서울 강북의 대장 아파트가 되어버린 마포구의 아파트들, 마포구 임장을 통해 아현뉴타운의 입지를 분석해 보고 마포구가 서울의 부촌으로 탈 바뀜 한 이유를 이야기해 보겠다. 그리고 이러한 부촌을 쫒고 있는 초기 재개발 지역들을 이야기해 보자
마포구 부동산 입지 분석
마포구는 서울 중심부인 용산구와 인접하여 한강변에 길게 자리하고 있으며, 마포대교에서 가양대교까지 이르는 모든 한강다리를 포함하고 있는 입지이다. 마포구는 골고루 개발되었고 지역별로 개성이 다 달라 공부 할것이 많은 지역이다. 한강변을 따라 직사각형 형태로 생긴 마포구를 서쪽부터 동쪽 순서로 이야기해보면, DMC업무지구, 상암업무지구, 공덕역 업무지구까지 골고루 대기업 본사급 오피스 빌딩을 포함하고 있으며, 주거지 또한 색다르게 형성되어 있다. 다시 서쪽부터 동쪽 순서로 주거지 이야기를 해보면, 수색증산 뉴타운, 월드컵타운, 아현 뉴타운, 공덕동 주상복합 밀집지역 순서로 이루어져 있다. 2014년 입주를 시작한 마포래미안푸르지오 아파트는 분양가 7억으로 당시 고분양가 논란이 있었고, 입주 시까지도 미분양 물량이 남아있었고, 입주 시 전세 가격이 34평 기준 3억 수준이었다. 전세가격이 현재 가치를 대변한다고 하면 마포구 가치 평가가 참담한 평가를 받았던 것이다. 하지만 2016년 미분양물량은 모두 사라졌고 부동산 상승기가 시작되었다. 2016년 전세 가격은 6억으로 올라버렸고, 실거주 만족도는 전국의 인기를 타고 마포래미안푸르지오 신드롬을 불러일으켰다. 도대체 2년 사이에 무슨 일이 있었던 것일까. 무엇이 마포를 잠실 유명 아파트 가격과 불과 1억 정도의 gap까지 끌어올린 것일까? 그 답은 아현뉴타운에서 찾을 수 있다
아현뉴타운
아현뉴타운은 2003년 서울시 2차 뉴타운 사업으로 지정 되었으며, 함께 지정된 대표적인 곳으로 한남 뉴타운과, 노량진 뉴타운이 있다. 당시 아현뉴타운의 지정 배경은 여의도와 청와대를 오가는 마포대로에서부터 시작한다. 해외에서 국빈이 도착하면 멋지게 여의도 국회의사당에서 청와대 까지 의전 행사를 하곤 했다. 마포대교는 예전부터 대기업 본사와 사옥들로 이루어져 강남대로와 같이 빌딩숲을 이루고 있었지만, 마포대로 뒷골목의 사정은 달랐다. 서울의 달 드라마 촬영지였던 만큼 그리고 유명한 영화 기생충의 촬영지였던 이곳은 극심한 슬럼가의 모습을 하고 있었다. 급격한 경사를 따라 슬레브 지붕으로 이루어진 집들이 빼곡히 자리하고 있었다. 이 모습을 국빈들에게 보여주는 것은 서울의 민낯을 보여주는 셈이었다. 이런 연유로 아현 뉴타운이 대규모로 지정되었으며 그 규모로만 보아도 마포대로 위의 모든 언덕을 싹 다 바꿔버린 셈이었다. 국빈의전을 할 만큼 부동산 입지는 이미 훌륭했지만 주거지로는 최악의 상황이었기에 뉴타운 사업의 결과를 본 적이 없던 국민들은 마포구의 슬럼가에 재개발을 한다 하여도 콧웃음을 쳤던 것이다. 하지만 마포구 땅의 온도는 뜨거웠다. 이렇게 좋은 위치에 새 아파트가 들어서니 너도 나도 살고 싶은 주거지가 되어버린 것이다. 그 시작점이 된 대표 아파트가 마포래미안푸르지오이다.
초기 재개발구역
아현 뉴타운의 대 성공을 지켜본 전국의 투자자들은 왕의 자리가 될 용산구에 인접한 마포구를 더 이상 가만두지 않았다. 용산구에 우주의 기운이 모여 개발이 되고 있다면 마포구는 이미 용산의 동생으로 성장해 버린 것이다. 아현뉴타운을 중심으로 동쪽은 공덕 1 구역, 아현 1 구역, 공덕 A구역이 활발하게 진행되고 있고 서쪽으로는 아현 2 구역 노고산동 구역, 염리 4 구역, 염리 5 구역, 대흥 5구역 등등 초기 재개발을 추진하고 있다. 이들의 공통점은 과거 구역지정이 되었다가 해제된 구역이기도 하고 아현 뉴타운과 인접하여 그들이 부를 축척하는 모습을 지켜봐 온 곳들이다. 당연히 매우 슬럼확 진행 된 지역들이다. 마포구청은 이러한 주민들의 움직임을 존중하여 개발추진의 초기제한인 개발행위허가 제한을 공고하였다. 정상적인 사업이 추진될 수 있도록 외부자원이 급격히 유입되며 난개발 되는 것을 막기 위함인 것이다. 이러한 초기 재개발 움직임이 여기저기 소문이 날 때 필자 역시 이제 와서 다시 되겠어?라는 의심을 했고 그 의심이 확신이 된 이유가 바로 아현 1 구역에 있다. 초기 재개발을 추진하며 무리하게 신축빌라를 지어 입주권의 개수를 늘려 버렸고 그 결과는 처참했다. 개발을 완료해도 신축 아파트 가구 수 보다 원 조합원의 수가 더 많은 것이다. 믿을 수없는 일이다. 그 이유를 찾고자 밤늦은 시간 아현 1 구역으로 임장도 갔었다. 항상 부동산 질문의 답은 현장에 있는 법. 다음 페이지에 더 이야기해 보겠다
결론
부동산은 인간의 탐욕을 먹고 눈덩이처럼 조용히 굴러가는 법이다. 마포구의 부동산의 예측하지 못한 눈부신 가치 성장은 아현 뉴타운에서 시작되었고 지금도 그 온기가 퍼져 진행 중이다. 아직 끝난 곳이 아니다.
