서울 중랑천을 따라 형성된 7호선 역세권역에는 특별한 주거지가 형성되어 있다. 그중 면목동과 묵동 사이에 위치한 중화역을 도보권으로 두고 재개발을 진행하던 중화 1 구역이 오랜 시간 끝에 일반분양을 모집하고 있다. 리버센 SK VIEW 롯데캐슬이라는 이름으로 재탄생한 이곳의 입지와 분양가에 대해 이야기해 보자.
중화 1구역, 리버센 입지분석
중화동 재개발을 알고 있는가? 중화동도 낯선 지명인데 재개발 사업이 있었다고 하면 처음 듣는 분들이 많을 것이다. 과거 중랑천 일대의 낙후된 빌라촌들에 대한 개발 압력이 높았었고 대규모 뉴타운급의 정비사업을 추진할 계획이었다. 하지만 주민들의 반대로 대부분 무산되고 중화 1 구역만 남아 여기까지 사업진행이 되었고, 해제된 구역들 중 일부는 다시 공공 재개발로 추진해 보고자 노력하고 있다. 중화동의 부동산 입지는 묵동, 상도동 부동산과 동일하게 봐도 무방하다. 이들의 공통점은 동쪽으로는 7호선 역사를 두고 서쪽으로는 중랑천을 끼고 위치해 있다는 점이다. 역사적으로 부동산의 가치는 하천을 인접하고 있는 곳이 선호되었기에 주거지로 더 높은 가치를 평가받아왔고 사람들이 모여 살아왔다. 그렇게 오래전 사람들이 모여 살며 타운을 형성했던 곳이 이곳들이며, 그렇게 오랜 시간이 지나 낡은 빌라촌이 되어 버린 곳이 된 것이다. 따라서 이곳에 신축 아파트가 들어서면 주변환경이 개선되는 효과가 있기 때문에 부동산에 대한 수요 또한 확실히 존재하는 곳이다. 아래로는 상봉역 GTX 노선 예정지가 위치하며, 7호선이라는 지하철이 강남지역까지 한 번에 연계해 주기도 한다. 교통 역시 나쁜 편이 아니라는 것이다. 단 하나. 주변이 너무 낙후되어있고 중화 1 구역 개발 이후 추가적인 개발호재가 보이지 않는다는 것은 가치 상승의 한계도 명확하다는 반증이 될 것이다.
분양가
리버센 SK VIEW 롯데캐슬의 아파트 분양가를 분석 해 보자. 24평 기준 7억 5천만 원, 34평 기준 9억 5천만 원에 일반분양 모집공고를 발표하였다. 부동산 상승기의 흐름이 막바지로 다다를수록 고 분양가에 대한 논쟁이 나오기 시작한다. 일반분양가는 조정이 없는 고정값이고 부동산 경기 흐름은 조정이 존재하기에 어느 순간 저렴하게만 느껴지던 분양가가 어느 순간 너무 비싼 건 아니야?라고 청약을 고민하게 만든다. 지금이 바로 그 시점이다. 마치 과거 사가정 아이파크 아파트가 일반분양 모집공고를 냈을 때 사장의 반응이 그러했듯이, 역사가 반복되고 있는 것이다. 과거로 돌아가 보자. 2018년 여름 사가정 아이파크 아파트의 34평의 분양가는 6억 이였다. 때는 부동상 상승기였음에도 불구하고 중랑구에 아파트 분양가가 6억이라는 점은 호불호가 있는 반응이었다. 당시 서울의 청약은 일단 신청하고 보자는 분위기를 고려해 보면 상반된 반응이었던 것이다. 심지어 청약 당첨자 최소 가점이 평균 60점이라는 고점을 기록하던 당시 사가정 아이파크는 훨씬 낮은 가점자도 당첨이 되었다. 물론 여기 아니어도 좋은 곳에 넣을 곳이 많은데 굳이 이곳에 통장을 사용하고 싶지 않았을 것이다. 2022년 사가정 아이파크 아파트 34평은 14억에 거래가 된다. 그렇다 역사가 반복되고 있는 것이다. 이곳의 분양가에 대한 주변시세 분석은 다음 포스팅에 자세히 다뤄 보겠다
무순위 청약
중화 1구역은 결국, 정당계약에서 잔여물량이 발생하였고 무순위 청약을 실시 이후, 잔여물량에 대한 무순위 추첨도 진행하였다. 2022년 상반기부터 변곡이 온 대한민국 부동산 시장이 지금은 어느 지점에 와 있는 것일까? 어렵게 생각하지 말자. 역사 속에서 답을 찾아보자. 대한민국의 부동산 시장은 과거 크게 2번 무너졌었다. IMF 사태 당시 크게 하락하였고, 리먼브라더스 사태 즉, 금융위기 당시 크게 무너졌었다. 그 이후 미분양 사업장이 넘쳐났고 여기저기 마이너스 프리미엄의 분양권이 다음 매수자를 기다던 암울한 시기를 보내고 분양권 시장에 다시 프리미엄이 붙으며, 시장에 활기가 들어오게 된다. 그렇게 부동산 시장에 유동성이 흘러 들어오기 시작하면 분양권 시장에서 스노 볼을 굴린 자금들은 기축 아파트 시장과 재건축 재개발 사업장까지 퍼져 나간다. 앞서 말한 사가정 아이파크도 동일했듯이 리버센 SK VIEW 롯데캐슬 무순위 추첨이 1달 전 진행 되었다. 모두가 높은 분양가에 누가 청약을 하겠느냐 라며 악성 미분양으로 남을것라고 비웃었다. 하지만 결과는, 아니 시장은 정직했다. 충분히 가치가 있는 분양가였다고 판단한 시장 참여자들은 바보가 아니었다. 잔여물량은 모두 계약되었으며 2년 후 입주 시 이곳의 시세를 다시 꺼 내어 보도록 하겠다. 그리고 추후 중화 1 구역의 재개발 사업 과정을 별도로 다뤄 보겠다.
결론
중화 1구역을 재개발하여 재 탄생한 리버센 SK VIEW 롯데캐슬은 결국 입지로 욕먹고, 높은 분양가로 욕을 먹었지만 시장에서 전부 완판 되었으며 누군가에게는 부를 추척하기 위한 수단이 되었다. 최근에 진행된 무순위 청약의 결과를 끝까지 지켜보아라. 공포에 사로잡힌 사람들이 아닌, 희망을 품은 투자자들은 항상 다르게 움직여 왔다.
