인천 부동산은 서울투자자들에게는 언제나 돈을 벌 수 있는 기회의 땅임과 동시에 인천주민들에게는 꿈과 좌절을 반복적으로 주고 있는 곳이기도 하다 왜 인천 부동산의 역사는 반복되는 것일까
인천 입주물량
인천에는 향후 지독한 입주물량이 예정되어 있다. 그 대표지역은 아마도 검단신도시 이겠다. 인천의 적정수요는 매년 15000세대 공급이라고 했을 시 작년에만 44000세대의 공급이 있었고 올해 예정된 공급량만 48000세대의 공급이 진행 중이다. 과대공급량은 전세가격을 처참하게 만들어놓고 있다 대표적으로 검단신도시의 전세가격이 1억 8천만 원에 나와있다 물론 34평형 기준이다. 마치 과거의 동탄신도시 입주장으로 돌아간 듯한 기분마저 든다. 무려 10년 전의 동탄과 가격마저 비슷하다. 이만큼 과대공급은 전세가격의 폭락을 가져온다. 또한 매가에 큰 조정을 동반한다. 이렇듯 인천의 공급물량은 2026년이 되어서야 안정화가 된다. 단 인천 구도심에 진행되고 있는 수많은 재개발 지역들의 추가 공급이 없는 전제 하에 말이다. 인천의 입주물량은 부천에도 영향을 줄 수 있다. 다행인 건 부천에 공급이 없다는 점인데 부천도 1기 신도시로써 주거 컨디션이 낡아 인천에 신축이 공급되면 전세수요가 이동해 간다. 인천과 부천사이에는 경인고속도로가 가져다주는 접근성이 매우 좋기 때문이다. 인천 안에서도 가시적으로 가장 공급이 많은 곳은 검단 신도시, 그리고 인천대장 송도이다. 그 말은 송도도 한동안 전세가격이 처참하게 내려와 유지될 수 있다는 것이다, 송도 갭투자도 조심하자
투자관점
인천에 부동산 투자를 하기 좋은 시점은 역사적으로 비슷했다. 서울의 부동산 가격이 충분히 상승하여 쉬어가는 타이밍에 비로소 투자자들이 가격이 낮은 인천을 바라보게 된다. 지난 2019년 서울이 가파른 상승세를 보이던 중 정부의 규제발표로 약 5개월의 조정기간이 있었다. 이 타이밍에 비조정지역이던 인천으로 투자수요가 일시적으로 크게 유입되었다. 처음에는 개발사업의 막바지에 온 입주권 분양권 시장의 가격에 손바뀜이 일어나며 거래량이 어마어마하게 발생했다. 인천 분양권 안 사본 투자자가 거의 없을 정도로 인천 분양권은 필수 아이템이던 시절 그 영향이 사업시행인가 정도 진행 된 재개발 사업장까지 유입된다. 분양권이 비싸지며 필요 자금이 많아지자, 상대적으로 투자금은 비슷한 반면에 상승룸이 많은 재개발 입주권을 구매하였던 것이다. 그렇게 정부에서 GTX 사업을 구체적으로 발표하며 역사예정지 위주로 기존 아파트즐이 상승하기 시작했다. 정리를 해보면 인천에는 분양권, 재개바 입주권 GTX역세권의 구축아파트 순서로 투자금이 유입되기 때문에 발 빠르고 손 빠른 투자자들에게 인천만큼 쉽게 부동산으로 수익 낼 수 있는 곳도 드문 반면에 그들의 속도를 따라가지 못하는 사람은 막바지에 물려있게 된다. 실수요보다는 투자자들끼리 물건을 주고받고 하며 가격이 요동치는 대표적인 지역이기 때문이다. 실거주가 좋다는 송도도 다르지 않다.
지역구 나눠보기
인천 투자를 위한 생활권은 구도심인 부평구, 신도심으로 개발지역이 많은 미추홀구, 청라와 함께 같은 생활권이 된 루원시티와 석남, 그리고 탈 인천이 되고자 하는 송도가 있고 별도로 GTX 역세권 투자가 있을 것이다. GTX 역세권은 주식으로 치면 테마주 성격이 강해 쌀 때사서 바람 불 때 팔고 나오는 것이 좋다. 먼저 부평구 부동산을 보자, 인천 내에서도 인천1호선과 7호선 지하철을 생활권에 두고 주거지로 성장한 곳들이다. 부평, 부개, 삼산동이 그 지역들이며 부평래미안 아파트를 필두로 가격이 형성 되어 있다. 주거만족도 및 학군 만족도가 높은곳은 그중 삼산동으로 아파트는 노후 되었지만 주변 인프라가 가장 쾌적하고 우수한 곳이다. 그다음으로 미추홀구를 바라보자, 이곳은 재개발이 활발하게 진행되었던 곳으로 상승장을 타고 빠르게 신축아파트까지 입주를 마치며 산전벽해를 한 동네이다. 부평구 가격상승폭 보다 더 큰 가격상승폭을 보이며 인천내 또 하나의 주거지가 탄생되었다 주안동과 구월동 그 아래로는 연수동이 송도역 KTX 교통호재와 더불어 가격성장을 보였다. 그다음 송도이다. 송도는 국제업무지구로 성장을 하며 바이오 클러스터 도시로 확장 중이다 관광과 바이오 교육 그리고 오션뷰라는 키워드로 대표되는 이곳은 송도를 벗어나지 않는 사람들에게 충분한 실거주 만족도를 제공하지만 송도를 벗어나 서울을 가기 위한 교통이 매우 불편하여 송도만의 자급도시로 발전이 더 필요한 곳이다, 송도의 부동산 가격이 무너진 이유와 향후 송도의 미래는 다음 블로그에서 다뤄보고자 한다.
결론
인천을 첫 투자 하던 날 물건지의 등기부등본을 떼어 봤을 때 매도자의 투자 성적서를 확인할 수 있었다. 2009년 매수 그리고 2019년 매도, 매도가격은 매수가격 이하였다. 그만큼 인천투자는 쉽지 않은 곳이다. 인천투자의 키포인트는 싼 가격이 호재라는점을 명심하자
