잡겠다고 했지만 높게 바로잡겠다고 해 주실줄은 몰랐다. 그분들은 친절하게 아파트 가격 guide를 내려준 것이다. 그럼 용적률이 기존 250%에서 299%로 상향되며 무엇이 바뀌었을까? 최고 허용 건축가능 층수는 35층으로 제약을 받았지만, 기존 4424세대가 무려 5778세대로 늘어난다. 단순계산으로 130%의 사업성 확보이다. 그 안에는 강남대치동 대장다운 감평가와 2억 미만의 추가분담금, 그리고 앞서 말한 25억의 일반분양가 산정이 반영되어 있는 것이다. 물론 임대주택을 동일한 품질과 풍부한 양으로 공급해야 한다. 60m 2 이하의 임대가 628세대, 85m2 이하의 임대가 50세대 공급되어야 한다. 즉 임대아파트가 향후 신축과 동일한 수준으로 34평형도 공급된다. 솔직히 나는 은마아파트 34평 임대에서 살 수 있다고 하면 더 이상 부동산 투자 안 하고 주거만족을 할 수 있을 것 같다. 부러울 따름이다. 일반분양 물량은 676세대가 공급될 것이며 적지 않은 물량으로 때가 온다면 나도 꼭 청약도전을 해 볼 것이다. 서울시가 고시한 지형도면을 보면, 단지 중앙을 가로지르는 2차선 도로가 예정되어 있다. 이 역시도 299%용적률 승인의 비밀이기도 하다. 조합들의 사유지를 서울시에 환원하여 용적율 인센티브를 받는 대신 공공차도 및 보행로를 설계하는 것이다. 사실 조합원들 입장에서 단지 내에 관통하는 도로가 존재하는 건 너무 싫었을 것이다
결론
결론은 은마아파트 26억을 전국에 알려준 서울시와 정부 당국에게 무한 감사의 뜻을 전한다. 그럼 난 이만 은마아파트가 일반분양 하기 전까지 26억 모으러 가보겠다.
