시흥시 재개발 재건축 2030 부동산스터디

시흥시는 2017년-2021년 부동산 상승기를 맞아 수도권 지역 내 가장 드라마틱하게 부동산 value가 상승 된 지역이다. 그 중심에는 신규택지 개발사업과 구도심 개발이 병행되며 이 둘사이 철도사업의 가시적 진척이 있었다.

시흥시 부동산 스터디를 시작하기 앞서 시흥의 물리적 입지와 도시기능을 살펴보고 2020년 시흥시에서 고시한 2030 도시기본계획과 함께 계속 지켜봐야 할 재개발 재건축 부동산을 정리 및 기록해 두고자 한다.

< 목 차 >
1. 시흥시 입지와 도시기능
2. 시흥시 주요 생활권과 주거지역
3. 시흥시 재개발 재건축 2030 정비예정구역

시흥시 도시개발 계획 2030

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시흥시+도시재생전략계획_1.pdf

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시흥시 입지와 도시기능

시흥시의 대외적 입지 성격

1. 송도친구 시화 MTV 중심의 일자리 배후지
2. 안산과 부천을 잇는 서울로의 관문도시 기능
3. 주거성격 불모지에 신규택지 지정을 통한 주택공급
4. 대한민국 내 철도산업이 가장 활발하게 진행 중인 곳

시흥의 입지 및 도시기능을 설명해 보면 위와 같이 정리할 수 있다. 시흥은 부천에 밀리고 1기 신도시였던 안산에 치이고 인천으로 인구가 빠져나가던 도시에서 정반대 모습을 보이고 있는 곳이다.

시흥시의 인구변화

시흥시는 얼마 전인 2012년까지 인구 순 유입대비 순 전출이 많던 도시이다. 시흥시의 순전출은 안산과 인천으로 대부분 전출되었으나 지금은 인천에서 많은 인구가 순 유입 중이다.

도시에 인구유입을 만드는 가장 쉬운 방법은 저렴한 가격에 양질의 주택을 공급하는 방법이다. 시흥시는 크게 하중 택지지구, 장현 택지지구, 목감 신도시, 배곧신도시, 은계지구 공급계획을 꾸준히 진행해 왔다.

그 결과, 대부부의 신도시와 택지지구의 신축아파트가 2022년 기준 완공 및 입주를 마무리했으며 3억대의 분양가를 발판으로 외부 인구유입에 크게 성공한다 대표적으로 시흥센트럴 푸르지오 아파트가 있다.

이렇듯 주택 불모지를 대규모로 택지공급을 통해 성공할 수 있었던 이유는 철도사업의 진척이라 할 수 있다. 현재 시흥시에는 대곡-소사에서 이어지는 소사-원시선이 일찍이 개통되었고 현재는 2025년 준공을 목표로 신안산선이 시흥시의 요지를 모두 관통할 계획하에 공사 중이다.

차후 시흥시에는 판교업무지구를 한 번에 갈 수 있는 월판선이 계획되어 있기 때문에 시흥시의 개발호재는 단기가 아닌 중장기를 걸쳐 이어질 것이다.

당장 국가철도계획으로 제2 경인선이 인천에서 시작되어 시흥 부천 광명 서울로 이어질 계획이 있으나 지자체 이권다툼이 걸려있는 만큼 부동산 value에 고려대상에서는 제외하는 것이 좋아 보인다.

시흥시 산업적 특성

시흥시는 과거 대규모 간척사업을 통해 시화공단의 활성화를 바탕으로 안산시와 함께 대규모 일자리를 공급하여 서부권 일자리 공급을 주도해 왔다.

하지만 1차 산업 제조업 위주로 구성된 시화공단은 급격히 노후화되어 시화 MTV로 변모를 꾀하고 있다. 송도 국제업무지구와 시화 MTV의 시너지를 통해 Global 공단으로 발돋움하기 위해 노력하였으나 물리적 위치의 열악함에 한계가 있었다.

이에, 시화 MTV는 배곧도시와 함께 관광도시로 도시개발 계획을 급선회하였으나 이마저도 반짝 호재로 종료되며 현재 거북섬 주변에 투입되던 외부자원도 중단된 상황.

매화공단 역시 과거 도심기능을 하던 신천, 대야동 일대의 주거기능을 되살리고자 주거지와 상업지가 혼재하던 형태를 분리하기 위한 목적으로 설립되었다.

매화공단 역시 제조업이 대부분으로 구성되어 있으며 신규 계획 공단임에도 불구하고 유명무실한 공단으로 남아버린 점은 아쉬운 부분이다. 시흥시의 산업적 특성은 결국 과거 시화공단에 터전을 잡아 성장해 온 제조사들의 추가 이탈여부에 달린 듯하다.

시흥시 주요 생활권과 주거지역

시흥시 부동산 생활권 4곳

A구역 : 구도심 대야동, 신천동 그리고 은계지구의 주거타운
B구역 : 목감신도시 일대
C구역 : 시화공단을 배후로 한 배곧신도시와 정왕동 일대
D구역 : 시흥시청을 중심으로 한 장현지구 일대

이들 생활권역을 도시기능에 따른 선호도를 다음과 같이 정리할 수 있다.

주거기능 : D > C > B > A

서울인접 교통 : B > D > A > C

도시 개발호재 : D > B > A > C

A구역

과거 시흥시의 전부였던 구도심으로 산업기능과 주거기능을 모두 하던 곳이다. 그 결과, 기존 인프라가 가장 잘 갖춰져 있는 곳이며 현재 물리적으로 서울과 가장 가까운 곳이기도 하며 부천과 맞닿아 도시 성격 또한 비슷한 곳이다.

현재 신규택지로 개발된 은계지구가 주거기능을 대신하고 있으며 대야동에 랜드마크 아파트 분양이 성공하며 구도심의 개발압력이 더욱 높아져 가는 곳

이곳에 투자관점으로 접근해 볼 지역들이 많이 있으며 시흥시 내 입지대비 가장 저평가된 곳 중 하나라고 판단됨 거래량이 많이 일어나는 곳은 아니지만 시흥시에 수급이 들어오면 빠르게 반응하는 곳

B구역

신도시개발이 완료되어 신안산선 착공과 함께 시세분출을 했던 곳 도로교통 관점으로 접근 시 서울과 가장 접근성이 좋으며 향후 신안산선 개통 시 그 접근성이 더욱 좋아질 곳

하지만 이곳의 가장 큰 단점은 시흥 내 신축아파트가 많이 들어선 곳임에도 불구, 고령인구 비율이 매우 높아 생산력이 아쉬운 지역이다. 또한 이러한 고령인구의 비율이 높은 이유는 안산과 인접된 이유도 있다.

신안산선이 개통된 후 이 단점에 대한 변화가 생긴다면 다시 재평가가 가능할 곳으로 보이며 이번상승장에 시흥시중 가장 높은 시세를 분출함

C구역

포스트 송도로 송도를 추종하나 송도가 될 수 없고 배곧신도시 외로이 빛나는 지역이다. 낙후된 시화공단의 면적은 수도권 최대규모의 면적이며 경기도 서부권의 모든 산업을 이끌어 온 곳이기도 하다.

노후된 시화공단이 MTV라는 이름으로 변화에 성공한다면 송도의 팽창으로 보일 수 있을 듯 하지만 시화공단의 가장 큰 단점은 면적의 규모 대비 개선의 여지가 없는 교통이다.

향후 시흥시 내 개발호재 역시 가장 부족한 점 또한 아쉬운 점이며 차라리 관광도시 특화로 빠르게 변모 함이 득이 될듯해 보이나 시흥시가 돈이 부족한 것 또한 단점

D구역

시흥시의 신도심이 될 곳으로 신규 택지 개발이 완성되며 외부로부터 많은 인구 유입을 불러온 곳이다. 매번 청약마다 흥행을 성공하였고 원시-소사선을 배후로 한 주거지 중 가장 빠르게 변하고 있는 곳

또한 진행 중인 호재 및 앞으로 남은 개발호재들이 시흥시청역을 중심으로 모이며 이 지역 내 가장 노후된 시흥시청역 일대에 개발압력이 강해지는 중

장현지구의 분양권 시장만 활황일 때 오랜 시간 소외받던 인근의 구축 아파트들은 결국 시세분출에 성공하였다 또한 이번 하락기를 맞이하여 시흥시내에서 가장 가격방어가 잘되는 곳이다

서쪽의 동탄신도시 같은 느낌이 강하며 이곳 주변의 인프라 및 학원가도 빠르게 발전하고 있는 모습이다. 단점으로 꼽으라면 주거지 대비 지하철 역사의 거리가 애매한 곳에 위치하여 신안산선이 들어서도 교통의 편의가 크게 변하기 쉽지 않아 보인다.

시흥시 재개발 재건축 2030 정비예정구역

경기도 내 대부분의 지자체가 도시개발 10개년 계획을 수립하여 지속적으로 관리하고 있으며, 특히 안양시는 안양시가 계획한 재건축 재개발을 대부분 수행하여 높은 사업성을 확보하고 있는 것으로 유명한데 반해 수원시는 지역 지정에 있어 매우 보수적인 경향을 보이고 있습니다.

수원시 도시개발과에서도 재개발·재건축 지역의 고시 및 진행상황을 쉽게 확인할 수 있게 되며, 재개발·재건축 지역 지정을 위한 논의와 민원은 시장과의 소통 게시판에서 쉽게 확인할 수 있게 됩니다

위의 도시들과 시흥시 도시개발 계획이 다른 점은 애초에 주거면적이 넓지 않아 신규 택지를 지정하여 주택을 공급해 온 만큼 시흥시 2030 계획에는 재건축 재개발을 통한 공급 계획의 규모가 소박합니다.

1. 대야동 삼보아파트 재건축