공공분양 사전청약 방법과 자격(feat. 수방사 영끌)

최근 수방사 공공분양 사전청약으로 난리가 아니다. 오늘이 청약 마지막 날이었을 것인데 최종 경쟁률 맞추기 내기가 운운될 만큼 분위기가 뜨거운 게 온몸으로 느껴지는만큼 참 시장의 변화는 한순간이구나 싶은 생각이 다시드는 하루다.

오늘은 수방사 분양가 분석과 함께 다소 낮선 공공분양 사전청약 방법과 자격에 대해 이야기해보고자 한다. 가장 중요한점은 소득요건과 보유자동차 가격 제한인데 세대별 차이가 있으니 아래 링크를 통해 각자 확인이 필요하다.

< 목 차 >
1. 공공분양 사전청약 자격
2. 공공분양 사전청약 방법
3. 수방사 사전청약에 앞서 부동산 분위기
4. 수방사 분양가 분석

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공공분양 사전청약 자격

스터디원들과 부동산 스터디를 하다 보면 청약을 어떻게 하는지 몰라 질문을 주는 분들이 계시기도 한데 막상 어디서부터 설명을 드려야 할지 난감할 때가 있기도 하다. 왜냐하면 청약을 하려면 기존 자격과 조건들이 필요하기 때문인데

자격과 조건이 너무 당연하기도 하지만 누구에게는 너무 큰 벽이 될 수도 있구나 싶었다. 흔히 청약이라 함은 일반분양을 칭하는데 공공분양과 일반분양의 1순위의 다른 점은 우선 공공분양은 세대원이 모두 청약을 할 수 있다는 것 반면, 일반분양은 당연히 세대주만이 청약을 신청할 수 있는 자격이 된다.

수방사 사전청약은 당연 공공분양이기 때문에 분양가도 미확정임을 감안해야 하며, 세대원임에도 청약을 신청할 수 있으며 실제 분양가는 물가상승과 함께 향후 입주 시 당연 더 위에 올라가 있을 거라 생각하는 게 정답일 것이다. 오늘은 공공분양 청약자격과 주의점에 대해 이야기해보겠다.

사전청약을 위한 조건)

1. 무주택자(세대원 전원) : 유주택자 청약 불가하며 무주택 여부는 아래링크에서 확인 가능 합니다.

2. 소득요건 : 공공분양의 특성상 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득을 기준으로 하며 아래링크를 통해 확인 가능 합니다.

3. 거주조건 : 모집공고일 기준 해당지역에 거주 중이어야 청약신청 대상자로 선정되며 이는 본 청약 시점까지 거주기간을 충족해야 합니다. 거주조건은 아래 링크를 통해 확인 가능 합니다.

4. 입주자저축 가입 : 사전청약도 일반청약과 마찬가지로 주택청약 종합저축 가입자를 대상으로 하며, 아래 링크를 통해 청약통장 순위 확인서를 발급받으셔야 합니다.

공공분양 사전청약 방법

공공분양 사전청약은 LH에서 인터넷 청약 시스템으로 운영하고 있으며 이곳에서 공공청약 스케줄을 열람 확인 가능하다. 또한 본 청약 전 청약연습하기 서비스를 제공하고 있으며 청약이 처음이신 분들도 쉽게 접근할 수 있도록 콜센터도 운영하고 있다.

사전청약 연습하기 : 아래링크를 통해 이용 가능

사전청약 신청하기 : 아래링크를 통해 공공분양 사전신청 가능

수방사 사전청약에 앞서 부동산 분위기

올해 1월 무거운 발검음으로 자율반 의무반 아니... 자율 2 의무 8 비율로 철산역에 하차하여 광명뉴타운 재개발 구석구석 걷고 있던 추운 겨울날을 잊을 수가 없다. 그날도 스터디원들과 함께 두 달에 한번 의무적으로 임장을 다니던 나와의 약속을 지키던 날이다.

당시 일반분양을 시작했던 광명 철산주공 10, 11단지 재건축도 나름 청약시장의 대어였는데 그래도 서울이라는 장위 4 구역과 분양가가 같다고 욕을 먹고 둔촌주공 일반분양은 단군이래 최대 규모의 노른자 분양임에도 미분양이라며 언론을 가득 덮던 날이었다.

나름 무난한 현금흐름과 낮은 레버리지로 맘 편한 투자 그리고 엑시트가 상대적으로 원활한 물건들로 부동산 포트폴리오를 갖고 있었다고 자부했지만 지루하리만큼 길어진 하락기 즉 2019년 중순부터 거래량 급감과 함께 가격이 스멀스멀 하락하던 대한민국 주택시장은 2022년 2월까지 급락에 가속도를 더해갔다.

잠실 엘스가 27억에서 18억까지 가는 데 걸린 시간은 고작 1년도 채 걸리지 않았다. 지금은 23억 이하에는 호가도 찾아볼 수 없지만 올해 1월 광명에서 임장을 돌던 당시 나에게 가장 춥던 겨울이었다. 돌아보니 그날이 긴 하락기의 가장 저점이었던 것

불과 5개월 전 이야기인데 지금은 어떠한가? 광명뉴타운 일반분양가가 12.5억에서 시작하고 있음에도 이마저 완판일 수밖에 없는 이유는 철산 대장들이 9억까지 주저앉았던 올해 1월은 기억도 안 난다는 듯 다시 13억으로 올라가 있기 때문이다.

앞서 말한 철산 10, 11단지 재건축 일반분양가는 10억이라고 그렇게 욕을 먹고 미분양에 줍줍까지 가서 겨우겨우 완판이 되었건만 나도 이젠 그때를 기억하기 싫은 건지 기억이 잘 안 나기 시작하는 것인지 다들 그 시절을 그새 잊은 모양이다.

여하튼 서론이 길어질 것 같았지만 더 길어지기 전에 마무리를 하면, 이번 하락장의 저점은 올해 2월 그리고 지금은 청약시장이 불타오르다 못해 고분양가 마저 시장에서는 건축비용 상승으로 당연한 분양가라며 이해해버리고 있는 분위기이다. 이젠 다시 수방사 공공분양 이야기로 돌아가 보자

수방사 입지분석

수방사라 하면 다들 용산을 떠올리실 건데 막상 사전청약을 하려고 확인을 해보니 동작구로 나오는 걸 보고 엥? 하셨을 것이다. 이번 공공분양을 하는 곳은 정확히 말하면 수방사의 군인들이 사옥으로 사용하던 군인아파트 부지를 개발하여 공공아파트로 공급하는 사업이다.

수방사에서 알 수 있듯이 입지는 용산에서 한강을 건너면 바로 코앞인 한강변에 위치해 있으며 서울에 남은 마지막 노른자 뉴타운 사업지인 노량진 뉴타운 동측에 붙어있기 때문에 공공 분양을 예정인 곳 중 단연 입지가 가장 좋은 곳이며 예상분양가 역시 가장 높은 가격으로 고시가 되어있는 곳이다.

1호선과 9호선 급행역인 노량진역과 노들역 사이 그리고 한강뷰가 나올 수밖에 없는 한강변 바로 앞에 위치하고 있으니 아무리 국가소유의 부지였다 한들 헐값에 공공재로 분양을 할 수는 없는 것. 우리는 자본주의 국가에서 살고 있지 않는가

하지만 그 입지가치와 상품가치를 보더라도 예상분양가는 거의 판타지 수준의 가격이다. 민간 시공사라면 9억 가량의 분양가로 24평을 분양할 수가 없는 자리이다. 원가로 분양을 한다고 계산을 해보자.

사업장 면적을 찾아보면 대략 면적만 6천 평 규모이며 공시자가 합계가 835억 정도 된다. 일반적으로 토지수용을 할 때 감정가 산정은 토지이용현황과 지역요인 개별요인이 보정되어 최소 공시지가의 160%는 나온다고 보수적으로 계산해 보면

835억 x 160% = 1336억이다

여기에 평당 건축비가 오늘기준 아무리 싸구려 자재로 저렴하게 시공한다 해도 최소 700만 원은 발생되기에

700만원 x 6천 평 = 420억 따라서 순수 건축비 + 토지대금 = 1756억 즉, 원가가 1756억 사업이라는 계산이 나온다

반면에 일반분양이 고작 255세대에 세대당 8억 8천만 원으로 계산해 보면 2200억 수익이 나는 사업이다. 오늘기준 500억 도 채 수익이 나지 않는 사업이며 부대비용을 고려 시 거의 원가에 공급해 버리겠다는 취지와 다를 게 없다.

영끌하지 말라고 정부에서 그렇게 부동산 투자를 호도하지만 이렇게 된 이상 영끌하지 않으면 바보 아닌가? 로또아파트를 공급하면서 청약신청을 하지 말라는 이야기와 다를 게 없다. 자신 있게 영끌해서라도 당첨만 되면 되는 곳이다.

수방사 공공분양은 국유지를 활용하는 만큼 공급과 입주는 생각보다 신속히 진행될 수 있다. 또한 공공분양의 성격상 앞서 말한 예상공급가격을 크게 상향하기에도 여론을 고려하지 않을 수 없기에 사전청약의 주의점인 입주 시까지 무주택 기간 유지라는 특약은 당첨이 된다면 꼭 지켜 쟁취해야 할 것이다.