오늘은 구성남 재개발 구역정리를 통해 이번달에 진행할 부동산 스터디 자료를 미리 준비 해 두려고 한다. 성남시는 구성남인 수정구와 중원구 그리고 판교를 중심으로 한 신도심 분당구로 나뉘어져 있으며 그중 8호선라인을 중심으로 구성남이라고 일컫는 주거일대는 슬럼화로 인해 강한 개발 압력이 있는 곳이다.
구성남의 노후도는 2030년도에 80%의 비율이 30년한이 넘어가는 만큼 도시정비가 시급하며 아파트 투자 수요가 매우 높은 지역이다. 이에 성남시에서는 10년단위의 도시개발계획을 매년 수정하여 시민들에게 고시하고 있으며 현재 성남시 2030도시계획은 성남시 홈페이지에서 확인 가능하다
성남시 도시개발 개요
지하철 8호선이 지나는 산성역부터 모란역 일대가 성남시 수정구와 중원구의 경계이자 구성남의 대표적인 재개발 재건축 지역이다. 이곳은 전체 건축물중 무려 83%가 노후건축물로 이루어져 있다. 이는 수도권 최고 노후도 수준이다.
사실상 등고선과 산악지형을 감안하면 지하철 8호선 라인 일대의 대부분의 주거지가 슬럼화 되었고, 평균경사가 무려 10~20도나 되는 지형을 끼고 형성된 과거 주거지들은 이러한 물리적인 열악함을 극복하기 위해서라도 더더욱 도시개발이 필요한 곳이기도 하다.
성남시 전체 인구변화 추이를 보면 인구수는 최근(2022년 기준)줄어들고 있지만 세대수는 증가 하고 있는 추세이며, 분당구와 수정구의 인구밀도는 지속적인 외부 유입으로 인해 상승되고 있는 반면에 구성남의 중심지인 중원구는 인구수가 줄며 인구밀도가 매년 줄고 있는 추세이다
구성남을 중심으로 한 등고선과 경사도 자료이다. 이는 성남시에서 도시개발계획에 참고 된 자료이기도 하다. 구성남 일대는 대부분이 산악지형이며, 평지의 비율은 고작 20%도 채안되는 수준이다. 평균 경사도는 10도로 이루어 져 있으며, 사실 임야 명목상 토지에 주택건축 허가가 나기위한 보편적인 지형조건을 5도 이하로 감안 하였을시 이는 주거지로 매우 불안한 지형으로 이루어 진 것이다.
성남시 재개발 구역정리
재개발과 재건축 사업을 위한 조례는 도시정비법을 기본적으로 따르지만 각 지자체 마다 기준을 달리하여 노후주거의 개선을 목적으로 독립적 관리가 가능하다. 이 역시 정치적 성격으로 이용이 되기때문에 부동산 상승기에는 도시정비를 위한 기준이 상향되어 추가적인 개발에 제약이 생기며, 반대로 부동산 조정기에는 개발추진을 위한 기준을 완하하여 주민들의 참여율 상승을 유도 한다.
성남시 2020도시주거환경 정비기본계획 대비, 2030도시주거환경 정비기본계획으로 개정되며, 특히 재개발을 추진함에 있어 기준이 다소 완화 된 것을 확인할 수 있다. 기본이 되는 노후도는 필수조건으로 충족해야 하며, 기존에는 선택조건 2가지에 대해 추간 만족이 필요 하였지만 현재는 노후도(건축물)외에 나머지 항목들의 평균 점수가 50점 이상이면 재개발 추진이 가능하다. 재건축 선정기준은 기본적으로 노후도 30년한 달성으로 이해하면 쉽다.
상기와 같은 기준으로 기존 정비예정구역들에 대해 존치(유지) 혹은 해제를 고시하게 된다. 이는 대부분의 수도권 지자체에서 공통적으로 관리하고 있는 2030도시개발계획이다. 주로 1년 단위로 추가 지정 or 구역해제에 대한 내용이 담겨 있으며 과거부터 재개발 재건축 "예정구역" 지정에서 부터 "구역지정" 사이에서 원할하게 사업이 추진 될수 있도록 관리하는 것이 지자체 도시개발과의 몫이다.
*재개발/재건축 구역지정을 위한 성남시 정비계획을 조례를 따르면 아래와 같은 기준에 부합되어야 한다
상기 기준에 만족 된 신규 "예정구역" 지정고시는 다음과 같고 지자체에서는 예정구역을 지정 할때 주변여건을 고려하여 정비예정구역 인근으 노후부지를 통합 개발할 것을 미리 고시 하기도 하며(태평3, 경원타운), 재건축 예정구역이 소규모로 이루어 질시 사업성의 시너지를 위해 인근 비슷한 노후도의 아파트 들과 통합 재건축을 유도 하기도 한다.(성남두산, 신흥청구, 성남한신) 하기 표 참조.
구성남 재개발, 재건축 구역별 현황
신흥1구역 : 정비구역 지정완료 사업시행인가 신청 전(5,456세대)
신흥2구역 : 산성역자이푸르지오 23년 10월 입주예정(4,774세대)
태평3구역 : 구역지정예정(3,646세대)
산성구역 : 20년 관리처분인가, 이주중(3,372세대)
신흥주공 : 산성포레스티아 입주완료(4,089세대), 14억 거래기록!!
중1구역 : 신흥역하늘채랜더스원(2,400세대)
금광1구역 : e편한세상금빛그랑메종(5,320세대)
신흥3구역 : 구역지정예정(4,007세대)
상대원2구역 : 관리처분인가(5000세대) / e편한세상 / 실투 4.5억
상대원3구역 : 구역지정예정(9500세대)-빌라 5억 / 실투3억
미도아파트 : 구역지정예정 / 초기재건축 / 안전진단C
경기도 맞춤형 복지마을 주택사업 선정(실시설계 중) / 선경, 한보미도 통합 재건축
도환중1구역 : 21년 관리처분인가 / 이주 중(코오롱하늘채 2400세대) / p5억
도환중2구역 : 정비구역 지정 완료 / 추진위원회 승인완료(1123세대, 오피스텔 500실 외 상가)
삼익금광아파트 : 구역지정예정
삼익상대원 : 구역지정예정
수진1구역 : 정비구역지정 완료, 사업시행자 지정(한국토지주택공사)(5,456세대)
개발 해제구역
이번 구성남 재개발 재건축 구역 선정심사 결과, 주민들의 반대 의견과 사업성에 의해 정비예정구역 선정결과 해제 고시된 구역은 총 5구역이다. 이중 중4구역은 사업성 비례율은 무려 150%로 가장 높은 점수를 받았음에도 불구하고 가장높은 주민의 반대율로 인해 해제 된점을 확인 할수 있다. 그외 사업성이 좋아도 부지가 좁거나 과소필지율이 너무 낮고, 주택접도율이 너무 높아서 해제된 금광2구역도 특징이다.
구성남 재개발 재건축 예정구역중 해제구역들은 대부분 구역내 이해관계가 명확하여 사업추진 주체가 나뉘어 개별진행을 꾀하고자 하는 경우가 대부분이다. 대표적으로 장위 13구역과 같이 한 구역내에 10개이상의 가로주택정비사업과 지역주택조합 그리고 소규모 재건축 사업까지 공존하는 난개발이 시작될 가능성이 높다.
구성남 재개발 지역정리가 되었으니 이번달 구성남 임장후 상세 추진현황 update 예정이다.
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