수원시는 지난 2017-2021년 상승장 속에서 기존 value대비 가장 큰 가격변화로 재평가된 수도권 지역이다. 인천 상승장 이후 투자자들 진입과 함께 실거주 수요가 강하게 뒷받혀주며 가치 상승을 이룬 곳이다.
수원시 부동산 스터디를 시작하기 앞서 수원의 물리적 입지와 도시기능을 이해하고 2023년 수원시에서 고시한 2030 도시기본계획과 함께 향후 다시 주목받을 재개발 재건축 지역을 정리 및 기록해 두고자 한다.
< 목 차 >
1. 수원시 입지와 도시기능
2. 수원시 주요 생활권과 주거지역
3. 수원시 재개발 재건축 2030 정비예정구역
수원 주택 재개발 사업 추진현황 정리
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수원 주택 재건축 사업 추진현황 정리
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수원시 입지와 도시기능
수원시의 대외적 입지와 성격은 다음과 같다
1. 1번 국도 수원중심 라인과 경부고속도로 판교라인 중심의 자급도시
2. 안양 수원 천안으로 이어지는 산업기반 도시의 관문역할
3. 수원역과 분당사이에 형성된 대규모 주거지 역할
4. K반도체를 중심으로 신도시 발표와 함께 확장 중인 동남권의 중심지
1980년대부터 삼성전기 및 삼성전자가 수원에 자리 잡기 시작하며 삼성시티의 터전이 완성되었다. 수원의 아파트를 구매하는 수요는 역사를 지나며 변화가 분명히 존재하는데, 흔히 말하는 삼성맨들이 처음부터 수원에 아파트를 구매 하지는 않았다.
수원의 삼성역 사는 생각보다 짧고 대기업 하나의 입주로 인해 부동산 가격이 드라마틱하게 들썩이지 않는 한국의 부동산 특성을 고려해야 한다. 대기업들이 과거부터 군집해 있던 지방 소도시들의 부동산 시세흐름을 보면 이해가 쉬울 것이다.
과거부터 사회초년생으로 수원삼성에 직장을 마련하고 영통구에 전셋집을 마련하며 신혼집을 꾸려나가는 이들이 많았고 이들이 군집하며 영통구는 과거부터 일찍이 교육과 상권 그리고 교통의 메카로 자리매김하였다.
본가는 서울에 두고 왕래하는 이들이 많았으며 수원삼성에 직장을 두고도 수원 아파트 구매는 꺼려했던 것이다. 이러던 수원 부동산에 지각변동이 온 것은 신도시 지정을 통한 주변 위성도시들의 확장이다.
동탄신도시, 광교신도시, 망포지구 넓게는 판교 위례와 같은 수원주변에 신도시들이 계획되며 고립되어 있던 수원이라는 도시가 주변으로 팽창되는 효과를 보게 된다. 또한 주변 도시 역시 대기업의 대량 입주로 인해 직주 자급자생 도시로 시너지가 나기 시작한 것이다.
대부분의 고연봉 직장이 몰려 있다 보니 언제부터인가 그들에게 멀고 복잡한 서울 아파트라는 상품이 선 고려대상에서 제외되기 시작한다. 이것은 서울 부동산의 영구 대기 수요를 수원과 판교를 중심으로 성장한 기업도시들이 나눠갖기 시작한 것
더 이상 인서울이 아닌 인 동남권 워너비 시장이 대한민국 부동산에서 탄탄하게 형성된 것이다. 단순 숫자로 이야기를 해보자 서울의 중위권 아파트 가격은 2017년 6억에서 출발해 2019년 9억으로 상향되었고 2021년 12억으로 고점을 찍었다.
2021년 판교 봇들마을 주공아파트들은 20억을 넘겨버리고 광교 호수공원의 대장아파트들은 18억을 넘어섰고 위례 아파트들은 모두 16억 위로 올라섰다.
2021년 마포 최고가 아파트 실거래가가 21억이었고 신길뉴타운 아파트가 17억이었던 점을 고려하면 대한민국 부동산 시장은 서울, 경기 동남권, 그 외 수도권으로 급지가 나뉘었고 그외 지방은 개별장세로 가는 것이다.
이러한 동남권의 강세 속에서 유독 가격상승이 없던 수원에 저평가 분위기가 확산되며 유동성이 밀려들어왔던 2020년 수원 아파트 가격은 전례 없던 폭등을 기록하게 된다.
수원 부동산이 상승할 수 있었던 가장 큰 이유는 저렴했던 가격이지만 그 안에는 노른자 위치의 대규모 재개발, 재건축 사업장들에 대한 기대감과 만능 무지성 치트키인 GTX도 존재했던 것이다.
수원시 주요 생활권과 주거지역
수원시 부동산 스터디는 크게 5곳의 생활권으로 입지를 구분하여 보면 좋다.
A구역 : 수원역 중심 동측의 구도심 고도개발 생활권
B구역 : 광교신도시를 중심으로 형성된 수원 상급지
C구역 : 수원 구도심 영통구 생활권
D구역 : 수원역 중심 서측의 호매실 생활권
E구역 : 수원시청역 북측과 월드컵경기장 남측 사이 매탄 생활권
이들 생활권역을 도시기능에 따른 선호도를 다음과 같이 정리할 수 있다.
주거기능 : B > C = E > A > D
서울인접 교통 : B = C = A > E > D
도시 개발호재 : C > E > D = A = B
A구역
두말하면 입 아픈 수원 내 가장 드라마틱하게 개발되고 있는 생활권, 과거 수원역 중심의 낙후된 인프라와 주거지 개발을 위해 수원시에서 20년 가까운 시간 동안 변화를 꾀하고 있는 곳으로 수원의 얼굴을 되찾아 가고 있다. 매교역을 중심으로 한 생활권은 하루하루 변모 중
B구역
과연 잘 될까?라고 의문이 들 수 있었던 수원 내 신도시 지정을 통한 대규모 공급의 일환이었던 생활권, 정답은 가까운 동탄 신도시에 이미 나와 있었기에 정답을 알고 청약을 넣을 수 있었던 곳. 지금은 수원맘들의 워너비가 되어버린 생활권
C구역
수원 주거기능의 터줏대감 역할을 해오고 있는 영통구 생활권, 이곳은 전세수요가 가장 높은 만큼 실거주 만족도가 주거비용 대비 매우 높은 곳이며 반대로 아파트들이 노후되어 신축 아파트 공급에 대한 열망이 가장 높은 곳이기도 하다. 이러한 움직임은 리모델링 추진으로 보이고 있다.
D구역
부산행 영화의 패러디로 호매실행이 나왔던 광기의 부동산 상승장의 특징인 묻지 마 매수세가 몰렸던 지역 신분당선 연장 발표날 호매실 지역의 아파트 가격은 일주일 만에 타 지역의 1년 치 상승분을 보여줬다. 하지만 수급이 지속되기는 어려운 지역이기도 하다.
E구역
수원에서 가장 조용히 우상향 하고 있는 지역으로 주거만족도가 높고 은근히 호재가 많아 수원 내 실거래량도 탄탄하여 하방경직도 탄탄한 곳이다. 그 이유에는 수원내 가장 많은 재건축 호재를 품고 있기 때문일 것이다. 게다가 동탄 인덕원선 최대 수혜지가 될 지역임은 보너스
수원 삼성맨들이 이젠 수원과 수원 인근지역에 전세가 아닌 자가를 택하고 있다. 사람이 한 지역에 정착하기 시작하는 이유는 의외로 단순하다. 큰 주거비용을 지불하는 의사결정에 있어 차선보다는 최선의 선택을 해야 하기 때문이다.
기업들이 만든 수원, 천안, 판교, 위례, 동탄 직주 생태계가 안정화되며 in 서울 고려는 이젠 고려대상이 아니게 된 것이다. 물론 이들이 실거주를 수원 인근에 setting 후 풍부한 근로소득을 바탕으로 서울 부동산도 투자 중인 사실을 간과하지 말자.
수원시 재개발 재건축 2030 정비예정구역
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경기도 내 대부분의 지방자치단체들은 10개년 도시개발계획을 수립하여 지속적으로 관리하고 있다. 특히 안양시 경우는 안양시가 직접 계획한 재건축 재개발을 대부분 진행해 높은 사업성을 확보해 주기로 유명하고 반면에 수원시는 구역지정에 있어 매우 보수적인 경향이 있다.
수원시 도시개발과에서 재개발·재건축지역 고시 및 진행사항을 쉽게 확인할 수 있으며, 시장과의 소통 게시판에서도 재개발 및 재건축 구역 지정을 위한 논의와 민원을 쉽게 확인할 수 있을 것이다.
수원시도 역시 2010년 2020년 2030년 10년 단위 도시개발을 위한 목표를 수립하고 있으며, 2030 계획을 위한 정비예정구역으로 추가구역 지정 없이 당초 계획을 유지하고 있다.
수원시의 도시개발과는 앞서 말한 것과 같이 보수적 성향으로 기존 지정구역의 진행사항을 고려 그리고 입주 및 공급물량을 고려하여 정비예정구역을 조절하고 있는 것
1. 2010년 지정구역
2000년 수원시에서는 2010 도시개발계획을 발표하며 대규모 정비구역을 지정하게 된다. 삼성전자와 협력업체가 대거 수원에 입주하는 반면 구도심인 수원에는 주거기능은 노후되어 영통구를 제외한 생활권이 부족했기 때문이다.
이에 맞춰 동탄신도시와 광교신도시가 순차적으로 지정되며 공급이 시작된다. 신축주거단지가 전무하던 수원시에 신축공급이 시작된 것이다.
신도시 계획과 함께 수원역을 중심으로 슬럼가가 되어버린 역세권 주변을 대규모 재개발지역으로 지정하며 지금의 매교타운이 탄생하게 된다. 매교타운은 처음부터 많은 투자자들의 관심을 받게 된다.
2010년 지정구역들은 장안구, 팔달구, 권선구와 같은 구도심을 중심으로 지정되었으며 이 3개 구의 재개발 지역들은 향후 각각 유명을 달리하기 시작한다. 모든 사업장이 재개발인 점이 2010 계획의 특징
장안구 재개발 지역들은 월드컵 개최와 함께 수원월드컵경기장 건설과 인프라 개발에 힘입어 사업에 속도가 나기 시작하고 광교아래의 입지 또한 이곳의 사업성과 투자 매력에 힘을 더하게 된다.
매교는 분당선과 1호선이라는 교통적 입지 선호도에 힘입어 2010 도시개발 계획 중 가장 큰 규모의 뉴타운 규모의 개발을 통해 산전벽해를 도모하며 가장 선호되는 투자처로 관심을 끌기 충분했다.
반면에 수원역 기준 서측은 호재와 개발에서 후순위로 밀리며 낙후지역의 개발은 추가적 힘을 얻지 못하고 더욱 슬럼화되어갔다. 이곳 서둔동 일대는 나름 좋은 입지에도 불구하고 상대적으로 장안구와 팔달구에 밀리며 결국 대부분 구역해제가 되고 만다.
당시 2010 개발예정지로 지정되었던 사업지는 다음과 같다.
정자지구 / 2607세대 GS건설 착공
2015년 구역해제돼버린다.
111-3 구역 두산건설 558세대 사업시행인가
장안 111-4 구역 / 포스코 666세대 입주완료
수원 111-5 구역 / 1130세대 KCC입주
2015년 구역해제돼버린다.
2015년 구역해제돼버린다.
2016년 구역해제돼버린다.
2012년 구역해제돼버린다.
2014년 구역해제돼버린다.
113-6 구역 / 2178세대 삼성 SK 코오롱 관리처분인가
주거환경개선구역
2017년 구역해제돼버린다.
2017년 구역해제돼버린다.
113-12 구역 / 쌍용건설 930세대 입주완료
115-1 구역 198세대 한신공업 입주완료
115-2 구역 / 주거환경개선사업
115-3 구역 / 1171세대 대우건설 GS건설 사업시행인가
2012년 구역해제돼버린다.
115-6 구역 (팔달 6 구역) / 2688세대 대우 현대건설 입주완료
115-8 구역 (팔달 8 구역) / 3432세대 대우, SK 입주완료
115-9 구역 (팔달 10 구역) / 3432세대 GS 현대산업 입주예정
115-10 구역 / 1154세대 중흥토건 입주예정
2021년 구역해제돼버린다.
수원 115-12 구역 / 1305세대 롯데건설 사업시행인가
2. 2020년 지정구역
2009년 수원시는 2020 수원 도시개발계획을 발표하며 2010 계획 이후 6개의 사업지를 추가로 지정하며 향후 10년간의 공급계획을 추가로 발표한다.
2010 계획과 달리 2020 계획은 전부 재건축 사업지로 지정된 점이 특징이며, 2010은 구도심 슬럼가의 주거기능 복원 및 강화가 목적이었다면, 2020 계획은 노후된 아파트들에 대한 재건축 사업을 지원하기 시작한 것이다.
2010 계획의 슈퍼스타는 매교역 인근의 대규모 주거타운이었다면, 2020 계획의 주인공은 수원의 전통적 선호주거지인 영통에 지정된 영통 1,2,3구역들이었다.
이중 단연 가장 인기구역은 영통 2 구역으로 지금의 조감도만 보아도 향후 수원을 대표하는 랜드마크 단지가 될 것은 분명하다. 수원 영통 2 구역은 2019년 수원 아파트 가격 상승 전에도 비쌌고 2021년 이후 아파트가격이 급격히 내려올 때도 하방경직이 강한 곳이다.
현재 영통 2 구역은 철거를 앞두고 이주를 대부분 마친 상태로 준공 시 매교 재개발 형제들보다 한 단계 위 가격을 형성할 것으로 보인다. 이미 잘 갖춰진 영통 매탄동의 인프라는 무시할 수 없는 것
당시 2020 개발예정지로 지정되었던 사업지는 다음과 같다.
권선 1 구역 / 440세대 현대 ENG 사업시행인가
권선 2 구역 / 430세대 한화건설 조합설립인가
팔달 1 구역 / 현대 ENG 1272세대 사업시행인가
영통 1 구역 / 978세대 SK건설 대우건설 사업시행인가 준비 중
영통 2 구역 / GS, HDC 4002세대 이주개시
영통 3 구역 / 1584세대 안전진단 C
3. 2030년 지정구역
2019년 수원시는 2030 도시개발계획을 발표와 동시에 2010에 지정했던 재개발예정구역 중 9개 구역에 대해 구역해제 고시를 하게 된다. 이는 대부분 주민들의 반대와 사업추진 동력을 잃게 된 서수원 지역들이다.
2030 도시개발계획은 총 5개 구역이 추가 지정되었으며 2020 계획과 마찬가지로 모두 재건축 아파트들을 지정하며 노후 아파트 재생 외 추가 재개발 지역 지정이 없는 것이 특징이다.
2030 도시개발을 통해 개발예정구역으로 신규지정 된 사업장은 기존 예정구역 지정 사업장 대비 다소 외곽에 존재하며 우만주공 경우 현대아파트와 함께 대규모 재건축 예정지역으로 주목을 받고 있다.
아직 수원 2030 도시개발계획에 포함되지 않은 재건축 가능 아파트가 많이 있지만 개발 사업성 좋은 아파트를 꼽으라 하면 현대아파트와 우만주공도 항상 언급되는 곳 중 하나이다.
우만주공 1단지는 저층으로 사업성이 좋은 반면에 2단지는 중층 아파트임에도 용적률 건폐율 면에서 준수한 사업성을 갖추고 있다. 이곳에 동탄인덕원선과 신분당선이 동시 개통 예정으로 장기적 투자관점에서 매우 훌륭한 곳이다.
당시 2030 개발예정지로 지정된 사업지는 다음과 같다.
파장 1 구역 / 안전진단 C 275세대
원천 1 구역 / 안전등급 C 287세대
우만 1 구역 / 1855세대
망포 1 구역 / 441세대
세류 1 구역 / 750세대
수원시가 추가 정비구역 지정에 보수적인 이유는 2010 계획의 사업장들이 올해 입주를 마치거나 입주를 앞두고 있으며 아직 대부분의 사업장들이 사업시행인가 단계에서 진행되지 못하고 있기 때문이다.
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