대한민국 아파트 시장에서 청약시장(분양시장)은 부동산 심리의 바로미터라고 할 수 있습니다. 정부에서도 이를 잘 알고 있기 때문에 부동산 시장이 과열이 되면 가장 먼저 규제를 적용하는 곳이 청약시장이며 부동산 경기 부양책을 꺼낼 때도 청약시장에 가장 먼저 힘을 주는 것이죠
2017년 부동산 상승기 초입을 맞이하며 지방의 미분양들 마저 모두 사라지며 서울의 청약시장은 더욱 과열되었습니다. 평균 경쟁률이 10대 1이던 서울 청약시장의 경쟁률은 40대 1은 우습게 연출되었고 이는 이전 부동산 침체기와 함께 지연되던 재개발 재건축 사업장들에게 촉매제가 되며 빠르게 사업이 진행되는데 기여합니다.
정부에서 청약시장의 분위기를 주시해야 하는 이유는 결국 그들의 선거와 직접적인 관련이 있기 때문인데요 부동산 상승기에는 무주택자들의 상대적 박탈감을 달래야 하고 부동산 하락기에는 대한민국 건설사들의 고 레버리지 사업구조인 PF대출이 부도나며 건설사뿐 아니라 금융펀드, 시스템까지 번지는 걸 막아야 하기 때문이죠
이렇게 대한민국 청약제도는 무주택자에게 저렴한 가격으로 주택을 공급해 주는 기회의 시장으로서 경기도 부양하는 선순환 기능을 갖고 있는 반면에, 이를 공급하는 건설사와 자금을 조달하는 금융펀딩 구조는 자기 자본금 비율이 매우 낮아 경기 악화 시 쉽사리 무너져 내릴 수 있는 취약한 구조를 갖고 있는 것이죠
그렇기 때문에 사업성이 낮은 분양 사업장의 청약은 우리가 조심할 필요가 있는 것입니다. 쉽게 말해 청약수요가 낮은 사업장에 일반분양을 청약하여 입주를 앞두고 있다가도 갑작스러운 시공사나 자금조달 시행사의 부도로 사업이 멈춰서 버리기 때문입니다 그렇게 되면 입주를 준비하던 입주예정자 분들은 갑자기 갈 곳을 잃게 되지요
지금은 부동산 하락기가 맞습니다. 조정기간이 벌써 2년이 지난 시점에서 부동산 시장의 심리는 살아 있음을 알 수 있는 곳이 청약시장의 분양가 대비 청약경쟁률이며 그리고 계약률인 것이죠
오늘은 청약제도 개편안을 정리해 보고 이를 통한 향후 부동산 대응 전략을 생각해 보려고 합니다.
< 목 차 >
1. 주택청약 1순위 가점계산
2. 주택청약 추첨제, 가점제
3. 개편된 청약제도
4. 향후 부동산 전망
우선, 가장 최근에 발표된 주택청약 개편안을
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주택청약 1순위 가점계산
주택청약 1순위, 즉 가점제로 청약신청 시 가점이 높은 자를 말하며 이러한 1순위 가점계산은 청약홈에서 계산해 보실 수 있습니다. 가점계산기는 아래링크로 남겨드리니 각자 계산해 보시기 바랍니다.
가점제의 점수는 3가지 항목으로 계산됩니다.
1. 무주택 기간 - 32점 만점
2. 부양가족 수 - 35점 만점
3. 청약통장 가입기간 - 17점 만점
무주택기간 산정
1. 입주자모집공고일 현재 입주자 저축 가입자와 동일한 세대의 모든 구성원이 무주택자여야 합니다.
2. 기간은 만 30세를 기준으로 산정됩니다. → 32살이면 2년
3. 30세 이전에 결혼한 경우에는 혼인신고일로부터 무주택기간이 인정됩니다.
기존에 주택이 있었을 경우
주택 처분 기준일로부터 계산됩니다.
1. 매도잔금 후 등기일자
2. 분양권은 매매 잔금일자
주택을 소유하지 않았다고 인정되는 경우
다음 조건을 충족하는 주택은 무주택으로 인정됩니다.
1. 상속주택의 공유지분을 취득한 사실이 발견된 후 부적격자로 통보된 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
2. 도시지역 이외의 지역 또는 면의 행정구역 소재 주택으로 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 거주 후 다른 지역으로 이주하는 경우
1) 지은 지 20년이 넘은 단독 주택
2) 85㎡이하 단독주택
3) 상속 등을 통하여 소유자의 직계존속 또는 배우자로부터 양도받은 단독주택
3. 사업자 소유의 근로자의 숙소로 사용할 주택을 소유하고 있는 경우
4. 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우 - 2 가구 이상의 주택 또는 분양권은 제외합니다.
5. 60세 이상 직계비속이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우 - 노부모 부양가족 특별공급 신청자는 제외됩니다.
6. 무허가건물을 소유한 경우 - 건축주는 그 건축물이 건축 당시 법에 따라 적법한 건축물임을 증명하여야 합니다.
7. 소형 및 저가 주택 등을 1채 이상만 소유한 가구에 속하는 사람 - 60㎡ 이하, 공시가격 8000만 원 이하 주택 또는 분양권(수도권 1억 3천만 원) - 소형 저가 주택은 특별공급을 위한 주택으로 간주됩니다.
8. 미분양 아파트 분양권을 소유한 경우
부양가족 수
부양가족은 청약자인 본인을 제외한 배우자와 직계존비속을 모두 말합니다(부모, 자녀) 산정일 기준은 입주자 모집공고일 기준으로 세대별 주민등록표에 등재된 사람으로 한하며 배우자가 분리세대인 경우 배우자의 주민등록표에 등재된 청약신청자의 세대원을 포함합니다.
직계존속(부모)
역시 입주자모집공고일 기준 최근 3년 이상 계속 부모가 세대원으로 등재되어 있는 경우에면 부양가족으로 산정됩니다.
중간에 전출이력이 있으며 그 기간은 산정되지 않습니다. 또한 부모가 주택 또는 분양권을 소유하고 있는 경우 부양가족에서 제외하고 점수를 산정해야 합니다.
직계비속(자녀)
미혼인 자녀를 부양가족으로 산정하며, 외국인 직계비속은 인정되지 않습니다. 또한 자녀가 의무복무중일 경우 부양가족으로 인정됩니다.
청약통장 가입기간
최초가입일을 기준으로 산정되며 청약 시 청약홈에서 자동 계산됩니다.
주택청약 추첨제, 가점제
청약제도의 가점제와 추첨제 비율이 개편되며 1 주택자와 다주택자도 함께 참여 가능한 시장으로 변모했습니다. 이는 명백한 시장의 개편으로 볼 수 있는데요 변경사항을 보면 다음과 같습니다.
주택청약 가점제
무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간을 점수로 변환하여 가점이 높은 사람을 우선선별대상자로 분류하는 방식
주택청약 추첨제
가점제로 참여하지만 1순위로 선별되지 못한 사람들과 1 주택자로 청약을 신청한 사람들을 포함하며 추첨방식으로 우선선별대상자로 분류하는 방식
투기과열지구(강남 3구+용산)
기존) 60m2 이하 가점 100% / 85m2 이하 가점 100% / 85m2 초과 가점 50%
변경) 60m2 이하 가점 40% / 85m2 이하 가점 70% / 85m2 초과 가점 80%
조정대상 지역
기존) 60m2 이하 가점 75% / 85m2 이하 가점 75% / 85m2 초과 가점 30%
변경) 60m2 이하 가점 40% / 85m2 이하 가점 70% / 85m2 초과 가점 50%
* 비규제지역은 85m2 이하 가점 40% 추첨 60% / 85m2 초과 추첨 100% 현행 유지
* 예) 조정대상 이하 지역의 85m2 이하 추첨제 진행 시 공급되는 물량의 30%가 모두 1 주택자들에게 추첨제로 공급되는 것이 아니라 1순위 가점제에서 떨어진 사람들과 모두 경쟁을 해야한다는 점에서 1주택자들에게 청약이란 결코 만만한 경쟁률이 아닙니다.
개편된 청약제도
개편된 청약제도는 한 번이라도 주택을 취득해 본 분들이라면 청약을 통한 주택취득 방법이 현시점 가장 좋은 부동산 투자 상품이라는 걸 알아채셔야 합니다. 먼저 현재 부동산의 디메리트 point 3가지를 짚고 넘어가겠습니다.
1. 높은 금리
2. 전세가격 불안정에 따른 갭투자 risk
3. 많이 올라버린 부동산 가격
그럼 위 디메리트 point 3가지를 염두하고 아래 개편된 청약제도를 설명해 드리겠습니다.
특별 공급
기존) 분양가 9억 미만 주택에 대해서만 특별공급 청약 가능
개편) 분양가 9억 초과 주택도 특별공급 청약 가능
사실상 국민평형 84m2 타입의 분양가는 서울이 아닌 수도권에서도 9억이 넘는 가격에 공급되고 있습니다. 최근에 일반분양을 마친 장위 4 구역, 광명 1 구역, 철산 8,9단지, 심지어 안양 센텀퍼스트와 용인플랫폼시티 의 84m2 타입 분양가를 보면 서울은커녕 경기권에서도 더 이상 10억 이하의 분양가는 없다는 시그널을 시장에 보내고 있죠
모든 사업장의 84m2 타입 분양가는 10억 위에 공급되고 있으며 특별공급의 기준 역시 9억 이하 가능이라는 비정상적인 규제를 없앨 필요가 있었습니다. 이 부분이 정상화가 되며 특별공급을 위한 대기수요는 다시 청약시장에 참석을 합니다.
일반분양과 달리 특별공급의 자격을 갖춘 수요는 청약시장에서 쉽사리 이탈하지 않는 고정 상수의 수요가 됩니다. 특별공급을 받기 위한 대기수요는 일반분양 1순위 자격자 보다 청약 당첨 확률이 매우 높기 때문에 부동산 침체기에는 더욱 탄탄한 수요가 되는 것이죠
무순위 청약
기존) 무주택자 및 해당지역 전입신고일자 기준 거주자
개편) 유주택자, 전국 거주자
이제는 인기 있는 사업장에 다소 높은 가격으로 주택이 공급되더라도 기대수요가 있는 곳이라면 전국에서 잔여물량 소화가 가능합니다. 이는 주택공급사업자에게 사업성을 좀 더 확보해 주는 취지의 제도이며 건전한 자유시장 형성에 도움을 주기 때문에 부동산 시장 가격이 지역별 왜곡 없이 형성될 것입니다.
중도금 대출
기존) 분양가 9억 이하에 대해서만 중도금 대출 가능 및 중도금 대출 한도 제한 5억
개편) 분양가 관계없이 중도금 대출 가능 및 중도금 대출 한도 제한 없음
고가의 아파트도 중도금 대출이 가능해지며 고가의 아파트에 청약을 할 수 있는 대기수요자가 무한대로 추가됩니다. 과거 분양가를 통한 중도금 대출 제한으로 청약 참가자 입장에서는 입장조차 불가능한 허들이었다면 이제는 누구나 시장 참여가 가능한 것이죠
이 개편안이 주는 시그널은 전매제한 완화와 함께 큰 힘을 발휘할 것입니다.
주택 처분 의무
기존) 기존주택 처분조건으로 청약 당첨 시 1 주택자의 기존주택 처분 의무
개편) 1주택자의 기존주택 처분 의무 없음(소급)
대표적인 악법이었으며 시장의 논리와 관계없는 포퓰리즘의 끝에서 나온 규제가 사라졌습니다. 청약시장 참여 시 유주택자에게도 기회를 주었지만 "청약에 당첨이 된다면 기존 집을 팔아야 한다"는 의무사항은 사실 부동산 과열 상태에서 무주택자 혹은 청약에 실패한 대기수요들의 상대적 박탈감을 달래 주겠다는 로빈훗 정책 이었는데요
이로 인해 2022년 우리는 전례 없던 부동산 가격의 급속 급락을 겪게 됩니다. 2018년 이후 수많은 청약이 이러한 악법을 전제로 진행되었는데요 입주가 모두 2021년 이후에 몰리며 수많은 입주자들이 집을 강제로 처분해야만 하는 상황에 몰립니다. 집을 처분해야 하는 기간도 1년 이내로 정해져 있기 때문에 시장가격에 괴리가 옵니다.
입주를 하기 위해서는 너도나도 먼저 기존 주택을 시장에 던져야만 했던 것이죠 덕분에 2021년 입주가 몰리는 시점에 급매아래 급매가 쌓이는 현상이 벌어졌고 부동산 하락기와 더불어 악성 급매들이 소화가 되지 않자 입주민들끼리 서로 집을 교환하는 일이 벌어지게 됩니다.
전매제한
기존) 분양가 상한제 지역 및 공공택지는 전매제한이 최대 5~7년
개편) 규제지역 3년 / 과밀억제권 1년 / 광역시, 비과밀억제권역 6개월
전매제한이 풀리면 분양권 거래가 수월해지며 부동산 침체기에 변곡점이 발생 시 분양권에 웃돈이 계속 붙는 현상이 발생합니다. 분양권에 웃돈이 붙는 건 일반아파트 가격이 오르는 것과 같은 이유이며, 분양권의 특수로 인해 웃돈만 가지고도 거래가 가능하며, 실거주를 원하는 수요에게는 새 아파트를 계약금과 웃돈만 지불하고 취득할 수 있는 상품인 것이죠
따라서 부동산 상승기 초입에 가장 인기 있는 상품이 저 레버리지로 입주까지 시세차익의 시간을 살 수 있는 아파트 분양권이 되는 것입니다. 그리고 언제든지 전매가 가능하기에 투자목적으로도 훌륭한 상품이 되는 것이죠
실거주 의무
기존) 청약으로 주택 취득 시 입주기간 1년내 실거주 의무
개편) 실거주 의무 폐지
청약으로 주택 취득 시 전매불가 및 실거주 의무 규제를 통해 실거주 목적의 수요만 청약시장에 참여 할 수 있었습니다. 이는 분양가에 상승이 없어야만 고정된 수요만 유지하기에 수요공급이 유지 될 수 있는 반 시장적 규제였는데요 청약제도 개편을 통해 사라질 예정입니다.
이는 기존주택 처분조건과 동일한 것으로 청약으로 주택 취득시 임대차 계약을 통해 청약자들의 개별 상황에 맞게 부동산 투자가 용이해지게 된 것이죠 혹은 장기적인 계획으로 일시적 2 주택을 운영할 수 있게 되었습니다.
추첨제도 증가
기존) 조정대상지역 85m2 이하는 100% 가점제
개편) 60m 2 이하 60%, 85m2 이하 30% 추첨제
주택시장 가격을 상승시켰던 대표적인 규제가 사라졌습니다. 주택시장의 안정화가 목적이고 청약제도의 순기능 활성화가 목적이라면 처음부터 청약제도 안에 존재하던 추첨제를 건들면 안 되는 것이었죠
가점제는 온전히 기득권들에게 우선권이 주어지는 제도이기 때문에 추첨제가 유지되어야 했는데요 이 기회가 0이 되며 2030 세대들이 모두 청약을 포기해야만 했습니다. 아예 기회가 없는 시장이 되었던 것이죠
이로 인해 청약시장의 순기능이 다시 작동할 것이며 청약대기수요가 안정적으로 유지될 것입니다. 하지만 여기에 우리가 간과하고 있는 점이 하나 있다는 사실, 바로 추후 공급예정 물량입니다.
향후 부동산 흐름
앞서 이야기했던 현재 부동산 시장의 디메릿 point 3가지를 두고 향후 부동산 흐름을 예상해 보려고 합니다.
1. 높은 금리
2. 전세가격 불안정에 따른 갭투자 risk
3. 많이 올라버린 부동산 가격
위 3가지 point를 모두 상쇄하는 상품이 바로 청약시장이며 분양권입니다.
높은 금리의 멘징
청약시장 활성화를 위한 정부 주관 저 금리 상품 지원 중(무슨 상품인지는 다들 아실 거라 믿습니다) 이를 통해 청약을 통해 주택 취득 시 시중 주택담보 상품 중 가장 저렴한 상품을 통해 주택 취득이 가능합니다.
전세가격 불안정에 따른 risk 멘징
분양권 취득은 자가취득의 목적의 상품성향이 강하기 때문에 청약을 통해 주택 취득 후 3년간 입주준비 기간을 벌 수 있습니다. 현재 1 주택자라면 기존주택을 입주예정일에 맞춰 임대계약을 setting 할 수 있으며 매매와 병행하여 진행하되 매매가 여의치 않을 시 일시적 1 가구 2 주택을 활용하여 신규취득 주택에 입주 이후 기존주택을 3년 이내 처분하시면 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이죠
시세보다 저렴한 가격의 취득
분양가가 아무리 올랐다고 한들 기존 부동산 주택의 시세는 더 비싼 것이 사실입니다. 안양 센텀 퍼스트가 고분양가로 미분양이 났다고 한들 분양가는 현재 주변시세와 동등 수준이며 그이 하의 가격들은 이미 반등이 끝났습니다.
또한 입주까지 대기기간과 초기 투자비용을 고려 시 3년이라는 시간 동안 추가 금융비용이 발생하지 않는 것만으로도 분양권은 좋은 부동산 투자 상품이 되는 것이죠 그 기간 동안 금리가 내려가 줄 것이라는 기대감은 덤이고요
부동산 가격은 하락함과 동시에 물가상승으로 인한 분양가는 되려 상승하며 부동산 시세의 이질감에 대해 시장이 적응할 시간은 분명 필요했습니다. 그 시간 안에서 누군가는 기회를 잡았고 누군가는 본인만의 근거로 분양가 하락을 외치며 관망을 하는 것이죠
시장은 스마트하기 때문에 내가 망설이는 시간을 기다려 주지 않습니다. 부동산 시장의 변곡이 온다면 분양권에 웃돈거래가 활성화될 수밖에 없습니다. 가장 좋은 상품이 가장 먼저 오르기 때문입니다.
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