1기 신도시 특별법이 결국 형평성 논란으로 적용범위 완화되며 모든 재건축 사업장이 수혜를 볼 것이지만 원래 잘 나가던 여의도 재건축 사업들은 큰 공감을 못 할 것이다. 여의도 입지의 역사를 알아보고 여의도 아파트들의 재건축의 특징을 시범아파트에서 찾아보도록 하자
여의도 탄생의 역사
여의도의 역사는 여의도 공원에서 부터 시작된다. 힌트를 하나 주면, 여의도 공원에 군 수송 비행기가 하나 전시되어 있다 그리고 보라매 공원에는 군용 전투기들이 전시되어 있다 이들의 공통점은 무엇일까? 과거 여의도에는 공군 활주로가 있었고 그 활주로가 지금의 여의도 공원이 된 사실을 아는 이는 드물다. 이러던 여의도에 1970년도 마포대교가 지어졌고 그 이후 활주로는 지금의 여의도 공원으로 변모했다. 여의도에 빌라가 단 한 채도 없는 이유는 처음부터 여의도 개발계획에 따라 상업지와 주거지 학교 위치가 정해졌으며 처음부터 동 여의도 서 여의도로 나뉘어 각자 기능을 담당하도록 설계되었다. 그렇게 첫 주거지가 들어선 곳이 지금의 시범 아파트이며 1979년 지금의 KRX인 한국증권거래소가 이전해 옴으로 여의도 전역에 대기업 증권사의 본점들이 따라 들어오게 된다. 이렇게 대한민국 최대 금융시장이 탄생하였고, 서 여의도에는 국회의사당과 각종 지상파 방송국들이 들어와 여의도는 지금과 같은 정치, 언론, 금융의 메카가 된 것이다. 이후 본격 고밀도 개발을 시작하며 63 빌딩과 같은 초고층 빌딩이 외국자본과 함께 개발되며 IFC몰, PARC one 등 지금의 빌딩 숲이 완성되었다.
재건축 사업성
우리가 아파트의 재건축 사업성을 분석할 때 우선 건축 연한을 확인하고 현장에 가서 노후도를 평가하고, 현재 가치 대비 미래가치를 가져올 수 있는 대지지분을 분석하며 평당 대지 가격을 확인하여 수입원이 되는 사업성을 계산하게 된다. 하지만 여의도에서 누가 이런 것을 계산하고 있을까? 아무도 여의도의 사업성을 계산해 보지 않고도 재건축이 될 수밖에 없다고 알고 누구도 의심하지 않는다. 이는 언론과 정부에서 빈번하게 홍보를 해주고 있기 때문이기도 하다. 여의도의 상징성 때문이라도 재건축 연한 30년을 훌쩍 지난 40살 아파트들이 가득 한 이곳에 재건축이 대규모로 시작되면 엄청난 투기세력 유입으로 부동산에 거품을 만들어 내기 충분하다. 따라서 정부에서는 속도를 조절할 수밖에 없는 것이고 여의도 통합 재건축 마스터플랜이라는 명목하에 지원이 아닌 규제를 하고 있는 것이다. 여의도 재건축의 키워드는 한강뷰, 초고층, 신통기획 재건축으로 대표할 수 있다. 대부분의 단지가 여의나루역 인근에서 한강뷰 설계가 가능하며, 삼부아파트는 65층 서울아파트는 무려 77층으로의 설계를 진행 중이다. 대한민국에 초고층 아파트들이 63 빌딩과 나란히 건축될 곳은 아마 여의도가 유일할 것이다. 하지만 각 재건축 사업장 별고 내홍도 존재한다. 사업성은 나오지만 한강뷰가 나오지 않아 통합 재건축을 희망하는 단지와, 한강뷰가 온연하게 확보되어 사업성을 버리고 독자개발을 하려는 단지가 양립하기 때문이다. 애초에 서울시가 희망했던 통합 재건축 마스터플랜은 잊힌 지 오래이다. 자본주의에서 개발을 사회정의와 정치목적으로 접근하면 시간만 소비하게 되는 이유이다.
시범아파트
시범아파트는 앞서 말한 것과 같이 여의도에 건축된 최초의 아파트인 만큼 가장 빠르게 재건축이 진행되고 있다 처음엔 단순 신탁방식으로 진행을 하다가 기부채납을 통해 신통 재건축으로 추진 시 65층 설계 허가라는 당근정책으로 인해 사업속도가 한 방향으로 급 물살을 탔다. 따라서 1500세대가 초고층 설계로 2500세대로 재 탄생 하며 이에 적용된 용적률은 400%를 모두 사용할 계획이다. 시범아파트의 설계승인 결과에 나머지 아파트들의 재건축 설계 방향이 달려 있기도 하다.
시범아파트와 비슷한 규모로 한강변에 재건축이 가능한 곳은 서울아파트와 공작 아파트이다. 여의도 한강변은 이 세 아파트가 점령할 것이다. 참고로 서울아파트와 공작 아파트는 준주거 지역이 아닌 상업지역에 건축되어 있기 때문에 향후 가져올 수 있는 미래가치가 대단히 높은 곳이다. 여의도 아파트들 각각의 재건축 진행 상황에 대한 이야기는 다음에 별도의 글로 이야기해 보겠다.
결론
여의도 재건축 사업성 걱정은 연예인 걱정이다. 1기 신도시 특별법 역시 여의도 아파트들은 별 관심을 주지 않는다. 어디까지나 특별법은 특별법 아니면 안 되는 지역들에 해당하는 것이기 때문이다. 여의도 재건축 사업성은 여의도 입지의 위대함으로 종결되었다.
