단기 30% 정도의 가격하락 조정을 받았던 서울 아파트 가격이 최근 10% 정도의 가격회복세를 보이고 있다. 강남 주요 입지 위주로 의미 있는 거래가 이루어지고 있으며 기술적 반등이 될지 바닥에 대한 신호탄이 될지 지켜봐야 한다
전세가격 분위기
대한민국의 부동산 시장에서 아파트 라는 상품은 전세가율을 활용한 레버리지 특화 상품이기도 하다. 그만큼 급격히 과하게 하락해 버린 전세시장의 회복이 향후 시장 변곡점에 가장 큰 시그널이 될 것이기 때문에 주의 깊게 지켜봐야 할 것이다. 서울아파트 전세가율은 2월 기준 평균 50%를 기록하고 있다. 적정 평균 전세가율이 60% 이상의 수준이었기에 매매가도 30% 조정된 상황에 전세가율의 하락폭이 더 처참했음을 말해주는 반증이기도 하다. 현재와 같은 분위기에서는 다주택자들이 투자를 할 수 없는 여건이기에 1 주택자, 무주택자의 저가매수 목적의 주택구매 외엔 거래량이 증가하기 힘들다. 전국 평균 전세가율이 66%인점을 고려하면 서울의 전세가율이 현저히 낮지만 전세시장 역시 서울과 지방시장은 구분하여 달리 봐야 함이 맞다. 반대로 서울의 전세가율이 66% 수준으로 올라오면 주택매매를 하기 위한 요건이 형성되기에 매매가격을 자극하여 다시 부동산 상승 가능성이 높아질 것이다. 지금 서울의 전세가율은 2012년 기록했던 최저점에 도달했기에 저점이라는 인식도 확산이 되고 있다. 그 결과 전세거래지수는 16.1로 2021년 7월 기록했던 16.4 이후 최고치를 기록했으며, 2023년 1월 8.1에 비해 2배 이상 지수가 상승한 것이다. 전세거래량 역시 2월에 급증하였으며 작년 평균 전세거래량인 9천 건과 비교하여 2월에만 1만 건 이상이 집계될 것으로 예상하고 있다.
경매 분위기
부동산 시황의 변곡점 확인이 가장 쉬운곳이 분양시장의 미분양물량 감소 및 경매시장의 낙찰률의 상승이라고 할 수 있다. 강남권을 제외하고 모든 규제가 풀려버린 지금 부동산 수요는 자연스럽게 서울 비규제 지역과 수도권 요지로 몰릴 수밖에 없을 것이다. 이러한 분위기는 당분간 지속될 것으로 보이지만 시간차를 두고 지방 부동산 특히 가격조정이 먼저시작된 지역에서 동일한 분위기가 형성될 것이다 따라서 수도권 경매시장 분위기 추적이 중요한 이유이다. 서울과 인천 경기도 지역으로 나눠서 살펴보자. 서울 부동산 분위기는 경기도에 비해 조정이 늦었던 이유도 있고 매매가격 자체가 비싸기 때문에 경기권 시장과 다른 시장으로 분류할 수 있다. 2월간 서울에서 진행된 아파트 경매건수는 총 122건이며 그중 44건이 낙찰되면 36%의 낙찰가율을 기록했다. 다만 감정가 대비 낙찰가격의 비율은 약 80%를 기록했으니 직전달 보다 소폭 상승 하여 경매시장에서도 가격조정은 마무리되어 가는 듯하다. 인천은 156건의 경매건수 중 35건이 낙찰되며 66.4%의 낙찰가율을 기록하였다. 경기도는 261건 중 99건이 낙찰되며 71.9% 낙찰가율을 기록했다. 서울대비 수도권 분위기는 확실히 상반된 분위기이며, 평균 응찰자 수 역시 두 자릿수를 회복하며 경매시장에 활기가 찾아오고 있는 듯하다.
주요 아파트 거래
서울 강남권의 주요거래 분위기가 대한민국 부동산의 분위기임을 알아야 한다. 그렇다고 압구정 청담과 같은 곳을 보면 안 되고 잠실아파트 가격의 추이를 보아야 한다. 대한민국 부자 기준의 시작점에 있는 지역이기 때문이다. 신분상승의 욕구가 모이는 곳이 바로 잠실이기 때문이다. 경기권에서는 분당과 수원 안양 매매가격 추이를 지켜보는 것이 의미가 있다. 이들 지역의 특징은 탄탄한 업무지구를 바탕으로 고소득 직장인 부부들의 탄탄한 대기수요가 있는 곳이기 때문이다. 바로 서울에 진입할 수 없기에 젊은 부부들은 이들 지역에서 첫 보금자리를 마련하고 부를 축적하여 서울 진입을 꾀하기 좋은 곳들이라 할 수 있기 때문이다. 물론 교통도 편하고 아이들 키우기도 좋은 곳이다. 지난번에 포스팅한 것과 같이 은마아파트의 감평가가 21억이라는 점은 이제는 21억을 모두가 받아들이고 다음 스텝으로 나가야 한다는 이야기를 하고 있듯이 잠실 구축아파트들의 가격이 20억에 거래되고 있는 지금의 시황을 우리는 부정할 수 없을 것이다. 한때 27억에서 18억까지 추락했던 잠실 아파트는 다시 21억에 거래되며 거래량이 증가하고 있는 점, 그리고 동탄과 미사, 수원영통 망포, 분당 아파트들이 하락가격의 저점대비 1억 이상 다시 가격을 회복하여 거래량 또한 증가하고 있는 점은 실거주자들이 현 시황을 인정하고 있다는 것이 분명하다.
결론
전세가율이 높아 다주택자들은 움직이지 않고 있다. 매매가격은 이젠 매력적인 수준이라 갈아타는 1주택자 수요와 무주택자 수요를 충분히 자극하고 있다. 전세가격 대비 월세의 부담이 올라갔다는 임차인들의 포지션 변화가 감지된다. 눈에 보이는 것만 보고 듣자
