내가 처음으로 부동산 계약서를 작성했던 안양시, 나에게 안양시는 신혼집을 제공해 줬던 고마운 곳이며 편리한 교통 대비 저렴한 주거비용을 활용해 가정을 이루고 서울로 진입하게 해준 인생의 발판같은 도시이다.
안양시 부동산 스터디를 시작하기 앞서 안양시의 물리적 입지와 도시기능을 이해하고 2023년 안양시에서 고시한 2030 도시기본계획을 통해 재개발 재건축 지역을 정리 및 기록해 두고자 한다.
도시기본계획 - 안양시청
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< 목 차 >
1. 안양시 입지와 도시기능 부동산 스터디
2. 주요 생활권과 주거지역 부동산 스터디
3. 안양시 재개발 재건축 지역 부동산 스터디
안양시 입지와 도시기능 부동산 스터디
안양시의 대외적 입지와 성격은 다음과 같다
1. 좌측으로 광명시와 시흥을 연접하여 인천으로의 확장이 가능하다
2. 북쪽으로 서울 금천구와 맞닿아 있으며 안양시 석수는 서울로의 관문도시 역할을 한다
3. 오른쪽으로는 과천시가 자리하여 과천테크노밸리와 같은 개발호재를 안양시로 가져올 수 있다.
4. 아래로 의왕시, 군포시와 함께 경기 동남권의 대표적인 도시기능을 하고 있다.
안양시는 만안구와 동안구로 나뉘며 만안구는 안양시의 구도심으로 철도, 국도를 따라 산업과 함께 발단한 도시이며 안양시의 대표적인 일자리와 상업지 역할을 해오고 있지만 노후되어 도시에너지가 쇠락 중에 있다.
반면에 동안구는 1호선기준 동쪽에 위치하여 관악산자락을 끼고 녹지가 풍부하며 1기 신도시 개발과 함께 안양시의 신도심으로 자리매김하였다. 평촌 호계 생활권은 가장 주거선호도가 높은 지역이며, 인덕원역 인근의 관양 생활권도 편리한 교통 및 개발호재로 외지 투자자들에게 인기가 많은 곳이다.
안양시의 가장 상징적인 키워드는 서울과 수원사이의 주거기능 도시, 편리한 교통과 낮은 주거비용, 풍부한 주변 일자리를 들수 있다. 따라서 신혼부부 유입이 꾸준하며, 직주를 위해 전입해 오는 수요도 많다. 하지만 도시가 노후되며 젊은 세대 순전출도 꾸준하게 발생하며 인구가 매년 줄고 있다.
관악산자락을 끼고 있음에도 불구하고 상대적으로 평지가 넓게 분포되어 있고 평지비율이 넓은 평촌호계 생활권의 인구밀도가 가장 높다.
경기도내 주요 도시대비 아파트 매매지수가 상대적으로 낮고, 전세지수 또한 낮다. 하지만 호계평촌 생활권은 노후된 도시임에도 불구하고 상권, 교육의 발달로 실거주 만족도가 높아 대기수요도 꾸준한 곳이다.
주요 생활권과 주거지역 부동산 스터디
안양시 부동산 스터디를 위해 안양시를 크게 4개의 생활권으로 입지를 구분하여 보면 좋다.
A구역 : 박달, 충훈, 관악, 석수 일대의 서울인접 생활권
B구역 : 안양, 명학역을 중심으로 발달한 안양시의 구도심 생활권
C구역 : 평촌, 호계동으로 형성된 1기 신도시 생활권
D구역 : 안양종합운동장에서 인덕원역으로 이어지는 안양시 북부 생활권
이들의 도시기능에 따른 선호도는 다음과 같이 정리할수 있다.
주거기능 : C > B > A = D
서울인접 교통 : A > B > C > D
도시 개발호재 : D > A > C > B
A구역 : 1번국도와 1호선을 중심으로 편리한 교통을 기반으로 성장한 생활권이다. 박달 충훈은 광명역과 가까워 주변 인프라가 개선되는 효과를 받고 있으며 서울의 관문도시로써 개발호재를 받는 곳이기도 하다. 향후 석수는 크게 성장할 것이다.
B구역 : 과거 안양시의 심장기능을 하던 생활권이었지만 지금은 모든 것이 애매해져 버린 곳 하지만 1호선 급행역의 편리함은 굉장하기 때문에 주거비용의 가성비로 이만한 곳이 없다
C구역 : 안양시의 대부분 사람들이 이곳에 살고 싶어 한다. 안양의 강남권이며 그 배경에는 1기 신도시를 통한 대규모 아파트 단지 생활권 형성 및 경기권 1위의 학군을 만들어준 학원가의 힘에 있다.
D구역 : 이곳의 호재는 아는이들은 이미 알고 있지만 안다는 이들도 아직다 모를 호재가 풍부한 곳이다. 덕분에 지난 부동산 상승기에 가장 큰 거품이 꼈던 곳 중 한 곳이다.
그러고 보면 안양시의 중심인 안양역이 있는 B생활권의 위상은 노후와 함께 후순위로 밀리고 있는 것이 현실이다 수원시의 수원역처럼 말이다.
서울은 구도심에 인구유입이 지속되고 부동산의 가치도 지속 상승하는 반면, 경기권의 구도심이 슬럼화로 남는 이유는 개발가능한 주변 빈 땅이 존재하고 도시개발계획을 통해 신도시가 형성됨으로 원도심의 기능이 신도심으로 모두 넘어가는 현상이 가능하기 때문이다.
안양시 재개발 재건축 지역 부동산 스터디
대부분의 경기도 지자체들은 10년단위의 도시개발계획을 수립하고 이를 지속 관리하고 있다. 안양시는 특히 대부분의 재건축 재개발을 안양시에서 직접 계획하에 진행하며 높은 사업성을 확보해 주는 것으로 유명하다.
우리는 안양시 도시개발과에서 쉽게 재개발 재건축 지역에 대한 고시를 확인할 수 있으며 시장과의 소통이라는 게시판에서 재개발 구역지정을 위한 논의와 민원을 쉽게 확인할 수 있다.
안양시는 2023년 정비예정구역 고시 관련 변경사항에 대한 재고시를 하였는데, 기존 용적률 기준 260%에서 280%까지 상향을 해주겠다는 고시였다. 이는 약 2000세대 가구 기준의 사업장에서 일반분양 물량을 100여 개를 더 확보할 수 있는 사업성 지원이기도 하다.
현재 안양시에는 32개곳의 재개발 및 재건축 정비예정구역이 관리되고 있다. 각 정비예정구역지정은 10년 단위로 나뉘어 있는 만큼 10년 전 추가 고시를 하고 있다. 예를 들면 2020년에 2030년 목표의 정비구역 고시를 하고 있으며 앞서 2010년, 2020년 목표로 지정된 정비구역들의 사업이 끝날 쯤에야 2030의 예정지들의 개발에 힘이 실리게 되는 것이다.
현재 32개곳 구역 중 15개 곳의 구역만이 착공 혹은 이주와 같은 가시적인 움직임이 있으며 나머지 구역들은 주민들의 반대 혹은 부족한 사업성 덕분에 진행이 지연되고 있다.
안양시에서는 개발에 대해 주민반대가 완강한 구역에 구역지정 해제 고시를 하고 있으며 부족한 사업성이 발목을 잡는 곳들도 역시 구역지정 해제가 되기도 한다
1. 2010년 지정구역
냉천지구 - 안양어반포레 자연앤이편한세상 경기시공사 2025년 2329세대
예술공원입구 주변지구 - 아르테자이 2022년 1021세대
삼영아파트 주변지구 - 2022년 입주 두산위브더아티움 558세대
소곡지구 - 2021년 입주 1394세대 안양씨엘포레자이
상록지구 - 2021년 관리처분인가 완료, 이주 중 GS건설 2230세대
아랫마을지구 - 구역해제
화창지구 - 2020년 관리처분인가 완료 GS건설 483세대
임곡 3 지구 - 평촌자이아이파크 2022년 2737세대
덕현지구 - 2023년 2886세대 평촌센텀퍼스트(고분양가 미분양)
호원초등학교 주변지구 - 평촌어바인퍼스트더샵 2024년 4154세대
융창아파트 주변지구 - 평촌대장예정, 평촌트리지아 2024년 2417세대
호계온천 주변지구 - 아크로베스티뉴 2024년 입주 1011세대
구사거리 지구 - 평촌두산위브리버뷰 2022년 855세대
진흥아파트 - 착공 대우건설, 포스코건설 2024년 2736세대
청원아파트 주변지구 - 안양역 한양수자인리버파크 2019년 419세대
비산2동 주민자치센터 주변지구 - 평촌래미안푸르지오 2021년 1199세대
미륭아파트 - 2022년 관리처분인가 완료 / 이주 중 호반건설 702세대
뉴타운맨션삼호아파트 - 사업시행 변경인가 완료 2023년 관리처분 계획
호계주공아파트 주변지구, (단독) - 평촌더샵아이파크 2019년 1174세대, 평촌트루웰파크 2018년 200세대
삼신 6차 아파트 - 평촌두산위브 입주자모집공고 완료, 착공 2025년 456세대
2. 2020년 지정구역
안양역세권 지구 - 2021년 관리처분인가 완료, 이주 중 현대산업개발 853세대
비산1동 주민센터 주변지구 - 평촌래미안푸르지오 2021년 1199세대
비산초교 주변지구 - 평촌엘프라우드 2024년 2739세대
신한아파트 - 2021년 사업시행인가완료 현대산업개발 507세대
진흥 로얄아파트 - 한양수자인평촌리버뷰 2021년 304세대
현대아파트 - 2021년 조합설립인가
3. 2030년 지정구역
안양시는 2020년 안양시 2030 정비예정지구를 추가발표하며 주민공청회를 실시하였다. 구역별 개발 진행순서는 노후도에 의거 상기와 같이 진행 예정임을 고시하였다.
종합운동장 동측 - 정비예정구역 - 발표후 빌라 1억 상승
종합운동장 북측 - 정비예정구역 - 발표 후 빌라 1억 상승
충훈부일원 - 정비예정구역 - 발표 후 빌라 1억 상승
석수러키아파트 - 정비예정구역 - 발표 후 3천만 원 상승
진흥 5차 아파트 - 정비예정구역 - 발표 후 3천만 원 상승
플라자아파트 - 정비예정구역 - 발표 후 3천만원 상승
벽산아파트 - 정비예정구역 - 발표후 1억 5천만 원 상승
호계럭키아파트 - 정비예정구역 - 발표 후 5천만 원 상승
안양시에서 투자처를 다 알려줬다. 우리는 이 중에서 입지 좋고 호재 있고 개발규모 고려 시 사업성 충분한 곳을 찾아 공부해 보면 되는 것이다. 참고로 난 종합운동장 동측과 충훈부 일원을 가장 유심히 봤었고 벽산아파트 매물은 지금도 알람이 걸려 있다.
안양시 부동산 스터디는 공부할 곳이 매우 많지만 공부하면 될 곳이 이미 정해져 있다는 점을 기억하자. 안양시는 재개발 재건축을 적극지원하는 자치구 이기도 하다.
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