장위 4 구역이 드디어 일반분양 모집공고를 개시하고 청약신청을 받는다 오늘은 장위 4 구역에 들어설 장위자이 레디언트 입지를 분석하고 주변시세 대비 분양가에는 얼마의 마진이 있는지 이야기해보고자 한다
장위자이 레디언트의 입지
우선 장위자이 레디언트가 속해있는 장위 뉴타운은 서울내에서 좋은 입지에 속하지는 않는다. 혹자는 언제부터 장위동의 아파트 가격이 10억이 넘어가자 서울부동산에 심각한 거품이 꼈다고 말하곤 했다. 우리가 부동산의 가격을 논할 때는 장위동의 시세만 볼 것이 아니라 장위동이 속해있는 성북구의 전반적인 가격변화 그리고 성북구에 인접한 중랑구와 중구 그리고 최소한 강북구 시세도 같이 보고 판단해야 하지 않을까? 결론적으로 장위동의 부동산 가격만 오른 것이 아니란 말이다. 성북구는 서울 내에서도 가장 많은 재개발지역들이 해제된 곳이다. 재개발이 해제되었다는 것은 크게 2가지 의미를 갖고 있다. 첫째, 재개발을 해야만 하는 곳, 그만큼 노후도가 심각하여 정상적인 주거기능을 잃어버려 개발이 적극적으로 필요하다는 뜻이며, 둘째, 재개발을 해야 했음에도 불구하고 원주민들이 사업을 진행하기 위한 자금력이 부족하고 그에 비례하여 개발사업으로 인한 기대차익 또한 포기해 버릴 정도로 의지가 없었다는 이야기이다. 이게 얼마나 슬픈 이야기이냐면, 고기도 먹어본 놈이 먹는다고 개발로 인해 돈을 벌어 본 경험조차 없고 그럴 능력 또한 부족하여 슬럼가가 더욱 슬럼가로 남는다는 이야기로 귀결된다. 이러한 지역이 개발이 되기 위해서는 필수 조건이 붙는다. 외부자금의 유입이다. 즉, 외부 투자자들의 투자 욕구에 의해 지역 내 부동산들의 소유주가 손바뀜 되어야 하는 것이다. 그 손바뀜을 촉진하기 좋은 방법이 바로 구 도심 내 뉴타운 사업 지정인 것이다. 장위자이 레디언트는 그렇게 장위 뉴타운 구역 내에서도 대장 입지로 주목을 받아 외부자금이 성공적으로 유입된 대표적인 case이다.
주변시세
우리가 장위자이 레디언트의 분양가의 적정성을 판단코자 하면, 장위뉴타운의 시세들을 확인해야 하고 성북구내 상위 입지인 길음 뉴타운의 시세와의 격차를 같이 비교해 볼 필요가 있다. 2021년 서울부동산의 아파트 가격이 최고가를 기록하던 시기에 성북구의 가장 비싼 아파트인 길음 래미안센터피스가 34평 기준 16억5천만원에 거래되었고 당시 장위 뉴타운 내 신축아파트이자 장위자이 레디언트 옆에 있는 아파트인 코오롱 하늘채가 12억 8천만 원에 거래가 되던 시절이었다 현재 부동산 경기 침체로 인해 래미안포레카운티는 7~8억이라는 가격에 거래가 된 만큼 약 35%의 가격 조정이 된 현재 분위기이다. 오늘기준 장위 뉴타운의 시세는 34평 기준 9억이 적정가로 판단되며, 장위 4 구역의 입지 가치를 고려 시 9억 5천만 원을 보수적으로 가늠해 볼 수 있다. 지금 서울 아파트 가격이 바닥을 찍고 저가에서 거래량이 동반되는 과정이라고 하며, 그 누구도 바닥을 예측해서는 안된다고 하지만 현재가격에서 더 하락할 룸과 상승할 룸을 비교해 보면 후자를 선택하는 것이 현명할 것이다. 물론 한 번 더 가격이 밀릴 수 있다는 전제를 하고 움직인 만큼 그 과정은 본인의 예상치 안에서 견뎌야 할 것이다.
분양가 분석
결국은 분양가가 적정한 것인가? 라는 질문에 답변을 해보고자 한다. 장위자이 레디언트의 분양가는 발코니 확장비용 포함하여 24평 기준 약 8억 원, 34평 기준 약 10억 원으로 산정되었다. 2016년 장위 1 구역인 포레카운티의 34평 일반분양 분양가격이 5억 4천만 원이었다 장위 포레카운티는 장위자이 레디언트 바로 위에 있는 아파트이다. 대략 분양가가 2배가 되었다. 과연 이러한 현상이 장위에서만 일어나는 일일까? 마포래미안푸르지오의 분양가는 7억이었으나 이번에 분양한 마포 더클래시의 일반분양가격은 약 14억이다. FED는 연일 인플레이션과의 전쟁을 하느라 Global 악당이 되었지 않았는가. 원자재가의 상승은 아파트 공급원가를 계속 밀어 올리고 있으며 역사적으로 분양가가 내려간 적이 없다. 다만 부동산 경기가 싸이클로 움직이며 하락기에는 비싸게 느껴지고 상승기에는 저렴하게 느껴졌을 뿐 분양가는 언제나 그랬던 것처럼 자기 갈 길을 가고 있었던 것이다. 그럼 그러한 하락기 사이클 관점에서 분양가는 마진이 없어 보이며, 2021년 고점의 가격 기준으로 보면 매우 저렴한 분양가가 되는 것이다. 혹자는 분양가가 너무 비싸서 미쳤다고 말하고 있지만 내가 보기엔 감정적인 사고방식으로 분양가를 바라본 수준 이하로 밖에 보이지 않는다. 그렇다고 하자. 그럼에도 불구하고 이 분양가가 소화되리라 보는 내 관점은 이러하다. 지금이 경기의 변곡점에 서있다고 가정을 하고, 부동산이 망한다고 패배주의에 빠지지 않는다 하고, 입주까지 3년 후인데 계약금 10%만 지불 후 나는 집을 구매한다고 했을 때 청약을 안 할 이유가 없다는 것이다. 10억짜리 상품을 1억만 지불하고 10배의 레버리지 배팅을 하는 것 아닌가? 롱 포지션을 진입하란 말이다.
결론
당신이 10배 레버리지를 활용한 아파트 롱포지션에 배팅하겠다면 장위자이 레디언트는 어찌보면 매우 매력적인 상품이 분명하다. 하지만 장위자이 레디언트 입장에서는 주변여건이 좋지 못한 건 단순 부동산 경기만이 아니다. 대한민국 개발사업 역사상 최대규모의 사업장인 둔촌주공 재건축 일반분양과 일정이 겹친 건 어찌 보면 최악 중 최악의 상황에 놓인 꼴이다. 하지만 역사적으로 그러했든 정상화가 되면 시장은 제 갈길 간다.
